Agibilità insussistente e revocabile con difformità urbanistiche o edilizie • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/11/2023
Agibilità

Consiglio di Stato conferma la conformità dell’immobile come presupposto essenziale Abitabilità e Agibilità

Parlando di Agibilità viene subito a mente anche l’analoga versione di Abitabilità, assorbita in essa col D.P.R. 380/01; e quando si parla di ciò, tornano a mente le varie procedure amministrative modificate nel corso del tempo.

Agibilità: perchè serve la conformità dell’immobile?

E’ indispensabile il presupposto di conformità dell’opera autorizzata per ottenere il rilascio, perchè non è possibile legittimare l’utilizzo dell’immobile realizzato in difformità o contrasto ai parametri urbanistici e/o edilizi (Cons. di Stato n. 2461/2023, n. 180/2023).

Prima di consigliare lettura di approfondimento storico sui procedimenti di Abitabilità e Agibilità sugli immobili, posso sintetizzare i passaggi più importanti in questi punti:

Testo Unico leggi sanitarie R.D. 1265/34, riforma del certificato di Abitabilità conseguente alla conformità dell’opera progettata, autorizzata e accertata dal Comune previo sopralluogo di funzionario sanitario;
Certificato di Abitabilità, col D.P.R. 425/94 l’attestazione di conformità dell’opera viene fornita dal Direttore dei Lavori o Tecnico professionista incaricato da Committente;
Certificato di Agibilità, col D.P.R. 380/01 diventa valevole anche per immobili residenziali e assorbente l’Abitabilità;
Segnalazione Certificata di Agibilità, col D.Lgs. 222/2016 si passa dal rilascio certificato ad apposita procedura S.C.I.A.

In tutti i casi di procedura e tipologie di Agibilità/Abitabilità, la loro sussistenza e validità risulta condizionata dal presupposto fondamentale di conformità dell’immobile a quanto progettato e assentito coi vari titoli edilizi.

Il Consiglio di Stato ha più volte affrontato il rapporto tra costruzioni realizzate con irregolarità e l’Agibilità/Abitabilità, e per tali atti amministrativi ha sottolineato i seguenti principi consolidati:

non assume valore di sanatoria edilizia il suo rilascio/attestazione, neppure se rilasciata in presenza di irregolarità edilizie esistenti al momento del sopralluogo da parte del funzionario.
ha valenza sanitaria e di accertare le condizioni di utilizzo, ma non urbanistica/edilizia;
non può essere pretesa per immobili costruiti anteriormente all’entrata in vigore del D.P.R. 380/01 e mai ristrutturati;
Revocabile per abusi edilizi e assenza di conformità urbanistica e/o edilizia

Non è possibile rilasciare legittimamente l’Agibilità senza conformità urbanistico edilizia

Il Consiglio di Stato è tornato a confermare il rapporto inscindibile tra gli atti di Agibilità/Abitabilità e la conformità dell’immobile ai suoi titoli abilitativi di riferimento.

Infatti il rilascio del certificato di Agibilità (e anche di Abitabilità) di un immobile non attesta la regolarità edilizia e urbanistica dello stesso: esso deve attestare la sussistenza delle condizioni essenziali per utilizzarlo (sicurezza, igiene, salubrità, accessibilità, conformità impianti, risparmio energetico, ecc) mentre il titolo abilitativo edilizi ne autorizza la costruzione. Caso mai, l’Agibilità/Abitabilità deve contenere la dichiarazione di avvenuta esecuzione conforme al titolo abilitativo, rilasciata in passato dal funzionario pubblico e in seguito dal Direttore dei Lavori.

La mancanza del titolo edilizio comporta la sanzionabilità dell’attività realizzata: di conseguenza il rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà della sanzione demolitoria irrogata; al contrario la mancanza del titolo edilizio depone per l’illegittimità del certificato di agibilità in quanto, attesa la specifica finalità di tale certificazione per come descritta dall’art. 24, comma 1, del DPR n. 380/2001, non è possibile legittimamente rilasciare un certificato di agibilità se non sussiste la conformità ai parametri normativi di carattere urbanistico e/o edilizio (Cons. di Stato n. 2461/2023, n. 180/2023).

Al contrario, diventa contraddittorio mantenere la permanenza dell’Agibilità a fronte di un immobile realizzato con irregolarità, illeciti e abusi edilizi accertati. E’ il caso di affermare che il Comune ha i poteri per annullare o dichiarare inagibile l’immobile contestualmente all’ordinanza di demolizione e rimessa in pristino.