Abusi edilizi rappresentati nel titolo abilitativo pregresso non comportano sanatoria implicita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
27/02/2025
Stato Legittimo Immobile

Consiglio di Stato non ammette nessuna legittimazione postuma per illeciti edilizi, neppure dopo Salva Casa

Comincia a diradarsi la nebbia dubbiosa sulla portata della legge n. 105/2024 (decreto-legge salva casa n. 69/2024), e addirittura cominciano a sommarsi le pronunce che definiscono i reali confini applicativi delle nuove forme di regolarizzazione edilizia (ad esempio sulla verifica di legittimità dei titoli pregressi oppure sull’ultima pratica edilizia sanante). Si sta delineando un principale requisito essenziale, valido anche per quelle forme di asserita Agibilità sanante: le nuove forme di regolarizzazione implicita introdotte dal Salva Casa richiedono almeno una espressa conoscenza e consapevolezza dell’illecito edilizio da parte della Pubblica Amministrazione, perchè in assenza di ciò non si può parlare di alcun legittimo affidamento nel privato.

Intanto sono lieto di premettere che queste pronunce espresse dalla magistratura vanno nelle stesse direzioni annunciate già nel mio libro “Salva Casa” pubblicato su Amazon lo scorso agosto 2024, ma il punto è che vanno già a cozzare con le recenti Linee guida FAQ diffuse dal MIT. Ma non solo: devo felicemente constatare che questi primi orientamenti siano allineati anche a quanto ragionato nel mio ultimo libro “Stato Legittimo immobiliare“.

Finito il momento autocelebrativo passiamo ad analizzare la recente pronuncia del Consiglio di Stato n. 1382/2025, per la quale i giudici si sono espressi tenendo conto anche della sopravvenuta norma L. 105/2024 Salva Casa e affermando che non si configura alcun atto di assenso o di sanatoria implicita verso le opere abusive esplicitamente rappresentate negli elaborati grafici a corredo di un titolo abilitativo rilasciato, riguardante un intervento diverso da quelle abusive già esistenti. In altre parole la semplice rappresentazione nell’elaborato grafico non comporta alcuna legittimazione o approvazione da parte del Comune.

Per questi motivi l’Amministrazione può perseguire ancora oggi tali illeciti, anche dopo notevole distanza di tempo dalla loro esecuzione e loro rappresentazione nei precedenti titoli abilitativi. Nella sentenza viene anche dato cenno alla legge salva casa 105/2024 circa lo Stato Legittimo “parzializzato” dall’ultimo titolo abilitativo risultante, respingendo l’esplicito riconoscimento delle opere abusive e ogni forma di regolarizzazione, implicita o esplicita. Nella fattispecie esaminata la questione verteva sul posizionamento sull’arenile di servizio igienico per disabili e di ascensore al servizio di un bar-ristorante. Di seguito si riporta il passaggio centrale della sentenza.

Per aiutarti a verificare la regolarità dell’immobile ho pubblicato il libro “Nuovo Stato Legittimo” acquistalo su Amazon.

Per opportuna conoscenza si riporta il passaggio centrale:

14. Con il terzo motivo (pp. 8-9 del ricorso), ancora, l’odierna appellante deduce che la sentenza gravata cita pacifica giurisprudenza secondo la quale l’atto comunale sarebbe pienamente legittimo anche se preso a distanza di molto tempo dalla commissione degli abusi senza tener conto che la proposta censura non è riferita al dato temporale.
14.1. L’appellante è ben consapevole che il Comune non ha termini per perseguire gli abusi edilizi e, se avesse censurato il provvedimento riguardo al ritardo temporale con il quale il Comune di Riccione ha ritenuto di perseguire gli abusi riscontrato al bar-ristorante (omissis), bene avrebbe fatto il Tribunale a respingerne le doglianze.
14.2. In realtà la censura di cui al n. 3 del ricorso proposto in primo grado faceva e fa riferimento al fatto che il Comune di Riccione, approvando e rilasciando il permesso di costruire n. 34202 del 5 dicembre 2002, avrebbe riconosciuto l’esistenza delle opere denunciate e raffigurate negli elaborati tecnici licenziati con la propria approvazione (all.: n. 19a) e n. 19b) fasc. ricorrente in primo grado).
14.3. L’appellante, quindi, non contesta il dato temporale nel quale si perseguono i presunti abusi, ma un intervento sanzionatorio di opere indicate descritte e raffigurate nel permesso di costruire sopracitato rilasciato a quell’edificio dopo l’istruttoria di rito ed i conseguenti accertamenti tecnici.
14.4. Anche questo motivo è destituito di fondamento.
14.5. La censura si sofferma sull’autorizzazione edilizia n. 34/2002 del 5 dicembre 2002 che ha autorizzato il posizionamento sull’arenile di servizio igienico per disabili ed ascensore.
14.6. L’elaborato grafico prodotto a sostegno dell’istanza di autorizzazione edilizia rappresentava anche le opere che sono state ritenute abusive con l’ordinanza di demolizione impugnata e, a detta dell’appellante, il mero fatto della rappresentazione di dette opere in quell’elaborato grafico equivale a loro legittimazione o, comunque, approvazione da parte dell’autorità comunale.
14.7. La conclusione cui giunge l’appellante, tuttavia, è priva di fondamento perché non può esistere né è giuridicamente configurabile un atto di assenso implicito ad opere abusive, non fondato sull’esplicito, e consapevole, riconoscimento della loro esistenza difforme dagli strumenti urbanistici e/o dai titoli edilizi e, nel caso di specie, semplicemente rappresentate in un elaborato grafico a corredo di una istanza volta ad ottenere l’autorizzazione per altre e diverse opere, poi regolarmente, queste sole sì, assentite dall’amministrazione comunale.
14.8. Era dunque preciso dovere dell’amministrazione comunale perseguire anche a distanza di tempo l’abbattimento di opere abusive, mai assentite né esplicitamente né implicitamente, né – si deve solo qui aggiungere – vertenze tributarie relative all’ICI sull’immobile di cui è causa, estranee all’oggetto del presente giudizio (la legittimità dell’ordine demolitorio), o il d.l. n. 69 del 2024, conv. in l. n. 105 del 2024, possono, diversamente da quanto assume l’appellante anche nelle memorie o con i documenti da ultimo depositati in vista dell’udienza pubblica, avvalorare tale tesi, non potendosi far coincidere per le ragioni sopra dette, ai sensi di tale legge (art. 1, comma 1, lett. b), la predetta autorizzazione edilizia n. 34/2002 con lo stato legittimo dell’immobile come quello risultante dall’ultimo progetto approvato dal Comune e, dunque, con il qui preteso riconoscimento dall’esistente.
14.9. Il motivo, pertanto, va respinto.