Agibilità, quando ripresentarla dopo ristrutturazione edilizia

Fino a che punto opere di modeste entità richiedono nuova Segnalazione Certificata di Agibilità

La normativa prevede un principio generale che richiede l’attestazione certificata per diverse opere su edifici esistenti, tuttavia non specifica in modo preciso quali siano.

Questa regola si applica alla procedura di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) introdotta con il D.Lgs. 222/2016, nonché alla versione normativa precedente del Testo Unico per l’edilizia. Occorre ricordare che la procedura di attribuzione di Abitabilità e Agibilità (rispettivamente per immobili residenziali e non residenziali) è stata unificata verso quella dell’Agibilità, disciplinata dagli articoli 24, 25 e 26 del D.P.R. 380/01.

Il D.Lgs. 222/2016 ha modificato questa procedura, e i presupposti essenziali per attestare l’Agibilità negli immobili sono rimasti invariati, tra cui le condizioni minime richieste dalla normativa vigente per l’agibilità dei locali.

L’articolo 24 del T.U.E., nella versione vigente aggiornata alla L. 142/2022, presuppone l’essenziale sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti e la conformità dell’opera al progetto presentato (con titolo edilizio): essi sono attestati mediante segnalazione certificata di Agibilità entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento.

La Segnalazione Certificata di Agibilità è necessaria per categorie di intervento di:

  • nuove costruzioni
  • ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali)
  • interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni richieste dalla normativa per le categorie precedenti;

Possiamo sintetizzare che la S.C.A. sia necessaria per nuovi edifici o ristrutturazioni rilevanti. Tuttavia non quest’ultimo ambito non è ben definito, come vedremo a breve.

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Interventi su edifici esistenti, criteri per valutare nuova presentazione di Agibilità

Hai mai pensato di quanto sia importante fare una corretta valutazione per presentare una nuova Agibilità a seguito di interventi edilizi su edifici esistenti, senza effettuare demolizioni e ricostruzioni?

La lettera c) del comma 2 dell’art. 24 del T.U.E. lascia spazio a molte interpretazioni, soprattutto quando si tratta di opere e ristrutturazioni di edifici già esistenti.

Art. 24
1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
 (omissis)

Intanto non devi cadere nell’errore di sottovalutare l’importanza dei seguenti parametri fondamentali previsti dalla predetta norma:

  • sicurezza
  • igiene
  • salubrità
  • risparmio energetico edifici
  • impianti

Questi parametri possono sembrare generici, ma in realtà sono molto rilevanti anche per le opere che sembrano semplici. Non lasciare nulla al caso quando si tratta di Agibilità, perché la linea di confine è molto sottile e la scelta ricade sempre sul professionista abilitato.

Non rischiare di consegnare immobili non utilizzabili, senza il documento di Agibilità o la versione aggiornata dopo gli interventi di minore entità rispetti a quelli ricostruttivi degli edifici. Ricorda che quei parametri menzionati sono fondamentali per molti interventi su edifici esistenti e spesso influenzano le stesse condizioni, anche di apparente modesta entità.

Pertanto occorre agire con prudenza e di fare una valutazione accurata della nuova Agibilità, e cercare di valutare caso per caso il confine per ripresentare la S.C.A. o meno.

Vorrei ricordare anche che la presentazione di nuova Segnalazione Certificata di Agibilità comporta:

  1. un costo aggiuntivo e forse non previsto per il committente
  2. la dotazione (e forse adeguamento) dei necessari documenti imposti per dimostrare il rispetto dei parametri alla normativa vigente (es. dichiarazione rispondenza e conformità impianti)
  3. verifica dei requisiti di sicurezza (esempio il collaudo statico)
  4. sussistenza di altri requisiti, come quelli imposti da norme di settore (accatastamento, barriere architettoniche, requisiti acustici passivi, dotazione fibra ottica, scarichi e trattamento acque reflue, eccetera)
  5. e molti altri parametri

Categorie di intervento edilizio incidenti sulle condizioni essenziali di Agibilità

Certi interventi edilizi, anche modesti, hanno impatto anche sui parametri essenziali di Agibilità dell’edificio.

Anche il più semplice intervento può influenzare queste condizioni vitali: ad esempio, dietro la parola “sicurezza” si celano tutti quegli interventi che possono impattare sulla pubblica incolumità, come quelli strutturali e antisismici.

Oppure pensiamo a quelle opere che possono incidere sui soli parametri essenziali di Abitabilità introdotti col D.M. 5 luglio 1975, vedasi i rapporti aeroilluminanti e altezze minime interne (e non solo); quindi anche la realizzazione di controsoffitti non strutturali per scopi impiantistiche vanno a incidere molto sulla salubrità e circolazione dell’aria.

In effetti la poca giurisprudenza amministrativa formatasi sul punto è stata chiara: le sole modifiche strutturali richiedono un nuovo certificato di Agibilità, restando escluse che costituiscono modesta entità (Cons. di Stato n. 795/2013, TAR Toscana 635/2018).

Ma anche il cambio di destinazione d’uso rende necessario una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità, infatti la giurisprudenza ha ritenuto che il mero mutamento di destinazione d’uso di un locale possa giustificare la richiesta di un nuovo certificato di agibilità (ex multis, TAR Abruzzo n. 107/2014, Cons. di Stato n. 795/2013, TAR Toscana 635/2018).

Alcuni esempi dove hanno ritenuto escludere nuova Agibilità:

1. il semplice spostamento e rifacimento degli elementi e arredi sanitari del bagno è difficile da assoggettarlo ad una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità (TAR Firenze n. 635/2018).

2. Nell’affermare che il rilascio di un nuovo certificato di agibilità si rende necessario per le sole modifiche “strutturali” dell’edificio, esclude la necessità di acquisire un simile titolo a fronte di un intervento di mero ampliamento di un’uscita di sicurezza (Cons. Stato, Sez. V, 12.2.2013, n. 795).

Permesso, SCIA e CILA, e rapporto Segnalazione Certificata Agibilità

Il comma 2 articolo 24 DPR 380/01 ai fini dell’agibilità si riferisce solamente all’ultimazione opere effettuate con Permesso di Costruire o SCIA:

2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi: (omissis).

Questa forma testuale sembrerebbe escludere la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), tuttavia se riflettiamo con onestà intellettuale dobbiamo dire che con essa possiamo fare interventi di un certo livello.

Pensiamo ad esempi ai frazionamenti degli appartamenti senza effettuare modifiche strutturali e di prospetto con CILA: tutto sommato sono opere di una certa rilevanza, dove da una parte l’intervento non configura intervento edilizio bensì manutenzione straordinaria “leggera”, tuttavia l’organismo edilizio subisce un cambiamento non trascurabile.

Non si frazionano soltanto gli aspetti “puramente” murari, bensì anche gli impianti e altre caratteristiche di abitabilità: il comportamento del ricambio d’aria, l’illuminazione, i requisiti acustici passivi, e molti altri.

Motivo per cui non vedo come si possa escludere l’assoggettamento della CILA, se teniamo conto del dato sostanziale ex articolo 24 c.2 TUE: “c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.“

Dovendo bilanciare la prevalenza tra modifica sostanziale derivante dall’intervento, e l’aspetto formale limitato a Permesso di Costruire e SCIA, è più prudente propendere per il primo. In altre parole, meglio presentare una SCA anche con frazionamento avvenuto con CILA.

Vedremo se il Comune risponderà qualificando il deposito della S.C.A. come inutile o non dovuto.

Criteri consigliati per valutare nuova presentazione

Ma fino a che punto è necessario richiederlo? Questa è una domanda che vale anche ai giorni nostri con la nuova procedura di Segnalazione Certificata di Agibilità. In ogni caso, è sempre meglio agire con prudenza per evitare di consegnare immobili non utilizzabili, sprovvisti di documenti di Agibilità aggiornati.

Per valutare la necessità di una nuova attestazione asseverata debba richiedere una valutazione complessiva delle opere compiute nei confronti dell’edificio in maniera congiuntamente:

  1. qualitativa
  2. quantitativa

Sicuramente riterrei consigliare una nuova Agibilità in tutti quei casi in cui vi sia:

  • aumento del carico urbanistico (aumento di volume, frazionamenti, ecc);
  • variazione di volumetria o superficie utile;
  • trasformazione sostanziale del carico urbanistico preesistente, ancorché senza incremento (es. cambio destinazione d’uso anche non rilevanti);
  • modifiche rilevanti dei parametri e requisiti sostanziali per l’Abitabilità e Agibilità degli edifici e unità immobiliari;
  • modifiche che aggiungono/estendono verifiche dei parametri di Abitabilità e Agibilità in parti dell’edificio (es. ampio ripostiglio trasformato in camera aggiungendo la finestra)
  • modifiche strutturali coinvolgenti o incidenti sull’intera struttura portante, quindi con procedure di miglioramento o adeguamenti antisismico ai sensi delle NTC 2018 (modifiche di sagoma, demo-ricostruzione, sopraelevazioni, ampliamento, ristrutturazioni conservative, ecc).

Agibilità parziale edificio e singole unità immobiliari

In linea generale la procedura di Segnalazione Certificata di Agibilità prende in considerazione l’edificio e la sussistenza dei vari requisiti/parametri già descritti.

La valutazione di conformità delle opere predette al progetto e/o la sussistenza dei requisiti indicati dall’art. 24 T.U.E. impone un accertamento globale, con riferimento all’intero fabbricato o unità immobiliare autonoma e indipendente, comprese le relative parti eventualmente non interessate dai lavori, qualora vengano poste in essere le opere indicate nella predetta norma (TAR Genova n. 63/2019).

Quando invece l’intervento edilizio riguarda singoli edifici o porzioni di essi, nonchè le singole unità immobiliari, la vigente versione dell’articolo 24 comma 4 DPR 380/01 ammette espressamente la cosiddetta Agibilità parziale in due casi e condizionate:

  • a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Dalla normativa si evince quindi la possibilità di effettuare la S.C.A., richiedendo una valutazione sia complessiva che specifica quando destinata alla singola unità immobiliare come un appartamento.

Confine labile nelle ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie

Quando si tratta di interventi edilizi di modeste entità, diventa difficile determinare se sia necessario richiedere una nuova Agibilità.

Anche le modifiche interne, apparentemente semplici e poco rilevanti, potrebbero influenzare le condizioni igienico-sanitarie dell’immobile, cambiando i flussi d’aria, la luce naturale e la qualità dell’ambiente indoor.

In questi casi, spetta al Comune decidere se l’intervento influenzi o meno tali condizioni, dando all’Amministrazione un potere discrezionale di valutazione (TAR Toscana n. 635/2018), tuttavia questa sorta di obbligo non è normata; inoltre non è dato sapere con quali termini sia valutato ciò, proprio perchè sulle valutazioni discrezionali si annidano i presupposti di contenziosi amministrativi.

Per questo è importante valutare come certi lavori di modesta entità potrebbero richiedere una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità, e quindi è sempre meglio agire con prudenza per evitare potenziali sanzioni di mancata presentazione o problematiche nelle compravendite.

Conclusioni e consigli utili

La valutazione di attestare e depositare nuova Segnalazione Certificata di Agibilità conseguente a interventi e ristrutturazioni di edifici esistenti è materia delicata, non essendo prevista espressamente una chiara linea di demarcazione; se ci fossero indicati dei parametri tecnici misurabili e quantificati sarebbe meglio, tuttavia i principi contenuti nell’articolo 24 DPR 380/01 non sono di aiuto.

Pertanto è consigliato dialogare anche con la P.A. e valutare assieme caso per caso, e se del caso agire di prudenza e presentarla nuovamente, consapevoli dei maggiori costi e adempimenti.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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