Agibilità sanante evidenziando parziali difformità secondo Linee guida • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/02/2025
Agibilità

Dal sopralluogo deve risultare una generica constatazione della difformità edilizia

Si è già esaminata quella forma di regolarizzazione automatica, o perfino di condono automatico gratuito, è stato introdotto dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa” nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 all’articolo 34-ter comma 4, soprannominata “Agibilità sanante“, tuttavia trattasi di Abitabilità o Agibilità “tollerante”, in base al rinvio espresso alle disposizioni e agevolazioni previste dall’articolo 34-bis DPR 380/01:

4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis.

Sul punto sono intervenute le recenti Linee guida “Salva Casa” emanate dal Ministero delle Infrastrutture con le quali hanno diffuso indicazioni interpretative con riserva. Per quanto attiene la cosiddetta Abitabilità sanante o Agibilità sanante, le linee guida interpretative hanno sposato la tesi da sempre avanzata dallo scrivente anche nel relativo libro: occorre un minimo di evidenza e descrizione della difformità (parziale rispetto al titolo abilitativo rilasciato) accertata in sede di sopralluoghi e accertamenti preordinati al suo rilascio, escludendo invece l’effetto sanante col solo rilascio. In particolare le linee guida affermano:

D3.4.2.2 In che modo può ritenersi accertata la sussistenza di parziali difformità in sede di sopralluogo o ispezione?

È sufficiente che gli accertamenti in sede di sopralluogo o ispezione si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità. Sono ricomprese le varie tipologie di sopralluogo o ispezione previste, nel corso del tempo, dall’ordinamento, purché queste siano state dirette ad un accertamento anche di carattere edilizio. Con riferimento alle ipotesi più risalenti, può farsi l’esempio del rilascio del certificato di abitabilità da parte del Sindaco previo sopralluogo dell’ufficiale sanitario o dell’ingegnere delegato, che era diretto a riscontrare la conformità dell’opera, la sussistenza di muri prosciugati e l’assenza di causa di insalubrità (articolo 221 del R.D. n. 1265 del 1934). Si tratta di tipologie di accertamenti che sono stati molto frequenti nella prassi, stante la lunga vigenza di tale disposizione, abrogata solo con il D.P.R. n. 425 del 1994, il quale ha introdotto un meccanismo di silenzio assenso che, di converso, esclude la possibilità di applicare la regolarizzazione di cui all’articolo 34-ter, comma 4, in esame, ai certificati di agibilità/abitabilità formatisi con quel meccanismo, difettando in tali casi un accertamento da parte di un tecnico pubblico. Inoltre, occorre che tali accertamenti abbiano constatato la sussistenza di parziali difformità. In relazione al contenuto di tale accertamento occorre, poi, considerare come i verbali redatti in passato fossero, molto spesso, privi di una puntuale analisi di conformità edilizia, anche in considerazione delle tecniche utilizzate all’epoca. Alla luce di ciò, ipotizzare l’applicazione della disposizione in esame ai soli casi in cui l’accertamento sia stato effettuato in modo particolarmente rigoroso significherebbe restringerne notevolmente il campo di applicazione, nonché deprivare la ratio della regola, che è volta a valorizzare l’affidamento riposto dal cittadino sulla base del rilascio di un certificato di agibilità/abitabilità redatto all’esito di un sopralluogo appositamente finalizzato anche alle verifiche edilizie e maturato anche in considerazione della mancata adozione di successivi provvedimenti repressivi. Pertanto, si ritiene che anche ove tali accertamenti si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità (effettuata anche mediante la mera apposizione di rilievi rappresentativi delle stesse sul progetto, come spesso riscontrato nella prassi) possa, comunque, trovare applicazione la disposizione in esame. Inoltre, occorre che il certificato di agibilità o abitabilità – rilasciato all’esito del procedimento sopra indicato – non sia suscettibile di annullamento in autotutela ex art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990 (con conseguente necessità di verifica di tutti i presupposti di tale disposizione). Va ulteriormente chiarito che, ai fini dell’operatività della disposizione, non può ritenersi sufficiente la circostanza che il certificato riporti la sussistenza di difformità edilizie, le quali devono essere, invece, accertate – nei termini sopra indicati – nei verbali di sopralluogo o ispezione. In ogni caso, non si ritiene indispensabile che il certificato richiami il sopralluogo o l’ispezione, nei casi in cui dalla documentazione relativa al procedimento possa, comunque, evincersi che il certificato sia stato redatto tenendo conto dell’esito di tale accertamento. Si pensi ai casi di certificati rilasciati ai sensi dell’articolo 221 del R.D. n. 1265 del 1934, che necessariamente presuppongono l’avvenuta ispezione, con la conseguenza che l’eventuale verbale antecedente a tale certificato sarà di per sé prova del preventivo accertamento.

Peraltro le linee guida consigliano di non affidarsi alla isolata pronuncia del Consiglio di Stato n. 7740/2024, che ha riconosciuto un valore implicito di sanatoria all’Agibilità rilasciata dal Comune.

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Agibilità sanante anche per casistiche posteriori alla L. 10/1977

Le Linee guida confermano che tale forma di regolarizzazione potrebbe estendersi anche dopo l’entrata in vigore della L. 10/1977, ovvero fintanto che i procedimenti di Agibilità e Abitabilità avvenivano previo sopralluogo e accertamento da parte dei funzionari pubblici: in questo modo il periodo di possibile applicazione si estenderebbe fino all’entrata in vigore del DPR 425/1994, cioè da quando questo tipo di accertamento fu trasferito al Direttore dei Lavori o Tecnico abilitato. Su di esso si riporta il punto:

D3.4.2.1 È necessario che il titolo sia stato rilasciato in data antecedente all’entrata in vigore della legge 10/77? No, il titolo può essere stato rilasciato anche in data successiva. Rispetto all’ipotesi prevista dai precedenti tre commi, in questo caso non è riprodotto il presupposto relativo al rilascio del titolo in data antecedente all’entrata in vigore della legge n. 10 del 1977; di conseguenza, questa specifica ipotesi di regolarizzazione opera anche per interventi realizzati durante l’esecuzione dei lavori oggetto di titolo abilitativo rilasciato successivamente all’entrata in vigore della predetta legge n. 10 del 1977, ricorrendo gli altri presupposti stabiliti dalla disposizione.