Acquirente immobile, scoprire abusi edilizi dopo compravendita non garantisce nullità rogito notarile

Se volete fare un acquisto sicuro dovete attivare la buona diligenza prima ancora di firmare un preliminare di vendita

La questione della conformità urbanistica è il principale tema che muove questo blog da anni, fin dalla sua attivazione; è un tema che tocca due versanti importanti del settore immobiliare:

• le compravendite;
• le trasformazioni edilizie e urbanistiche.

In entrambi i casi, si tratta di investimenti e impegni a lungo termine, per i quali da sempre è indispensabile usare la massima cautela (in questo paese poi…).

La questione della conformità urbanistica si è rafforzata con l’introduzione dello Stato Legittimo degli immobili nel Testo Unico Edilizia all’art. 9-bis.

1. Regime di Commerciabilità, nullità dell’atto e abusi edilizi
2. La scoperta di irregolarità dopo la compravendita: Cass. Civ. 15587/2022

Regime di Commerciabilità, nullità dell’atto e abusi edilizi

Tuttavia permangono ancora troppe convinzioni sulla Commerciabilità degli immobili e sulla possibilità di “annullare” l’atto notarile di compravendita per colpa di abusi edilizi, cioè riprendere i soldi e restituire la casa al venditore. Premesso che la disciplina aggiuntiva sullo Stato Legittimo per ora sottace sulle conseguenze del suo mancato rispetto, restano le conseguenze legate al regime di Commerciabilità degli immobili previste dagli articoli 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01.

Essi prevedono particolari obblighi da rispettare nel rogito notarile di compravendita immobiliare, a pena di nullità dei relativi atti. Il chiarimento applicativo di questa nullità contrattuale è giunto dopo tanti anni con la celebre sentenza della Cassazione Civile a Sezioni Unite 8230/2019 (la trovi spiegata in questo post e nel mio libro intitolato “Ante ’67”).

In estrema sintesi, e senza parlare di risoluzione per inadempimento, la nullità del rogito notarile scatta soltanto a certe condizioni:

• mancata menzione degli estremi dei titoli abilitativi;
• menzione degli estremi, ma non riferiti all’immobile del contratto;
• falsa attestazione per costruzione iniziata anteriormente al 1 settembre 1967;

Questi principi, sono costantemente ribaditi dopo la sentenza a SS.UU. di Cassazione Civile n. 8230/2019, anche nella ordinanza Cass. Civ. n. 15587/2022 che analizziamo nel successivo paragrafo.

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