Aerofoto per Stato Legittimo dell'immobile Ante 1967 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/03/2025
Aerofotogrammetria

Se la foto aerea non è sufficientemente decifrabile per provare l’esistenza del manufatto risalente, occorrono altri elementi

Per dimostrare attraverso le foto aeree scattate in passato la presenza o meno di opere edilizie rispetto ad una certa data, si possono presentare possibili limiti interpretativi:

carenza riprese fotografiche al periodo di interesse;
scarsa copertura delle strisciate sulla zona;
altezza eccessiva dello scatto;
insufficiente risoluzione o nitidezza;
condizioni ambientali non idonee;
presenza di elementi disturbanti la lettura;
presenza di manufatti o coperture arboree soprastanti o adiacenti;
ombre portate;
eccetera;

Potrei andare avanti ancora con ulteriori condizioni che pregiudicano la ricerca della consistenza dei manufatti, per verificare appunto la conformità urbanistica e lo Stato Legittimo dell’immobile: le foto aeree sono soggette a interpretazione, e in certi casi potrebbero rilevarsi non risolutive né affidabili.

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Ripartizione onere probatorio tra cittadino e Amministrazione

La dimostrazione probatoria mediante foto aeree potrebbe divenire problematica sopratutto per quelli risalenti a epoche non soggette a obbligo di titolo abilitativo, tra cui alcune zone del territorio comunale Ante ’67 e Ante ’42, considerando la possibile scarsa chiarezza delle immagini scattate decenni fa a certe quote dal suolo e la presenza di vegetazione, precludendo la visibilità dall’alto di porzioni dell’edificio.

Alla luce delle modifiche apportate dalla legge 105/2024 al Testo Unico Edilizia DPR 380/01, l’istituto dell’onere probatorio in questo ambito è rimasto invariato tranne che nella procedura di sanatoria edilizia “minore” (articolo 36-bis TUE), esso infatti al comma 3 consente in via residuale la possibilità di attestare l’epoca dell’illecito edilizio con asseverazione del Tecnico abilitato, qualora non sia possibile accertarlo in via documentale secondo i criteri ed elementi stabiliti nella definizione dello Stato Legittimo (articolo 9-bis TUE):

Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo del presente comma, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Esclusi quindi i possibili casi residuali di epoca dell’abuso asseverata dal Tecnico professionista, restafermo il principio consolidato in giurisprudenza, ovvero che «l‘onere della prova dell’ultimazione entro una certa data di un’opera edilizia abusiva, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, perché realizzate legittimamente senza titolo, incombe in linea generale sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione del manufatto (cfr. Cons. Stato, sez. VII, 24 marzo 2023, n. 3011; Id., sez. VI, 12 ottobre 2020, n. 6112 secondo cui “grava esclusivamente sul privato l’onere della prova in ordine alla data della realizzazione dell’opera edilizia al fine di poter escludere al riguardo la necessità di rilascio del titolo edilizio per essere stata l’opera medesima realizzata secondo il regime originariamente previsto dall’art. 31, comma 1, L. 17 agosto 1942, n. 1150, ossia prima della novella introdotta dall’art. 10 della c.d. legge ponte, L. 6 agosto 1967, n. 765, tenuto conto che tale onere discende attualmente, in linea di principio, dagli artt. 63, comma 1, e 64, comma 1, c.p.a. in forza dei quali spetta al ricorrente l’onere della prova in ordine a circostanze che rientrano nella sua disponibilità”» (cfr., da ultimo, Cons. di Stato n. 1708/2025, n. 5547/2024).

La controprova della P.A. e temperamento dell’onere probatorio

Esiste anche un temperamento secondo ragionevolezza nel caso in cui, il privato da un lato porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell’intervento prima del 1967 elementi dotati di un alto grado di plausibilità (aeorofotogrammetrie) e, dall’altro, il Comune fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio, o con variazioni essenziali; per esempio potrebbe presentarsi la fattispecie in cui lo stesso Comune alla fine dà atto dell’esistenza di una tettoia o comunque di un manufatto poi consolidato, pur entro una situazione in punto di fatto non del tutto perspicua e caratterizzata da elementi documentali non sempre univoci e sicuri, che dovrà costituire oggetto di approfondimento istruttorio nella naturale sede procedimentale (cfr. Consiglio di Stato n. 4860/2020, n. 3177/2016) .

Al riguardo la giurisprudenza ha infatti consolidato il principio di “contro prova” posto a carico della Pubblica Amministrazione, affermando che «qualora la parte onerata abbia fornito sufficienti elementi probatori a sostegno delle proprie deduzioni, anche laddove non sia raggiunta la certezza processuale sulla datazione delle opere in contestazione, spetta alla parte pubblica fornire elementi di prova contraria – idonei a supportare il proprio assunto, alla base dell’impugnato ordine demolitorio, in merito all’abusività delle opere sanzionate – in mancanza dei quali il provvedimento ripristinatorio deve essere annullato per difetto di istruttoria (risultando carente un adeguato accertamento del presupposto provvedimentale, dato dalla necessità del previo titolo abilitativo a legittimazione dell’intervento edilizio sanzionato), senza che ciò determini lacuna inversione dell’onere probatorio in capo all’amministrazione» (Cons. di Stato n. 8511/2024, n. 9612/2023).

Incertezza foto aeree e interpretazione

La fotointerpretazione richiede necessaria preparazione in materia di telerilevamento e cartografia digitale: effettuare valutazioni sulla base di un materiale fotografico può presentare inevitabilmente margini di incertezza in ordine alla loro interpretazione, in quanto la metodologia adottata potrebbe non essere attendibile, sopratutto nella misura in cui non può essere replicata in maniera univoca (vedi la fattispecie del Consiglio di Stato n. 2525/2024).

Ad esempio, tra i alcuni metodi consigliati, vi rientra la misura del cono d’ombra proiettato dal manufatto a terra, rapportandolo al giorno e ora dello scatto aerofotogrammetrico: conoscendo tali dati si può stimare l’altezza probabile del manufatto, in funzione anche delle condizioni al contorno. Infatti potrebbero presentarsi diverse situazioni che potrebbero incidere su questa fase di misurazione e calcolo: ad esempio il suolo circostante potrebbe non essere pianeggiante o complanare, oppure la proiezione di ombra potrebbe essere in tutto o in parfe offuscata da altre ombre portate da elementi circostanti. Ci sono anche altre tecniche di foto interpretazione che richiedono necessariamente l’ausilio di strumenti ottici particolari, facendo ricorso alla stereoscopia (lettura di due fotogrammi). La fotointerpretazione è una materia abbastanza complessa e richiede particolare preparazione scientifica, occhio allenato e sopratutto presuppone uno scatto aerofotogrammetrico effettuato nelle migliori condizioni.