Carlo Pagliai
01/10/2018
Abusi edilizi

Sulle parti comuni possono presentarsi problemi di “usurpazione” edilizia da soggetti e proprietari privati.

Sono situazioni che spesso sono risalenti nel tempo, perfino di decenni indietro, per le quali vuoi per consuetudine accettata oppure per confusione, alcune parti a comune sono state edificate o trasformate da parte di alcuni singoli condomini.

Pensiamo al caso di un piazzale a comune e indiviso sul quale un singolo proprietario condomino, o perfino un soggetto terzo estraneo allo stabile, ne abbia occupato una parte per costruirvi abusivamente una piccola autorimessa.

Magari la situazione si è evoluta col tempo, cioè inizialmente si trattava di una semplice tettoia sostenuta da due pali e addossata alla parete perimetrale del fabbricato, per poi essere tamponata con mattoni, per poi essere intonacata, fino a diventare un manufatto edilizio a tutti gli effetti.

Diciamo che si viene a creare una situazione di fatto, magari tollerata o meno dai restanti proprietari condòmini che per anni hanno preferito lasciare perdere per diversi motivi su cui sorvoliamo.

Il problema poi emerge sotto il profilo della legittimità edilizia di questo manufatto, sia che possa essere stato compiuto abusivamente, sia che voglia essere ancora realizzato chiedendo i relativi titoli abilitativi edilizi.

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Contrasto tra uso e legittimità delle parti condominiali da parte di terzi, come comportarsi.

In entrambe le ipotesi, colui che intende costruire e realizzare manufatti deve avere anche i diritti di proprietà per farlo. Oppure: il permesso di costruire è rilasciato al proprietario o a chi abbia titolo per richiederlo, ai sensi dell’art. 11 comma 1 del D.P.R. 380/01.

Dall’altra parte la Pubblica Amministrazione ha diritto e dovere di di verificare la legittimazione della richiesta del permesso, cioè di verificare se il richiedente abbia titolo per effettuare l’attività edificatoria ( Cons. di Stato 1990/2012).

Il discorso vale anche per i permessi e titoli abilitativi rilasciati in sanatoria, come accertamenti di conformità e condoni edilizi, e aggiungo: anche per tutte le altre pratiche edilizie come SCIA, CILA, eccetera.

Per ottenere il rilascio di sanatorie, condoni, e permessi vari, possono provvedere anche altri soggetti interessati all’ottenimento, a condizione che sia stato acquisito in maniera univoca il consenso espresso del proprietario (Cons. di Stato n. 4818/2014).

Ad esempio, una domanda di condono per l’abuso realizzato dal singolo condomino su aree a comune è stata respinta in quanto mancava elementi provanti la volontà degli altri comproprietari e condomini, ed è stato ritenuto legittimo il diniego da parte del Comune.

Infatti, in caso contrario, si arriverebbe a legittimare una l’appropriazione di spazi condominiali a favore del singolo (o di soggetti terzi) in presenza di una volontà contraria degli aventi titolo (cioè il condominio), i quali potrebbero agire per l’eliminazione dell’abuso sia con azioni civilistiche che in via amministrativa (TAR Calabria Sez. I n. 1556 del 21 agosto 2018).

In tutto questo assume particolare interesse il ruolo dell’Amministratore di condominio, che non deve assumere un atteggiamento passivo e inerte circa situazioni simili; piuttosto ha il compito anche di effettuare una approfondita ricognizione per distinguere e accertare le parti di proprietà condominiale da quelle esclusive.

Ciò è essenziale sotto diversi profili di natura gestionale e manutentiva delle parti stesse, sia per le responsabilità connesse alla parti a comune “usurpate” per vari motivi da singoli proprietari. Pensiamo ad esempio alle responsabilità derivanti da abusi e illeciti edilizi su immobili gravati da vincoli di beni culturali e paesaggistici, con profili penali tutt’altro che irrilevanti.

Il consiglio rivolto alle parti in gioco è di verificare l’effettivo titolo di proprietà e l’interesse da parte del condominio sulla parte comune, cercando di regolarizzare la questione sotto questo aspetto tramite la repressione dell’abuso o il riconoscimento della proprietà al singolo condomino mediante atto di vendita.

L’Amministratore di condominio, per effettuare questo tipo di valutazione ricognitiva dello stato di legittimità, dovrà avvalersi di professionisti tecnici abilitati e specializzati in questo ambito. I tecnici incaricati dovranno acquisire tutti gli atti di provenienza e titoli di proprietà, le relative planimetrie catastali e documentazioni urbanistico edilizie, e infine incrociare tutti i dati per ottenere un quadro conoscitivo delle parti comuni distinte da quelle esclusive.

I tecnici potranno restituire il risultato delle indagini in un apposito documento o fascicolo, da prodursi con le più moderne strumentazioni di rilievo e tecnologie come il CAD o meglio ancora il BIM. Consiglio quest’ultimo in quanto trattasi di strumento di rappresentazione grafica tridimensionale standardizzato e aggiornabile in qualsiasi tempo.

Inutile sottolineare che nei casi in cui un Comune abbia rilasciato condoni o sanatorie per casi simili, ci sia da domandarsi che valore di legittimità abbiano quei titoli, e quanto siano spendibili nelle future compravendite in materia di commerciabilità.