Abusi edilizi condominio: vigilanza e responsabilità Amministratore

Ha dovere di denunciare gli illeciti edilizi compiuti su parti comuni e private, se inerte rischia per condotta omissiva

Difficile attribuire il ruolo di “gendarme urbanistico” all’Amministratore di Condominio, ma alla fine anche andando per esclusione si arriva al risultato: egli ha i poteri e doveri di attivarsi per contrastare le irregolarità edilizie.

Ciò non significa che egli abbia i poteri repressivi veri e propri, quelli restano in mano alla Pubblica Amministrazione e ai suoi obblighi di emanare le ordinanze di demolizione e rimessa in pristino.

Diciamo però che il suo approccio di contrasto agli abusi edilizi rientra tra i suoi doverosi atti conservativi e di tutela delle parti comuni dell’edificio. Infatti temo che il problema diverrà crescente col tempo, visto l’ingresso delle verifiche obbligatorie di Stato Legittimo col D.L. 76/2020.

Più volte ho ammonito nel blog che le verifiche di conformità urbanistico edilizia dell’immobile si estendono all’intero edificio, compreso le parti comuni e parti esclusive altrui; ma non ci voleva la norma sullo Stato Legittimo ex art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01 a introdurre il concetto, un buon Tecnico professionista si sarebbe già posto il problema.

Aggiungo che un “assaggio” di queste problematiche si è visto con la recente stagione dei bonus e superbonus edilizi, soprattutto quando gli incentivi concernevano interventi su parti comuni.

E per “glissare” il problema sui bonus edilizi con gli articoli 49 e 50 DPR 380/01, ecco che il legislatore tira fuori dal suo cilindro magico una… CILAS senza attestare lo Stato Legittimo, quando invece servivano nuovi strumenti di regolarizzazione.

Vediamo allora quali comportamenti e obblighi deve tenere l’Amministratore di condominio verso le irregolarità edilizie delle parti comuni ed esclusive.

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Amministratore di condominio, ruolo e vigilanza illeciti edilizi

Partiamo dal classico esempio in cui una mattina un singolo condomino si sveglia e chiude il proprio balcone realizzando una veranda: al netto degli aspetti urbanistico amministrativi (mancanza permesso di costruire), avviene anche una modifica del decoro architettonico del fabbricato non autorizzata dal condominio.

Per inquadrare il suo ruolo, doveri e poteri dell’Amministratore occorre sbirciare nella (molta) giurisprudenza civile, partendo dalla Cassazione Civile (sentenze n. 23823/2023, n. 7884/2021) la quale ha disposto che quando oggetto della lite sia l’abuso della cosa comune da parte di un condomino, deve riconoscersi all’amministratore il potere di agire in giudizio, al fine di costringere il condomino inadempiente alla osservanza dei limiti fissati dall’art. 1102 c.c. In tale ipotesi, l’interesse, di cui l’amministratore domanda la tutela, è un interesse comune, in quanto riguarda la disciplina dello uso di un bene comune, il cui godimento limitato da parte di ciascun partecipante assicura il miglior godimento di tutti. La denuncia dell’abuso della cosa comune da parte di un condomino rientra, pertanto, tra gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio che spetta di compiere all’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 comma 4, C.C., senza alcuna necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini.

Da tale principio emerge chiaramente quale ruolo e doveri abbia l’Amministratore di condominio per vigilanza di illeciti edilizi: è vero che non può stare costantemente sul posto a controllare qualsiasi cosa (analogamente al Direttore Lavori in cantiere), tuttavia se riceve notizia di illecito edilizio compiuto da un condomino, ha dovere di agire per salvaguardare l’edificio condominiale nel suo insieme.

In altre parole l’Amministratore deve agire e diffidare formalmente il responsabile dell’abuso o relativo proprietario/condomino, indicando un termine congruo per rimettere in pristino; decorso tale termine, non gli resta altro che denunciare l’illecito edilizia alla competente P.A. (il Comune).

Se l’Amministratore rimane passivo alla notizia di illecito edilizio

E’ possibile che l’Amministratore rimanga inerte ad accertare le circostanze di fronte alla notizia di illecito edilizio; magari non agisce per evitare certi contenziosi a cui dovrà suo malgrado fare fronte, o magari per “amicizie” verso qualche condomino rispetto ad altri.

Ma questa inerzia potrebbe costargli cara, soprattutto di fronte a quel condomino che decide di far valere le proprie ragioni a fronte di un Amministratore passivo, in quanto:

  • il singolo condomino è legittimato ad agire a tutela delle parti comuni, anche in presenza di un Amministratore nominato in assemblea;
  • può denunciare in ogni sede l’illecito edilizio effettuato da altro soggetto/condomino, segnalando pure l’avvenuta notizia all’Amministratore

Infatti l’Amministratore di condominio è tenuto a conoscere anche la normativa edilizia (ricordo che per diventare Amministratore è necessario un apposito percorso di abilitazione e preparazione tecnico-giuridica).

Si conclude che il comportamento inerte e omissivo dell’Amministratore di Condominio, avendo avuto a conoscenza di illecito edilizio, lo espone a due profili di responsabilità:

  • civile professionale, perchè si pone inadempiente ad agire a dei poteri di tutela e salvaguardia espressamente previsti e riconosciuti;
  • penale, per diversi profili su cui non importa soffermarsi;

Motivo per cui l’Amministratore di condominio ha oneri e onori di agire di fronte agli illeciti edilizi divenuti a lui noti. E infatti col Superbonus e bonus edilizi si sono create diverse situazioni di contrasto tra Amministratori “coscienti” e assemblee di condominio decise ad accedere ai ghiotti incentivi fiscali.

In condominio è labile il confine tra parti comuni ed esclusive

Una volta un amico avvocato mi disse con ironia, ma neanche sbagliando:

“in Condominio non compri un appartamento di proprietà privata, ma compri una porzione di edificio corrispondente ai millesimi”.

Ha ragione su tutta linea. Infatti secondo la definizione delle parti comuni condominiali prevista dall’articolo 1117 le parti strutturali ed elementi portanti sono di proprietà comune, a meno che non risulti dal titolo (atti di compravendita, regolamenti contrattuali).

Neppure i solai di calpestio, perchè sono generalmente di proprietà comune indivisa tra i due condomini sottostanti e soprastanti esso.

Si può metaforicamente affermare che in condominio sono davvero poche le parti qualificabili come esclusive o private.

Non parliamo poi delle parti confinanti con l’esterno, cioè balconi, facciate e terrazzi: qui la concezione di uso privato si scontra e finisce con il decoro architettonico; se poi all’esterno ci sono vincoli di varia natura, aumenta l’entità del problema e conseguenze.

Eccoci al vero problema: la realizzazione di un illecito edilizio compiuto dal singolo condomino potrebbe ripercuotersi versi gli altri condomini e l’intero condominio, proprio perchè egli ha inciso/modificato le parti comuni. Spostamento di una finestra, veranda sul balcone, modifiche alla copertura, installazione lucernari o abbaini, e via dicendo.

Gli illeciti edilizi possono avvenire anche senza opere edilizie concrete e quindi con semplice cambio d’uso: per casi simili il legislatore ha introdotto l’articolo 1117-quater nel Codice Civile:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.

L’ordinanza ripristinatoria, a chi indirizzarla

La vera difficoltà per il Comune sarà l’emissione dell’ordinanza di rimessa in pristino, soprattutto nei confronti del responsabile dell’abuso (ove accertato), o in alternativa al proprietario. Certamente, quando l’intervento edilizio illecito è stato compiuto tramite intervento condominiale, ne risponde il condominio stesso.

Dalla giurisprudenza amministrativa ho estrapolato il seguente principio, derivante dal fatto che le parti comuni dell’edificio non sono di proprietà dell’ente condominio (privo di personalità giuridica), ma dei singoli condomini:

la misura volta a colpire l’abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici (com)proprietari delle stesse (Tar Roma n. 6276/2022, Tar Napoli n. 3005/2020; Tar Milano, n. 1764/2019, n. 2302/2016).

Conclusioni e consigli

Qui c’è poco da dire, e vorrei sintetizzare le problematiche di illeciti edilizi in ambito condominiale in vari filoni:

  1. opere illecite compiute dal singolo condomino all’interno della singola proprietà, coinvolgendo o meno anche le parti a comune, effettuate dopo l’originaria costruzione;
  2. opere illecite presenti sulle parti a comune, effettuate dal costruttore.
  3. opere illecite presenti sulle parti a comune coinvolgenti anche le proprietà private;

In tutti i casi, per l’Amministratore si pone una brutta gatta da pelare, perchè “assurgere” a ruolo di gendarme non è affatto appagante e rischia di aprire a situazioni di conflittualità a lungo termine.

Tuttavia non sono di aiuto quella moltitudine di verande e robe simili compiute nel corso del tempo.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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