Annullamento compravendita di "aliud pro alio" per abusi edilizi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/08/2023
Commerciabilità immobiliare

La risoluzione del trasferimento immobiliare per grave inadempimento richiede specifica valutazione giudiziaria anche per irregolarità e difformità

Fra le tante ipotesi di consegna di immobile viziato al compratore vi rientra anche quella di “aliud pro alio“, e si concretizza consegnando appunto una cosa per un’altra.

La consegna/compravendita immobiliare di “aliud pro alio” non trova espresso riferimento nel Codice Civile, ma la giurisprudenza civile ha provveduto a disciplinare questa particolare casistica riferendosi all’articolo 1497 del Codice Civile.

Significa che la consegna dell’immobile compravenduto è avvenuta con grave inadempienza da parte del venditore: egli non ha rispettato i patti e la cosa consegnata alla compravendita differisce pesantemente.

Siamo di fronte ad una situazione in cui l‘immobile compravenduto non risulta affatto dotato delle caratteristiche promesse e concordate nel contratto, configurandosi piuttosto in un oggetto profondamente diverso e inutilizzabile per le finalità concordate. Ed ecco che l’acquirente valuterà se avviare l’azione risarcitoria e/o l’inadempimento contrattuale “grave”.

Occorre fare una prima sommaria distinzione tra le due casistiche in base alla prescrizione ad agire in sede giudiziaria:

risarcimento danni: prescrizione annuale prevista dall’articolo 1495 c.3 Cod. Civile;
risoluzione per inadempimento (grave) per vendita di aliud pro alio: prescrizione ordinaria decennale.

Si capisce benissimo l’importanza di questi termini temporali e della qualifica del problema, dovendo valutare se le discordanze e inconvenienti possano qualificare come vizi della cosa venduta (vedi articoli 1492 e 1495 C.C.) oppure se giustificano inadempimento contrattuale con successiva risoluzione.

Nel titolo ho usato il termine di “annullamento”, che giuridicamente parlando assume un significato diverso rispetto a quello più corretto di “risoluzione per inadempimento”.

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Abusi e irregolarità edilizie sono sufficienti per qualificare “aliud pro alio” ?

I margini entro il quale scatta l’ipotesi di aliud pro alio non sono ben definiti nell’ambito di compravendita immobiliare, e gli orientamenti giurisprudenziali sono fonti da consultare per distinguere con esattezza, e caso per caso, gli specifici margini.

La figura della vendita di aliud pro alio elaborata dalla giurisprudenza (vedi Cass. Civ. n. 16344/2023, n. 2313/2016, n. 28419/2013) è da considerare:

correlata alla diversità di genere della cosa venduta;
o alla sua assoluta ed insuperabile inidoneità a svolgere la propria funzione naturale o assunta come essenziale dalle parti, é stata elaborata dalla giurisprudenza;
per giustificare in casi di particolare gravità la proposizione di azioni di risoluzione per inadempimento e di risarcimento danni svincolate dai termini decadenza e prescrizione richiesti per la vendita di cosa viziata (art. 1495 cod. civ.), o mancante delle qualità promesse o essenziali per l’uso (art. 1497 cod. civ.), e non per giustificare azioni di adempimento in forma specifica.

Alla luce di questi principi di base, diviene difficile sostenere un meccanismo automatico in cui la presenza di qualsiasi abuso edilizio, difformità o irregolarità edilizia porti alla ipotesi di immobile aliud pro alio, e conseguente risoluzione per inadempimento.

Ciò significa che per ogni caso si dovrà valutare la sanabilità o meno di ogni configurazione edilizia ritenuta irregolare:

se sanabili, si avranno molti meno argomenti e motivazioni per contestare l’aliud pro alio;
in caso di insanabilità, cioè casistiche destinate alla rimessa in pristino/demolizione degli abusi o alle possibili fiscalizzazione di essi, molto dipenderà dalla valutazione globale in termini quantitativi e qualitativi della “divergenza” tra quanto venduto e quanto promesso; ma non significa automatica ipotesi di aliud pro alio, e relativa risoluzione per inadempimento.

Si precisa infine che non scatta l’ipotesi di nullità formale come invece prevista in materia di commerciabilità sotto il profilo edilizio e urbanistico.