Agente immobiliare: non responsabile se manca Agibilità e conformità edilizia

La Cassazione esenta i mediatori dal novero delle cognizioni tecniche specifiche alle categorie professionali di appartenenza

L’argomento è di frequente attualità, e sul tema torna la S.C. sulla media diligenza

La fattispecie proviene dalla Cass. Civ. II. sentenza n. 4415/2017, con la quale veniva chiesto il riconoscimento dell’estensione della responsabilità a carico del mediatore professionale circa le indagini di carattere tecnico.

In particolare il caso riguarda la pretesa di inglobare nel criterio di obbligo di diligenza il dovere di informare la parte promissaria acquirente le circostanze rilevanti ai fini della buona conclusione del contratto definitivo di compravendita.

Il motivo di pretesa avanzato lamentava la violazione ed errata applicazione degli articoli 1759, 1175 e 1176 del Codice Civile, della legge n. 39/1989, in particolare evidenziando che la mancanza del certificato di abitabilità e di conformità edilizia sono elementi fondamentali di indubbio rilievo per procedere alla stipula di una compravendita immobiliare, ragione per cui incombeva in capo al mediatore l’obbligo di corretta informazione sul punto, secondo il criterio della diligenza professionale previsto dalle norme citate.

Sul punto la Cassazione ritiene di dover dare continuità all’orientamento che esclude la responsabilità dello stesso si possa estendere ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza.

In tal senso la Cassazione ribadisce quanto affermato con precedente sentenza n. 6926/2012, mediante la quale il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente.

Tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.

Nella stessa sentenza si precisa altresì che, in relazione ai possibili benefici fiscali legati alla categoria catastale posseduta dal’immobile compravenduto, la verifica da parte del mediatore deve correlarsi solo ad una espressa richiesta del cliente.

Trattasi peraltro di orientamento che ha i suoi precedenti in Cass. Civ. n. 6219/1993, a mente della quale l’obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare si riferisce non solo alle circostanze accertate ma anche a quelle
di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia, e ciò con specifico riferimento alla verifica dell’esistenza del certificato di abitabilità dell’appartamento compravenduto (cfr in punto di limitazione degli obblighi di informativa alle circostanze di cui il mediatore sia a conoscenza, Cass. n. 5777/2006, nonché Cass. n. 15274/2006, in tema di accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, nonché Cass. n. 16382/2009 citata dalla sentenza gravata).

APPROFONDIMENTO: TUTTO SULL’AGIBILITA’

La prestazione caratterizzante l’agente immobiliare è quella di mettere in relazione due o più parti per concludere affari

In tale ottica appare convincente quanto affermato da Cass. n. 8374/2009 specificamente in tema di certificato di abitabilità, nella quale, con l’escludere la responsabilità del mediatore, è stato ribadito che la prestazione caratterizzante l’attività di quest’ultimo è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Sicché non viene meno l’obbligo del mediatore di compiere l’attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all’interesse della parte alla conclusione dell’affare, e quindi con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto alla sua organizzazione concreta, in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi di concluderlo per non essere stata informata su circostanze (nella specie, riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità) influenti sulla sua conclusione o esecuzione, conosciute o agevolmente conoscibili, poiché in tal caso può essere giustificato il rifiuto di corrispondere il compenso, anche se la parte che ha conferito l’incarico abbia ricevuto un’accettazione delle sue condizioni prestabilite di conclusione dell’affare.

L’assenza dell’Abitabilità non incide sulla validità del preliminare, benché si possa chiedere la risoluzione

In dettaglio la Cassazione nella sentenza evidenzia che la mancanza del certificato di abitabilità, sebbene legittimi la parte promissaria acquirente a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell’atto, quanto meno alle condizioni predisposte (Cass. 15969/2000), anche in relazione al rischio che l’abitabilità non sia ottenuta o al tempo occorrente per il suo rilascio, non incide sulla validità del preliminare concluso che conserva quindi la sua
efficacia, benché se ne possa richiedere la risoluzione.

In tal senso la Cassazione ritiene di reputare, analogamente a quanto sostenuto per la conclusione di preliminari aventi ad oggetto immobili privi di
concessione edilizia, che stante la validità del contratto stesso, che l’affare sia stato concluso e che anzi sia proprio la sua vincolatività a giustificare
l’eventuale domanda risarcitoria della parte adempiente, domanda che ben può includere anche la pretesa ad ottenere il rimborso della provvigione comunque dovuta al mediatore.

In definitiva, la Suprema Corte reputa che una responsabilità del mediatore possa porsi, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico ( cfr. a tal fine Cass. n. 16623/2010, a mente della quale la responsabilità del mediatore si ravvisa per la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, nelle ipotesi in cui il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi).

Tale affermazione peraltro non può dirsi che contrasti con quanto sempre di recente affermato da Cass. n. 18140/2015, che ha invece ravvisato la responsabilità del mediatore, posto che nella vicenda si trattava di una ipotesi nella quale il mediatore aveva fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare delle informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), essendosi appunto ribadito in motivazione che non risulta assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.

Pertanto, il principio di esclusione delle responsabilità permane, a patto che al mediatore non siano rese note informazioni specifiche in tal senso.

APPROFONDIMENTO: TUTTO SULL’AGIBILITA’

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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