Agibilità revocabile per abusi edilizi e assenza conformità urbanistica edilizia • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/03/2022
Abitabilità

Segnalazione Certificata di Agibilità presuppone la sussistenza di vari requisiti e rispondenza dell’opera al progetto

Vediamo per quali motivi oggi un Comune può invalidare e annullare l’efficacia dell’Agibilità di un immobile in presenza di abusi edilizi, in particolare quando è stata attestata con Segnalazione Certificata da un Tecnico abilitato ai sensi dell’art. 24 DPR 380/01.

A maggior ragione l’argomento va collegato immediatamente alla recente definizione normativa di Stato Legittimo dell’immobile.

L’Agibilità è il documento che consente l’utilizzazione di ogni immobile e di svolgere una certa attività all’interno di esso, sia in ambito residenziale che non residenziale.

Con l’entrata in vigore del DPR 380/01 l’Agibilità ha assorbito anche la previgente procedura di Abitabilità, quindi d’ora in avanti possiamo estendere il discorso anche alle Abitabilità rilasciate in passato.

Un altra svolta riguardante l’Agibilità è la modifica della procedura avvenuta col D.Lgs. 222/2016, che ha sostituito il rilascio del Certificato di Agibilità (SCA) da parte del Comune col deposito della Segnalazione Certificata di Agibilità (art. 24 DPR 380/01).

La procedura SCA è da considerare a tutti gli effetti una SCIA, secondo quanto prevede l’art. 24 DPR 380/01 e in particolare il comma 6. E anche in questo caso, vanno pure riferite alle eventuali procedure o modifiche introdotte dalle norme regionali.

DEFINIZIONE E PROCEDURA: SEGNALAZIONE CERTIFICATA AGIBILITA’.

La modifica normativa ha riguardato la procedura, ma non ha inciso sulle condizioni e presupposti che rendono efficace l’Agibilità, pertanto gli stessi rischi e conseguenze si estendono anche alle procedure che hanno rilasciato l’Agibilità anteriormente al D.Lgs. 222/2016.

Pertanto nel proseguo dell’articolo si analizza la possibilità di annullare la SCIA Agibilità (SCA) in caso di abusi edilizi o difformità ai titoli edilizi rilasciati. Per essere precisi, in riferimento ad ogni SCIA non è corretto parlare di annullamento, bensì di dichiarazione di inefficacia esercitata nei modi similarmente previsti dalla L. 241/90, ma per semplicità di comprensione verso i non addetti ai lavori si dirà impropriamente come “annullamento”.

Abusi edilizi, difformità e irregolarità: condizione sufficiente per revocare Abitabilità e Agibilità

A ricordare questo scenario è la normativa e la giurisprudenza amministrativa, prendendo a riferimento la sentenza del Consiglio di Stato n. 42/2022, la quale conferma l’orientamento formatosi da anni che condiziona l’efficacia o il rilascio dell’Agibilità alla regolarità urbanistico-edilizia del manufatto, ovvero:

“Nel rilascio delle autorizzazioni devono tenersi presente i presupposti aspetti di conformità urbanistico-edilizia dei locali in cui l’attività commerciale si va a svolgere. Il legittimo esercizio dell’attività commerciale è pertanto ancorato, non solo in sede di rilascio dei titoli abilitativi, ma anche per la intera sua durata di svolgimento, alla iniziale e perdurante regolarità sotto il profilo urbanistico edilizio dei locali in cui essa viene posta in essere, con conseguente potere-dovere dell’autorità amministrativa di inibire l’attività commerciale esercitata in locali rispetto ai quali siano stati adottati provvedimenti repressivi che accertano l’abusività delle opere realizzate ed applicano sanzioni che precludono in modo assoluto la prosecuzione di un’attività commerciale” (cfr., Consiglio di Stato, Sez. III, 26 novembre 2018, n. 6661; idem, Sez. V, 6 settembre 2018, n. 5240; Sez. IV, 19 marzo 2015, n. 1444; Sez. IV, 3 settembre 2014, n. 4480 e Sez. V, 5 novembre 2012, n. 5590).

La condizione che lega l’efficacia dell’Abitabilità alla conformità dell’immobile ha radici lontane, addirittura fin dalla prima versione del Regio Decreto n. 1265/34 nell’articolo 221:

“Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, è punito con l’ammenda da lire duecento a duemila.”

A chiunque viene da domandarsi come sia stato possibile che buona parte del patrimonio immobiliare post bellico abbia ottenuto l’Abitabilità o Agibilità in presenza di difformità più o meno gravi.

Annullamento SCIA e pratiche edilizie travolge anche l’Agibilità

Al netto di varie considerazioni, faccio presente che la realizzazione di opere edilizie in difformità dai titoli edilizi rilasciati può inficiare o invalidare l’efficacia della SCIA di Agibilità, o meglio la Segnalazione Certificata di Agibilità.

A ricordare questa possibilità è la sentenza del Consiglio di Stato n. 4142/2021, riguardante l’annullamento di una SCIA edilizia avvenuta per realizzazione di opere non conformi alla normativa urbanistica. Infatti è stato ritenuto corretto l’annullamento della SCIA di Agibilità quale conseguenza logica dei locali non utilizzabili per effetto dell’annullamento della presupposta SCIA edilizia.

Oppure si prenda anche la fattispecie affrontata nella sentenza del Consiglio di Stato n. 8713/2021, riguardante l’annullamento in autotutela della Segnalazione Certificata di Agibilità, presentata successivamente ad una SCIA in sanatoria edilizia (art. 37 DPR 380/01).

A seguito di ulteriori verifiche sollecitate per accertata occupazione illegittima di spazio demaniale, la Segnalazione Certificata di Agibilità viene annullata (dichiarata inefficace, ndr) e ordinata la cessazione dell’esercizio di somministrazione (bar).

La predetta sentenza ha confermato la correttezza dell’annullamento, motivando che l’agibilità presuppone non solo la sussistenza delle «condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente», ma anche la sua conformità urbanistica ed edilizia sotto tutti i profili, sintetizzata dalla «conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità» .

Al riguardo la giurisprudenza del Consiglio di Stato si è già espressa in tal senso, ad esempio con sentenza n. 702/2021: “La giurisprudenza di questo Consiglio è consolidata nel ritenere che l’accertamento della piena conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie ed alle prescrizioni del permesso di costruire, nonché alle disposizioni di convenzione urbanistica, costituisca il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità”; (vedi anche Cons. di Stato n. 4210/2019, n. 6661/2018, n. 5275/2013, n. 5450/2012, n. 2760/2009;)