Acquisizione gratuita immobili abusivi per omessa demolizione

L’inottemperanza all’ordine di demolizione emesso dal comune comporta automatica acquisizione gratuita al patrimonio disponibile del Comune.

Il nostro ordinamento prevede una precisa scaletta da attuare per la rimozione degli abusi edilizi gravi.

L’art. 31 del Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01 riguarda la categoria dei cosiddetti abusi edilizi gravi, quali la realizzazione di opere in assenza di permesso di costruire, in totale difformità da esso o con variazioni essenziali.

L’immobile interessato dai suddetti abusi diviene oggetto di ingiunzione alla demolizione e rimessa in pristino, nella quale viene indicato il termine di novanta giorni dalla notifica.

In questo lasso di tempo al responsabile è consentita l’opportunità di adoperarsi per ottenere il permesso di costruire in sanatoria se ricorrono i relativi presupposti di legge (art. 36 DPR 380/01), attraverso la procedura di accertamento di conformità in sanatoria; questa procedura è fondata sul principio della doppia conformità.

Nel caso in cui il soggetto interessato non si adoperi ad ottenere la sanatoria, oppure questa venga negata in quanto abuso insanabile, gli effetti e le conseguenze dell’ingiunzione alla demolizione acquistano piena efficacia.

Il mancato adempimento all’ingiunzione, ovvero ordinanza emanata dal Comune, si qualifica come inottemperanza.

L’inottemperanza alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi oltre il termine di novanta giorni dall’ingiunzione, comporta l’acquisizione gratuita al patrimonio del comune del bene e l’area di sedime (art. 31 comma 3 DPR 380/01).

L’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione emesso dall’autorità comunale comporta automaticamente l’acquisizione gratuita al patrimonio disponibile del Comune alla scadenza di detto termine, indipendentemente dalla notifica all’interessato dell’accertamento formale dell’inottemperanza (Cass. Pen. III n. 8082 del 2 marzo 2011).

La notifica all’interessato ha solo funzione certificativa dell’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà, poiché la notifica all’interessato dell’accertamento formale dell’inottemperanza costituisce titolo necessario per l’immissione in possesso dell’ente e per la trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di acquisizione (Cass. Pen. III n. 2912 del 22/01/2010, n. 40924/2010).

Emerge il problema di individuazione dei beni immobili acquisibili: mentre l’immobile “costruito” ha caratteristiche fisiche ed è oggettivamente individuabile, l’area di sedime deve essere individuata precisamente in termini quantitativi e delimitata.

Il Testo Unico dispone una serie accorgimenti atti a facilitare l’individuazione e limiti quantitativi dell’aree da acquisire contestualmente al manufatto edificato.

Si parla di due tipologie di aree, da acquisire unitamente, ovvero quella di sedime e quella necessaria alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive.

In tal senso esiste un limite quantitativo dell’area di sedime acquisibile, e può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

Una volta individuato i beni immobili e le aree da acquisire gratuitamente al patrimonio comunale, in presenza di accertata inottemperanza all’ingiunzione di demolizione, ci sono tutte le condizioni per avviare l’acquisizione stessa.

Riassumendo, la procedura è disciplinata secondo l’art. 31 del DPR 380/01, (e prima dall’art. 7 dellaL. 47/85) e prevede la seguente sequenza procedimentale:

  1. ingiunzione dell’autorità comunale che ha accertato l’abuso edilizio di demolizione dell’immobile;
  2. accertamento formale dell’eventuale inottemperanza all’ordine di demolizione entro i termini di legge (novanta giorni);
  3. irrogazione di sanzioni pecuniarie per mancata ottemperanza alla demolizione;
  4. acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale se il responsabile non ha ottemperato, mediante notifica di tale accertamento all’interessato;
  5. i beni immobili abusivi, dopo la loro acquisizione, possono essere demoliti con ordinanza del dirigente o del responsabile comune a spese dei responsabili dell’abuso;
  6. in alternativa alla demolizione, il consiglio comunale può deliberare il mantenimento dell’opera abusiva se dichiara per essa l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico.

In tema di reati edilizi costituisce ipotesi eccezionale ostativa alla esecuzione dell’ordine giurisdizionale di demolizione, l’adozione di una delibera comunale che dichiari la sussistenza di prevalenti interessi pubblici all’acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio del comune, sempre che il giudice dell’esecuzione, esercitando il proprio potere-dovere di sindacato sull’atto amministrativo, riconosca l’esistenza di specifiche esigenze che giustificano tale scelta (Cass. Pen. III n. 9864 del 9 marzo 2016).

L’interesse del Comune al mantenimento dell’opera deve essere adeguatamente comparato nei confronti di altri interessi, anch’essi pubblici e di maggior rilevanza, quali urbanistici, ambientali, rispetto dell’assetto idrogeologico, pubblica incolumità, salubrità, ecc.

Sottraendo l’opera abusiva alla demolizione prevista dalla legge, la delibera comunale che dichiara l’esistenza di un interesse pubblico prevalente sul ripristino dell’assetto urbanistico violato non può fondarsi su valutazioni di carattere generale o riguardanti genericamente più edifici, ma deve dare conto delle specifiche esigenze che giustificano la scelta di conservazione del singolo manufatto, precisamente individuato (Cass. Sez. III n. 30170 del 15 giugno 2017).

A margine di ciò si aggiunge che l’opera abusiva deve comunque rispettare le dovute condizioni tali da assicurare l’agibilità e sicurezza sotto i diversi aspetti.

La notifica di accertamento costituisce titolo per l’immissione nel possesso da parte del comune e per la trascrizione nei registri immobiliari.

Mentre l’effetto ablatorio si concretizza quindi all’inutile decorso del termine fissato per ottemperare all’ingiunzione di demolire, la notifica dell’inottemperanza al responsabile è l’atto formale che concretizza sostanzialmente l’immissione in possesso e trascrizione presso i registri immobiliari (Cass. Pen. III n. 40924 del 19 novembre 2010).

L’atto formale di acquisizione gratuita al patrimonio comunale ha carattere di trasferimento coattivo, e consiste in una sanzione amministrativa del  del bene finalizzata a consentire all’ente pubblico di provvedere d’ufficio alla demolizione dell’immobile a spese del responsabile dell’abuso, salvo che si accerti in concreto un prevalente interesse pubblico alla conservazione dell’immobile stesso (art. 31, comma 5).

Quindi, nel caso di inottemperanza all’ingiunzione di demolizione, il manufatto abusivo non deve essere restituito al privato responsabile dell’abuso, quand’anche in possesso del bene, ma al Comune, divenutone proprietario a seguito dell’inutile decorso del termine di legge previsto dall’art. 31 del D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 380 (Cass. Pen. III n. 40924 del 19 novembre 2010, n. 48031 del 23/12/2008).

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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