Agibilità provvisoria in pendenza di condono • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
16/04/2025
Agibilità

L’entità degli abusi oggetto di condono potrebbe pregiudicare l’utilizzo dell’immobile

Effettivamente la realizzazione di abusi edilizi e difformità sull’immobile, anche inizialmente dotato di licenza edilizia o titolo abilitativo, potrebbe creare pregiudizio all’abitabilità: volendo dirla tutta, i procedimenti di agibilità e abitabilità sono consequenziali al completamento dell’intervento edilizio, in presenza di tutti i requisiti e presupposti oggi previsti dall’articolo 24 del testo unico edilizia DPR 380/01.

Certamente il problema che il legislatore non si è posto nelle normative dei tre condoni edilizi riguarda la pendente situazione di potenziale inagibilità in attesa di valutazione dell’istanza, derivante dall’esecuzione di opere abusive che potrebbero aver inciso sui requisiti essenziali di agibilità/abitabilità estrapolabili dall’articolo 24 TUE:

condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;
conformità dell’opera al progetto presentato;
certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;
attestazione di ‘edificio predisposto alla banda ultra larga, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all’articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3.

Proprio la mancanza di conformità urbanistica ed edilizia delle opere al progetto rende improcedibile la richiesta di agibilità “provvisoria”, o la più moderna segnalazione certificata di agibilità: fintanto che l’istanza di condono edilizio è pendente, l’opera rimane abusiva e pertanto priva di conformità dell’opera al progetto, condizione essenziale di agibilità.

Teoricamente, dal momento in cui è stata presentata richiesta di condono edilizio riguardante opere incidenti sulla sussistenza dei predetti requisiti, l’immobile risulterebbe sprovvisto di essi e pertanto passando ad una situazione di inagibilità; si giunge così al paradosso che non si possa utilizzare l’immobile, e tanto meno attestare con segnalazione certificata di agibilità una situazione temporaneamente abusiva, fintanto non si sia ottenuto il rilascio della concessione edilizia in sanatoria.

L’Agibilità provvisoria servirebbe per legittimare l’utilizzabilità dell’immobile viziato da abusi, fintanto che non sia rilasciato il titolo in sanatoria, in seguito al quale concludere con l’Agibilità definitiva, configurandosi come una “agibilità condizionata” al buon esito del condono.

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Agibilità in deroga col condono, con alcuni limiti

L’unica disposizione attinente l’agibilità e abitabilità in materia di condono è contenuta nell’articolo 35 della L. 47/85, ammettendo la possibilità di ottenere il rilascio del certificato di agibilità in deroga, contestualmente al rilascio della concessione edilizia in sanatoria, cioè al termine definitivo favorevole del procedimento. Tale obbligo ha origini dal comma 20 articolo 35 L. 47/85 che introduce una previsione speciale di Abitabilità o Agibilità, rilasciabile asseritamente anche in deroga; quel “anche” significa che il rilascio automatica può avvenire pure senza deroga:

A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.

L’art. 35 c. 20 della L. 47/85, ovvero il primo condono edilizio, non contiene una deroga indiscriminata e totale verso qualsiasi norma igienico-sanitaria e verso le procedimenti che autorizzano l’Abitabilità o Agibilità; al contrario, il rilascio della Certificazione di Abitabilità in deroga è circoscritta ad una serie di condizioni e limiti. La giurisprudenza è costantemente orientata a considerare tale deroga limitatamente valida soltanto nei confronti delle norme regolamentari (di secondo grado o locali), ma non anche verso le fonti normative di livello primario.

Sul punto, l’importante sentenza di Corte Costituzionale n. 256/1996 ha affermato che tale certificazione, rilasciabile dal Comune, non possa derogare a qualsiasi requisito previsto dalla disciplina vigente, nella quale è stato espressamente riconosciuto ai Comuni la permanenza di tutti gli obblighi «inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l’abitabilità degli edifici, con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari».

Il principio è stato ribadito da numerose sentenze del Consiglio di Stato (tra le tante, Cons. di Stato n. 9752/2023, 4774/2020, n. 3715/2017), che non fornisce risposte alle casistiche di immobili che risultano condonati a livello urbanistico-edilizio, ma inagibili e inabitabili per carenze dei requisiti previsti dalla vigente normativa. Considerando gli interessi di sicurezza e salubrità in gioco, molti Comuni hanno di fatto sospeso il rilascio di queste Agibilità in deroga. Effettivamente si pone il problema di evitare queste situazioni paradossali, per le quali le norme sui condoni edilizi dovevano disciplinare meglio il profilo dell’Agibilità “in sanatoria”, cioè rilasciata o asseverata ora per allora.

Agibilità e Abitabilità provvisoria, non previste dalla normativa

Premesso che tutta la trattazione trova analoga applicazione alle sanatorie edilizie ordinarie, di fatto qualcuno si è adoperato per tentare di superare la situazione di oggettiva inabitabilità pendente, cioè in attesa di valutazione istruttoria della domanda di condono, chiedendo il rilascio del certificato di Agibilità provvisoria, o Abitabilità provvisoria, per le quali non c’è uniformità applicativa.

Orientamento contrario

Il rilascio dell’agibilità “provvisoria” è ritenuto un provvedimento atipico in quanto non previsto dall’ordinamento ed in quanto tale non applicabile, e tale principio ha convinto il Comune ad esprimersi in senso contrario all’Agibilità provvisoria, dichiarando improcedibile l’istanza a causa proprio della pendenza dell’istanza di condono, e per la mancanza di conformità urbanistico-edilizia dell’opera, stante la situazione di permanenza dell’abuso. Infatti, la giurisprudenza stabilisce che le difformità urbanistico-edilizie ostano quindi sia al rilascio dell’agibilità della struttura che alla prosecuzione in essa dell’attività, la cui regolarità sul piano amministrativo è condizionata da quella edilizia dei locali in cui essa viene svolta (Consiglio di Stato n. 2669/2023, vedi anche n. 42/2022, n. 6912/2021).

La mera presentazione della domanda di condono non incide sulla perdurante abusività delle opere di cui si richiede la sanatoria com’è, del resto, dimostrato dalla citata disposizione condonistica (art. 35 L. 47/1985), che subordina il rilascio del certificato di agibilità all’esito positivo della domanda di condono edilizio (Cons. di Stato n. 2669/2023, n. 3180/2012).

Al riguardo, alla luce della citata giurisprudenza, la presentazione della domanda di condono edilizio, se per un verso produce effetti conservativi dello status quo ante rispetto alle attività svolte anteriormente alla presentazione della relativa domanda, non comporta anche effetti ampliativi nella sfera giuridica dell’interessato posto che, prima del rilascio della sanatoria, la mera domanda di condono non integra la sussistenza di un titolo e le opere realizzate sono comunque da considerare abusive in quanto prive di abilitazione. Ne consegue che il carattere abusivo degli interventi è ostativo all’intrapresa o permanenza di qualsiasi attività che abbia, tra i suoi indefettibili presupposti, quello della conformità urbanistico – edilizia dei locali ove l’attività medesima è svolta, per cui è da escludere che l’attività commerciale possa essere autorizzata in locali interessati dalla domanda di condono prima della favorevole definizione del relativo procedimento (TAR Campania n. 7104/2024).

Orientamento favorevole

In altri casi invece è stato ritenuto che il certificato di agibilità possa essere rilasciato nelle more della procedura di sanatoria, fermo restando la sua completa efficacia fino alla definizione del pendente procedimento di sanatoria, ammettendo che: «(…) in caso di pendenza di rilascio di condono edilizio, l’amministrazione deve valutare la possibilità di emettere un certificato di agibilità provvisoria, in quanto “tale atto riflette l’ineludibile esigenza di evitare che le lungaggini procedimentali ridondino a danno dell’istante, non assumendo quindi efficacia ostativa al rilascio del titolo che abiliti alla concreta utilizzazione dell’immobile la semplice circostanza della mancata definizione del procedimento di condono edilizio, ben potendo l’amministrazione introdurre una condizione, nel caso di specie risolutiva, che limiti l’efficacia di atti amministrativi» (TAR Salerno n. 1765/2023, n. 89/2015), principio un tempo espresso anche da Cons. di Stato n. 1702/2001.

Sul punto è possibile richiamare anche l’intervento della legislazione regionale, ammettendo che in ogni caso la pendenza di un istanza di condono non costituisce motivo ostativi al rilascio del provvisorio certificato di agibilità, in quanto previsto dall’art. 15 della legge regionale siciliana n. 19/1994, in pendenza della definizione del procedimento di condono edilizio (TAR Palermo n. 2335/2021).