Abusi paesaggistici, incrementi superficie e cubatura restano esclusi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
02/08/2023
Compatibilità paesaggistica

La Compatibilità paesaggistica art. 167 impedisce la regolarizzazione con aumento volume o superficie utile

La procedura per regolarizzare illeciti edilizi sotto il profilo paesaggistico è disciplinata dalla procedura di Compatibilità paesaggistica “postuma” prevista dall’articolo 167 c.4 del D.Lgs. 42/2004, il cosiddetto Codice Beni culturali e paesaggio.

Come già accennato in precedenti post, si dice in gergo “sanatoria paesaggistica” ma è un termine errato, e non va neppure escluso con l’ultimo provvedimento di “condono paesaggistico straordinario” ammesso in passato con Legge n. 308/2004 (non più accessibile oggi).

COMPATIBILITA’ PAESAGGISTICA, elenco post.

L’attuale procedura ex articolo 167 D.Lgs. 42/2004 si presenta ancora assai rigida, mantenendo quell’impostazione assunta con l’articolo 27 D.Lgs. 157/2006, la quale esclude automaticamente e tassativamente interventi con creazione o aumento di volume e superfici util:

4. L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
b) per l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;
c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Cerchiamo di capire meglio quali illeciti edilizi effettuati su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico siano ammessi e quali esclusi in Compatibilità paesaggistica dell’articolo 167 del Codice, il discorso è utile anche per le conseguenze e condanne penali.

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Esclusione per incremento/creazione volumetrie o superfici utili

Occorre premettere che ai fini della Compatibilità paesaggistica ex art. 167 D.Lgs. 42/2004, non hanno alcun rilievo le norme che definiscono quale sia la volumetria rilevante ai fini urbanistico edilizi, né le modalità per calcolarla, disposti dal D.P.R. 380/01, norme regionali o disciplina locale/comunale (Cons. di Stato n. 7092/2023).

Il divieto di incremento dei volumi esistenti, imposto ai fini di tutela del paesaggio, si riferisce a qualsiasi nuova opera comportante creazione di volume, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico e altro tipo di volume, sia esso interrato o meno (Cons. di Stato n. 5807/2023).

Infatti rilevano nel conteggio o valutazioni anche i volumi interrati, nonostante i casi in cui non siano visibili dall’esterno (Cons. Stato n. 7092/2023, n. 4123/2023, n. 2974/2021, n. 4503/2013).

Anche la realizzazione di una piscina, interrata o fuori terra, realizzata in zona vincolata, integra un intervento di nuova costruzione in quanto volumetricamente rilevante, che necessita del previo rilascio del permesso di costruire nonché dell’autorizzazione paesaggistica. L’assimilazione ad incremento volumetrico o di superficie vale anche per le piscine prefabbricate da installare fuori terra, in quanto qualsiasi opera edilizia calpestabile e/o che può essere sfruttata per qualunque uso, atteso che il concetto di utilità ha un significato differente nella normativa in materia di tutela del paesaggio rispetto alla disciplina edilizia (Cons. di Stato n. 5807/2023).

Purtroppo il D.Lgs. 42/2004 non contiene definizioni di volume e superficie nell’art. 167, e ciò non rende chiaro quando siano applicabili, rispetto a quelle più dettagliate della normativa edilizia (DPR 380/01, Regolamento Edilizio Tipo, norme regionali, eccetera).

Anche se controintuitivo, le definizioni di volumetrie e superfici utili di ambito urbanistico edilizio non sono applicabili direttamente o meno al regime sanzionatorio della paesaggistica. Si arriva al paradosso in cui la realizzazione di certi manufatti possa essere facilmente sanabile sotto il profilo edilizio, ma negato a prescindere in paesaggistica, anche per un vano tecnico.

Non sono risultati ammissibili neppure i casi in cui l’aumento di cubatura derivante da innalzamento del tetto sia stato “compensato” dal riporto esterno di suolo e innalzamento della quota naturale di terreno circostante all’edificio (Cons. di Stato n. 7092/2023).

Infatti nella Compatibilità paesaggistica il consolidato indirizzo del Consiglio di Stato (n. 3026/2022, n. 7117/2021, n. 4468/2021), il divieto di incremento dei volumi esistenti si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, sia esso interrato o meno. Lo stesso dicasi per gli aumenti di superficie utile.

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Esclusione riguarda anche le singole casistiche disgiunte

Dalla formulazione dell’articolo 167 D.Lgs. 42/2004 si evince pure che non si perfeziona soltanto nell’ipotesi in cui l’intervento abusivo comporti, congiuntamente, sia un aumento delle superfici utili, sia un incremento dei volumi.

La giurisprudenza amministrativa ha confermato pacificamente che l’utilizzo della disgiuntiva “o” inserita al comma 4 lettera a) del predetto articolo 167 debba interpretarsi nel senso che l’accertamento della compatibilità paesaggistica è impedito sia dalla creazione o dall’aumento delle “superfici utili”, sia dalla realizzazione o dall’incremento dei “volumi”, senza che occorra che i lavori eseguiti incidano, congiuntamente, su entrambi i detti parametri (Cons. di Stato n. 7092/2023).

Per evitare fraintendimenti riporto tutte le casistiche di illeciti edilizi escluse dalla Compatibilità paesaggistica, riferite ai due parametri:

creazione di superficie utile
aumento di superficie utile rispetto a quella legittimamente realizzata;
creazione di volume
aumento di volume rispetto a quello legittimamente realizzato;

Motivo per cui in presenza di incrementi di superficie ovvero di cubatura, anche di modesta entità, la norma impedisce, dunque, tassativamente, il rilascio della sanatoria paesaggistica, per cui la reiezione della relativa istanza assume carattere vincolato.

Con queste premessi vi possono rientrare anche alcuni tipi di cambi di destinazione d’uso in quanto asseritamente possono comportare aumento di superficie utile.

Per quanto riguarda gli abusi effettuati in zona con vincolo paesaggistico prima dell’entrata in vigore della predetta norma, rinvio alla lettura dei seguenti articoli: