Agibilità nelle case in vendita

Carlo Pagliai
09/07/2015
Compravendita immobiliare

Nelle case in vendita il documento di Agibilità/Abitabilità è spesso ignorato; è una modalità errata in quanto elemento fondante la sua destinazione d’uso.

Nessuna normativa ad oggi impone la sua acquisizione e citazione negli atti notarili di compravendita o trasferimento a qualsiasi titolo, ma la sua mancata consegna, o peggio ancora l’inesistenza, implicano un inadempimento sul piano della garanzia della cosa venduta.

Si configura il fatto che il bene trasferito presenta un rilevante problema di commerciabilità in quanto tale documento è indispensabile per il pieno godimento del bene e della sua funzione socio-economica oggetto del contratto stesso (Cass. Civ. Sez. II, n. 9976 del 26/04/2007).

L’Agibilità/Abitabilità rientrano tra i documenti relativi alla proprietà e all’uso dell’oggetto di compravendita che devono essere messi a disposizione, in base all’art. 1477 comma 3, in quanto il possesso di tale documento è indispensabile per la piena fruizione dell’immobile.

Comprereste un’automobile senza libretto di circolazione?

Da una parte la mancanza dell’Agibilità dell’oggetto di compravendita non comporta la nullità negoziale, perchè nessuna norma ne individua tale fattispecie, tuttavia la sua mancata consegna/inesistenza incide negativamente sul valore e la commerciabilità (Cass. Civ. Sez. III, n. 8374 del 07/04/2009).

Dall’altra parte la sua mancanza/inesistenza implica la non fruibilità dell’immobile (non possono essere allacciate le utenze gas, acqua, elettricità) e non vi è titolo neanche per prendervi la residenza (al di là che in pratica raramente sia chiesta l’esibizione o consegna dell’agibilità per essi); ecco quindi che la giurisprudenza di legittimità si concentra sul risarcimento danni e sulla risoluzione contrattuale per inadempimento (concretizzandosi la fattispecie di aliud pro alio dell’art. 1453 C.C. ).

Nei contratti di preliminare di vendita, o nei rogiti finali le parti possono sopperire a tale carenza introducendo una clausola espressa che esonera il promittente venditore (o venditore) dal dotare o regolarizzare l’immobile su questo aspetto ponendo a carico del promissario acquirente (o acquirente) l’onere e costi per ottenere tale documento (Cass. Civ. Sez. II, n. 24308 del 30/09/2008).

Resta inoltre da affrontare il motivo dell’assenza dell’Agibilità:
inadempienza del costrutture/committente verso un’immobile urbanisticamente regolare, oppure vi sono difformità o carenze tali da non rendere agibile l’immobile? Lo affronteremo in un prossimo articolo.
In caso di abusi e difformità insite l’immobile non è commerciabile, come statuito dalla Cassazione e bisogna procedere per valutarne la regolarizzazione tramite Condono o sanatorie.

Discorso a parte merita l’Agibilità conseguente al Condono edilizio a cui rimandiamo al seguente APPROFONDIMENTO →