Altezza minima abitabile 2,70: le deroghe al DM 5 luglio 1975

Norme ed eccezioni previste all’altezze minime negli appartamenti (aggiornato L. 105/2024)

Quando si va a misurare l‘altezza minima interne degli appartamenti può saltare fuori che non è 270 cm netti?

E’ uno dei casi più ricorrenti quando si svolgono verifiche di Stato legittimo dell’immobile, soprattutto per quelli realizzati anteriormente al 1 settembre 1967 (legge ponte n. 765/67), vediamo quali rimedi possono esistere e quali deroghe applicare.

Indice

In alternativa qui sotto c’è la versione video YouTube:

Il Decreto Ministero Sanità 5 luglio 1975: punto di partenza

Partiamo prima dalla regola generale per poi analizzare le deroghe al DM Sanità 5 luglio 1975, il famoso decreto che utilizziamo molto spesso per le altezze minime appartamenti.

E’ una norma apporta modifiche alle Istruzioni Ministeriali 20 giugno 1896, che continuano a valere, con la quale furono modificati alcuni requisiti igienico sanitari, capaci di incidere sull’abitabilità ed agibilità degli immobili.

Partiamo dall’articolo 1 del D.M. 5 Luglio 1975:

Articolo 1 – [Altezza minima interna delle abitazioni] L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m. 2,70, riducibili a m. 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.
Nei comuni montani al di sopra dei m. 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a m. 2,55.
Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienicosanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria. (1)
(1) Il presente comma è stato aggiunto dall’art. 1. D.M. 09.06.1999 (G.U. 26.06.1999, n. 148)

Dall’articolo 1 emerge che la regola generale preveda l’altezza minima interna utile dei vani (stanze) adibita ad abitazione (cioè con permanenza umana) fissata in metri 2,70; essa è riducibile a 2,40 metri per i locali corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e i ripostigli. Restano esclusi tutti quei locali che non rispettano entrambe le casistiche: penso ad un locale tecnico della centrale termica.

Per altezza minima interna utile, si deve intendere quella netta, esclusa invece quella media o ponderale tipiche di soffitti inclinati, volte curve, eccetera.

Per quanto sopra e per quanto sempre è sempre fatto salvo le eventuali definizioni previste eventualmente da:

  • norme regionali
  • regolamento edilizio tipo
  • regolamenti edilizi comunali e locali
  • ecc.

Comuni montani sopra 1.000 metri sul livello del mare: tenuto delle condizioni climatiche locali e della tipologia edilizia, l’altezza minima può essere consentita e ridotta dei locali abitabili a 2,55 metri, rimanendo invariati i predetti locali uso accessorio a 2,40 metri.

Le possibili deroghe ammesse dal DM 5 luglio 1975 per ridurre l’altezza minima abitabile

Nello stesso D.M. 5 luglio 1975 all’articolo 1, comma 3, sono consentite alcune possibilità di deroga a quelle altezze interne minime già previste dai commi 1 e 2.
Esse possono essere previste entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di:

• edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio;

• miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione

CONDIZIONE da rispettare per entrambe:
la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria.

Questa previsione è stata introdotta dall’articolo 1 D.M. Sanità 9 giugno 1999, pubblicato in G.U. n. 148 del 26 giugno 1999.

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Le stesse altezze minime previste dalla successiva L. 457/1978

L’articolo 43 della L. 457/78 va a un po’ a ricalcare la questione dell’altezze minime:

  • 270 cm negli ambienti abitativi
  • 240 cm per i vani accessori

Tale articolo di norma dispone ciò per l’edilizia residenziale in genere, anche che non fruisce di contributi pubblici.

Infine è prevista la clausola di chiusura: non si applica a interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente.

Il D.M. Sanità 5/7/1975 retroattivo o no?

Il dubbio è stato parzialmente tolto col recente decreto semplificazioni articolo 10 D.L. 76/2020 diventato legge 122/2020.

E’ stata fatta una interpretazione autentica (video commento) da applicare nell’attesa che sia emanato un più dettagliato decreto del ministero della salute, ancora assente.

ART. 10 D.L. 76/2020 – L. 120/2020 “SEMPLIFICAZIONI”

  1. Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della salute di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali. Ai fini della presentazione e rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.

L’interpretazione autentica ha disposto che i requisiti relativi all’altezza minima non si considerano riferiti agli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore dello stesso decreto; ciò vale anche per i requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione ivi previsti quindi tutto DM 5 luglio 75).

Tale interpretazione prevede una condizione che gli edifici siano ubicati nelle Zone Omogenee A e B di cui al dm 1444/68 o in questa assimilabile in base alla normativa regionale e piani urbanistici comunali.

Domanda: ma se la norma decretata nel 1975 non è riferita alla zonizzazione urbanistica, perchè una interpretazione autentica a quasi cinquant’anni crea disparità in base alla localizzazione degli edifici?

Se accettiamo l’interpretazione autentica (e corretta) del Decreto Ministeriale del 1975 come valevole da allora per il futuro, essa dovrebbe valere su tutto il territorio comunale a prescindere dalla zonizzazione.

Infine, le altezze minime previgenti all’entrata in vigore del D.M. 5 luglio 1975 sono quelle risultanti dai titoli abilitativi che hanno legittimato l’immobile (Stato Legittimo); ciò vale soprattutto per:

Ripeto nuovamente che restano sempre fatte salve le disposizioni regolamentari edilizie comunali o locali previgenti e posteriori al D.M. Sanità 5 luglio 1975, perchè vigevano già le istruzioni ministeriali 1896.

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Le deroghe alle altezze minime nel recupero abitativo dei sottotetti

Una forma ampiamente conosciuta dal legislatore riguarda il cambio d’uso del sottotetto in mansarda, eventualmente disposto da norme regionali, piani regolatori e regolamenti edilizi in maniera coordinata tra loro.

In quei casi le altezze minime sono deroga in misura ridotta (variabile da regione a regione), e riferita all’altezze minime e medie delle falde di copertura. Molte regioni hanno previsto una disciplina sul recupero abitativo dei sottotetti.

E per le cantine, seminterrati e garage è possibile derogare come per i sottotetti? La Corte Costituzionale ha risposto di no, con sentenza n. 124/2021.

Deroga per riqualificazione energetica e impiantistica appartamento

Esiste un’altra modalità derogatoria, cioè la riqualificazione energetica in base al DM Requisiti 1 ottobre 2015 Allegato 1 paragrafo 2.3 punto 4.

Negli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti o riqualificazioni energetiche definite dal decreto legislativo 192/2005, in caso di installazione di impianti termici dotati di pannelli radianti a pavimento o a soffitto e nel caso di intervento di isolamento dall’interno, consente la riduzione delle altezze minime dei locali di abitazione previste dal primo e secondo comma del DM sanità 5 luglio ’75.

Pertanto le altezze minime di metri 2,70 e 2,40 possono essere ridotte con le predette modalità di intervento energetico o termotecnico per un massimo di 10 centimetri, per cui da metri:

  • da 2,70 si passa fino a 2,60
  • da 2,40 a 2,30
  • in zone montane, quelle dei vani principali di 2,55 metri può essere ridotta fino a 10 cm, lasciando invariate quelle per i locali c.d. accessori (anch’essi passabili da 2,40 a 2,30 metri).

Deroga per particolari edifici di notevole interesse culturale

Per questa casistica premetto questo interessante approfondimento nel mio blog.

Il decreto legge 77/2021 (poi legge 108/2021) con l’art. 51 comma 1 lettera f-bis ha provveduto ad aggiungere il comma 2-bis nell’articolo 10 della legge n. 120/2020:

“2-bis. In deroga alle disposizioni del decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, con riferimento agli immobili di interesse culturale, sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42:
a) l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in 2,4 metri, riducibili a 2,2 metri per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e i ripostigli;
b) per ciascun locale adibito ad abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore all’1 per cento e, comunque, la superficie finestrata apribile non deve essere inferiore a un sedicesimo della superficie del pavimento;
c) ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e per la qualificazione edilizia degli immobili di cui al presente comma e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti anche nel caso di interventi di ristrutturazione e di modifica di destinazione d’uso” »;

In sostanza la deroga alle disposizioni del D.M. Sanita 5 luglio 75 fa riferimento soltanto agli immobili di interesse culturale sottoposti alla tutela del Codice dei beni culturali e paesaggio D.Lgs. 42/2004.

Non si sta parlando di tutti gli immobili sottoposti al D.Lgs. 42/2004, ma soltanto di una particolare categoria di immobili di interesse culturale. Non essendoci maggiori riferimenti, viene da pensare senza dubbio a quelli:

  • sottoposti alla Parte II del Codice;
  • sottoposto alla Parte III del Codice, in particolare all’art. 136;
  • sottoposti alla stessa disciplina con Piano Paesaggistico Regionale;
  • eccetera e salvo se altri simili;

Per tali immobili la deroga consente di passare o ridurre le altezze minime da:

  • locali principali: da 2,70 a 2,40 metri;
  • locali corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli: da 2,40 a 2,20 metri.

Altezze in deroga nel condono edilizio? Non è fattibile

E’ fermo il principio valevole per gli immobili che abbiano ottenuto il rilascio del Condono edilizio: l’Abitabilità può essere ottenuta o rilasciata in deroga soltanto a norme regolamentari, ma non anche a disposizioni normative di fonte primaria o di legge.

Tale principio scaturisce da una costante giurisprudenza amministrativa, che trae origini da lontane sentenze di Corte Costituzionale, quali la n. 256/1996.

In sintesi, neppure il condono edilizio può avere la “forza” di comprimere la disciplina nazionale in materia igienico sanitaria, che mantiene distinta e autonoma posizione da quella urbanistico edilizia, non essendo peraltro materia delegata alla legislazione concorrente.

Salva Casa, altezze e deroghe condizionate

Il D.L. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024, ha inserito i commi 5-bis e 5-ter nell’articolo 34-bis Testo Unico DPR 380/01, con cui permettere la riduzione di alcuni requisiti igienico sanitari come l’altezza interna minima per attestare la Segnalazione Certificata Agibilità dell’articolo 24 D.P.R. 380/01, ovvero:

a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monolocale, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati. L’altezza minima di cui sopra è applicabile agli appartamenti in generale, e non soltanto agli alloggi monostanza o monolocali; è una riduzione che può semplificare il recupero abitativo di spazi e locali, anche con mutamento di destinazione d’uso verso abitativo. E’ pur vero che la deroga delle altezze minime non prevede testualmente limiti a destinazioni d’uso.

5-bis. Nelle more della definizione dei requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.
5-ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
a) i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

Salva Casa, Tolleranza 2% su distanze legali e requisiti igienico-sanitari come regola nazionale

Col D.L. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024, è stato inserito il comma 1-ter nell’articolo 34-bis Testo Unico DPR 380/01, con cui estendere l’applicazione delle tolleranze edilizie del 2%, cioè del comma 1 articolo 34-bis, alle distanze legali e ai requisiti igienico-sanitari, rientrando tra questi anche le altezze interne: «Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari»;

Queste nuove tolleranze sanitarie e di distanze fanno riproducono lo stesso criterio indicato per le alle tolleranze costruttive descritte al comma 1 articolo 34-bis T.U.E., applicabili ai parametri delle singole unità immobiliari, il quale stabilisce che queste discordanze o scostamenti di natura edilizia (e adesso anche igienico sanitaria e di distanze) non costituiscono violazione edilizia, in caso di mancato rispetto dell’altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, qualora contenute entro il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo. L’estensione ha suscitato molto interesse perché rende possibile applicare la predetta tolleranza del 2% (e non di quelle più generose introdotte dal D.L. 69/2024), anche a:

CONCLUSIONI E CONSIGLI

Diciamo pure che ci sono diverse deroghe alle altezze minime per il patrimonio residenziale esistente, soprattutto quello storico e vincolato.

Il miglior suggerimento che posso dare è effettuare le dovute indagini e valutazioni di fattibilità, affinché il proprietario dell’immobile sappia con esattezza in quali condizioni si possa accedervi.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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