Agibilità sanante difformità accertate al rilascio col Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/07/2024
Salva Casa

Prevista una sanatoria automatica per parziali difformità dal titolo presenti all’ispezione di Abitabilità

Per anni la giurisprudenza ha ribadito che il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità non ha alcun valore di sanatoria e condono implicito verso quelle difformità presenti al momento di sopralluogo e ispezione da parte di funzionari pubblici. Invece qualcosa è cambiato con la legge Salva Casa, con l’inserimento nel Testo Unico Edilizia l’articolo 34-ter relativo alla regolarizzazione di varianti apportate in corso d’opera ai titoli abilitativi rilasciati anteriormente alla L. 10/1977; in esso il comma 4 prevede una particolare disposizione che semplifica ulteriormente la regolarizzazione di parziali difformità in maniera automatica e fondata su principio di legittimo affidamento nel privato:

4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge non annullabile ai sensi dell’articolo 21-novies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis.

Questa disposizione assume natura di sanatoria automatica o condono automatico, a costo zero, per il quale almeno il profilo edilizio verrebbe risolto per le irregolarità rientranti nella fattispecie, restando esclusi invece quelle discordanze perseguibili dalle altre normative di settore (sismica, paesaggistica, beni culturali, eccetera); il comma 4 non risulta essere un particolare sottoinsieme delle varianti ante ’77, perchè la sua stesura è dotata di autonomia rispetto all’intero articolo.

Diciamo pure che la particolare sanatoria automatica in essa contenuta si pone come speciale deroga alla più ampia categoria di parziali difformità al permesso di costruire ex articolo 34 T.U.E., e ovviamente come casistica di irregolarità edilizia superante i limiti ammessi alle tolleranze costruttive ed esecutive ex articolo 34-bis.

Parziali difformità al titolo rientranti in Abitabilità sanante

Peraltro in questo ridotto margine di sanatoria edilizia automatica vi rientrano solo e soltanto le parziali difformità dal titolo abilitativo, escludendo tutte quelle discordanze e abusi edilizi superanti tale livello, ovvero:

variazioni essenziali apportate al progetto (art. 32 T.U.E.)
totale difformità dal permesso di costruire/SCIA alternativa (art. 31 T.U.E.)

Anche in questo ambito si pone il problema di distinguere nettamente i reciproci confini tra parziale difformità al permesso, variazioni essenziali e totali difformità, auspicando che avvenga anche con un futuro provvedimento correttivo.

Proprio perchè la norma richiama la parziale difformità al titolo abilitativo, e considerata l’estendibilità fino al D.P.R. 425/94, è necessario dimostrare inconfutabilmente che la difformità sia parziale e avvenuta nei confronti del titolo abilitativo, cioè durante il periodo di sua efficacia. In caso contrario configurano opere effettuate in assenza di titolo, cioè in periodo in cui il titolo non sussisteva. La dimostrazione della consistenza e contestuale esecuzione delle parziali difformità deve essere provata seguendo i criteri contenuti nella definizione di Stato Legittimo, in particolar modo coi documenti connotati di valore probante e ammessi per interventi realizzati in epoca in cui non sussisteva obbligo di titolo (quarto periodo comma 1-bis articolo 9-bis D.P.R. 380/01).

Il sopralluogo dell’ufficio pubblico per l’Abitabilità

Tra l’altro la disposizione permette di estendere l’arco temporale anche a quelle parziali difformità effettuate rispetto al titolo abilitativo posteriormente alla L. 10/1977 (senza distinzioni tra licenze, concessioni o autorizzazioni edilizie) e fino al D.P.R. 425/1994. Prima dell’entrata in vigore di quest’ultimo vigeva la procedura di rilascio autorizzazione di Abitabilità da parte del Sindaco comunale, previo sopralluogo dell’ufficiale sanitario o ingegnere delegato, col quale si doveva riscontrare ai sensi dell’articolo 221 R.D. 1265/34:

la conformità dell’opera realizzata al progetto approvato;
muri prosciugati;
assenza di cause di insalubrità;

Art. 221.

Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, è punito con l’ammenda da lire duecento a duemila.

Questa procedura si è mantenuta fino al D.P.R. 425/94, che provvide a sostituire il controllo sanitario da parte di funzionario pubblico dal Direttore dei lavori o Tecnico abilitato.

Scenari sull’accertamento parziali difformità presenti al sopralluogo

Per come è stato scritto il comma 4 articolo 34-ter D.P.R. 380/01 si profilano due possibili scenari interpretativi rispetto alle modalità di accertamento parziali difformità:

il semplice sopralluogo del funzionario è condizione sufficiente per considerare implicitamente la parziale difformità allora esistente: raramente questi funzionari si mettevano a fare un puntuale rilievo di conformità come invece svolgiamo oggi per le tolleranze edilizie, limitandosi in buona parte dei casi a fare riscontri a vista sulla sagoma dell’edificio e a misurare a campione alcuni singoli elementi o misure di stanze, porte e finestre.
il funzionario deve aver espressamente descritto e rappresentato le parziali difformità, anche con sola relazione e senza elaborati grafici, affinché fosse informato l’ufficio comunale competente e ciò nonostante abbia rilasciato l’Agibilità o Abitabilità in presenza di parziali difformità.

Per come la vedo io, se l’ottica della norma è tutelare un legittimo affidamento nel privato, sarebbe auspicabile la prevalenza del primo scenario, anche con futuro intervento correttivo alla norma.

Niente benefici con Abitabilità o Agibilità mancante o annullata

Purtroppo esistono casistiche in cui il certificato di abitabilità e agibilità non siano stati rilasciati dal Comune, anche a seguito di sopralluogo da parte di funzionario pubblico; possono essere diverse le motivazioni, quali appunto l’accertamento di irregolarità o difformità edilizie rilevate dal funzionario stesso, oppure carenza documentale per collaudo statico, impiantistico, collaudo delle urbanizzazioni, e via dicendo.

In questi casi verrà precluso l’ingresso alla forma di sanatoria automatica con Agibilità o Abitabilità rilasciata nei modi e termini sopra descritti, in quanto condizione essenziale. Lo stesso scenario toccherà a quelle fattispecie in cui questi certificati siano stati annullati ai sensi dell’articolo 21-novies L. 241/90.