Ordinanza di demolizione emessa e istanza di sanatoria presentata entro i termini previsti
La regolarizzazione di violazioni e difformità edilizie passa dal criterio di conformità (doppia)
Per prima cosa dobbiamo definire la macro categoria di violazione edilizia come l’opera o intervento compiuto in assenza o difformità dall’opportuno titolo edilizio, di qualsiasi natura esso sia. In altre parole si parla di opere compiute senza essere assistite da pratiche edilizie comunali, oppure non conformi ad esse:
- Permesso di Costruire:
- Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), ordinaria o alternativa al P.d.C.
- Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA);
- altre ed eventuali previste dalle norme regionali;
Non prendiamo in considerazione quelle previste dalle norme di settore quali ad esempio l’antisismica, paesaggistica, beni culturali, vincoli, ecc.
Le tipologie di illeciti e violazioni edilizie vanno distinte tra sanabili o meno
La violazione edilizia rappresenta la categoria generale, ed essa contiene le diverse tipologie di illecito edilizio che dispongo come segue:
Opere sanabili (ai soli fini urbanistici, escluso norme di settore)
Le seguenti tipologie di violazioni edilizie possono essere regolarizzate, a condizione che siano rispettati diversi requisiti che si approfondiscono di seguito:
- Abusi edilizi, opere soggette a Permesso di Costruire, e penalmente sanzionabili: sanabili con Accertamento di doppia conformità (art. 36 DPR 380/01);
- Illeciti edilizi assentibili con SCIA, sanabili con SCIA in sanatoria con doppia conformità (art. 37 DPR 380/01)
- Illeciti edilizi non dichiarati con CILA, regolarizzabili con CILA tardiva e singola conformità (art. 6-bis DPR 380/01);
La sanabilità di opere rientranti in PdC e SCIA è condizionata al rispetto della doppia conformità, e in questi casi se le opere fossero dotate della singola conformità (solo ad oggi o solo all’epoca), non possono giungere alla piena regolarizzazione.
Per la CILA tardiva invece tutto ruota al rispetto della regolarizzazione con singola conformità al momento della sua presentazione.
[ CILA TARDIVA, le possibilità di sanare ]
Il criterio della doppia conformità per opere rientranti in Permesso di Costruire e SCIA.
Gli articoli 36 e 37 del T.U.E. impongono il rispetto di questa particolare condizione essenziale, introdotta a partire dalla L. 47/85 per confluire poi nel D.P.R. 380/01.
Tale criterio è sempre più oggetto di proposte di revisione, anche per consentire molti interventi del SuperBonus 110% che rimangono esclusi proprio in presenza di illeciti insanabili.
Il criterio di doppia conformità richiede che l’opera compiuta risulti conforme alla disciplina urbanistico edilizia vigente:
- al momento della presentazione (oggi);
- all’epoca dell’abuso;
In sostanza è come se fossero due distinte pratiche edilizie parallele e presentate virtualmente in due tempi distinti come sopra.
[ DEFINIZIONE DI DOPPIA CONFORMITA’ ]
Si tratta di una condizione molto penalizzante perchè spesso un’opera illecita potrebbe risultare astrattamente conforme alle norme vigenti all’epoca di ultimazione, ma la sopravvenienza di norme nazionali, regionali o strumenti urbanistici comunali più moderni rende impossibile l’odierna conformità.
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Opere insanabili, ovvero escluse dalla possibile regolarizzazione
Rientrano in questa categoria tutte le opere che non possono essere regolarizzate perchè non rispettano i requisiti di doppia conformità in ambito urbanistico edilizio.
Inoltre vi rientrano le opere che, astrattamente sanabili sotto il profilo urbanistico edilizio (comunale, ndr), non sono regolarizzabili sotto altri profili previsti da norme speciali e di settore.
Per esempio è il mancato ottenimento della Compatibilità paesaggistica per contestuali illeciti su immobili sottoposto a vincolo paesaggistico.
Oppure il diniego alla regolarizzazione da parte della Soprintendenza dei Beni culturali.
E molti altri casi possibili.
Gli abusi edilizi si qualificano insanabili anche perchè in contrasto a norme e discipline edilizie di vario livello, ad esempio il mancato rispetto di conformità delle prescrizioni previste dal Regolamento edilizio o Piano Regolatore comunali.
Resta il fatto che per le opere e abusi edilizi insanabili si possono aprire due scenari:
- Fiscalizzazione: possibilità di sostituire la demolizione imposta da Ordinanza di rimessa in pristino, a certe condizioni da verificare (Leggi approfondimenti);
- Demolizione e rimessa in pristino dello Stato legittimo dell’immobile;
La fiscalizzazione non regolarizza o sana l’opera illecita: il pagamento della sanzione pecuniaria non chiude definitivamente in conti, ma semplicemente viene pagata la mancata demolizione, colpendo e azzerando il vantaggio economico indebito che rimane al proprietario.
La qualificazione di opera insanabile pone molti interrogativi e pregiudizi alla futura commerciabilità dell’immobile, proprio perchè non dovrebbe essere oggetto di atti notarili di compravendita.
Inoltre pone fortissime limitazioni di interventi futuri, trasformazioni e ristrutturazioni edilizie, prime tra tutti quelli col SuperBonus 110.
Concludo con un consiglio: è caldamente raccomandato svolgere verifiche opportune e preventive, prima che sia troppo tardi.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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