Accertamento di (doppia) conformità in sanatoria: procedura e nozioni

Per regolarizzare abusi edilizi è necessario che si avveri una complessa condizione

E’ molto difficile effettuare verifiche immobiliari, sopratutto con difformità assai risalenti nel tempo.

Ad oggi infatti vige il Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01 che prevede un’unica procedura per poter regolarizzare difformità e abusi edilizi (al netto delle opere regolarizzabili con la Cila tardiva).

Tale procedura è prevista dall’art. 36 del Testo Unico, e ricalca praticamente in continuità il previgente articolo 13 della L. 47/85, ad oggi abrogato.

Il legislatore ha istituito la procedure di sanatoria edilizia, imponendo il rispetto della c.d. “doppia conformità”.

Esso consiste nel verificare se l’opera oggetto di sanatoria edilizia risulti doppiamente conforme ad una serie di discipline congiuntamente a due distinte soglie temporali:

  • al momento della presentazione dell’istanza in sanatoria;
  • al momento della realizzazione;

Si riporta per esteso l’art. 36 del T.U.E:
Art. 36 – Accertamento di conformità
1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
(omissis).

Per momento di realizzazione si intende riferito esplicitamente all’istante di loro ultimazione completa.

accertamento di conformità

Quindi occorre fare attenzione a verificare l’effettiva e inconfutabile datazione del completamento.

Possono capitare casi di illeciti continuati nel corso del tempo, per i quali occorre verificarne la successione cronologica delle opere nei confronti delle strumentazioni e discipline urbanistiche.

L’accertamento della conformità, in doppio fase temporale, è un compito che spetta alla Pubblica Amministrazione (Comune), ed essa è un’attività vincolata della P.A.

Ciò significa che il Comune deve svolgere un’attività “tipica”, e deve quindi accertare la sussistenza delle condizioni nei confronti delle discipline imposte dall’art. 36 DPR 380/01.

La Pubblica Amministrazione, svolge un’attività vincolata, pertanto deve applicare ad ogni fattispecie la verifica delle previsioni legislative e urbanistiche con formulazione compiuta e non elastica, che non lasciano all’Amministrazione spazi per valutazioni di ordine discrezionale (Cass. Pen. n. 37050/2019).

Ed essendo la procedura di sanatoria edilizia attività “tipica”, si deve manifestare anche la relativa motivazione, che costituisce misura e limite del potere esercitato (Cass. Pen. n. 37050/2019).

In altre parole il funzionario pubblico deve dare conto in motivazione per dimostrare l’avvenuta verifica e lo svolgimento del compito previsto dalla norma.

L’esistenza di questo doppio presupposto di conformità deve essere verificato compiutamente nella fase istruttoria, pertanto non rimane spazio per effettuare opere postume o contemporanee alla stessa fase di accertamento.

Parimenti non è neppure consentito ovviare al requisito di doppia conformità applicando la cosiddetta “Sanatoria giurisprudenziale”, cioè verificando il solo rispetto della conformità al momento dell’istanza, tralasciando quello invece all’epoca dell’abuso. Tale modalità non è minimamente ammessa dall’ordinamento e dalla giurisprudenza.

Il soggetto richiedente deve comunque presentare l’istanza corredata di tutti gli elementi in grado di consentire le verifiche.

Il Giudice penale può verificare indipendentemente il rispetto della doppia conformità in sanatoria

Qualunque sia l’esito dell’istruttoria effettuato per l’istanza di accertamento di conformità, al Giudice penale non è preclusa l’ulteriore attività di verifica del doppio requisito di conformità.

In particolare, in caso di verifica positiva del profilo motivazionale dell’atto di sanatoria nei termini anzidetti, non può escludersi che il giudice penale approfondisca ulteriormente, ove ritenga opportuno, il tema della sussistenza del requisito della “doppia conformità” attraverso una verifica “in concreto” dell’avvenuto rispetto degli strumenti urbanistici nel predetto intervallo temporale, in grado in tal modo di confermare o meno la correttezza del giudizio di doppia conformità sostenuto in motivazione (Cass. Pen. n. 37050/2019).

Quanto sopra è basato sul fatto che dall’accertamento di doppia conformità (e conseguente rilascio del titolo in sanatoria), deriva l’estinzione dei reati contravvenzionali previsti dalle normative vigenti in materia urbanistica. Ciò è previsto dall’art. 45 comma 3 del D.P.R. 380/01.

In definitiva il rilascio della sanatoria, col rispetto della doppia conformità, costituisce causa estintiva del reato edilizio.

Ed è per questo che la verifica della doppia conformità diventa essenziale fin dall’impostazione del procedimento.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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