Abusi edilizi su parti comuni, ordinanza demolizione verso i singoli condòmini comproprietari • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
05/01/2025
Abusi edilizi

Regime giuridico del condominio comporta la responsabilità solidale per illeciti edilizi accertati sulle parti comuni

Resta invariata la giurisprudenza sul regime repressivo e sanzionatorio per abusi edilizi rilevati sulle parti comuni dell’edificio condominiale, e nel frattempo la legge n. 105/2024 “salva casa” ha ulteriormente differenziato lo Stato Legittimo tra parti esclusive, parti comuni ed edificio nel comma 1-ter dell’articolo 9-bis D.P.R. 380/01.

L’attività repressiva verso gli illeciti in ambito condominiale non è proprio semplice, e gli enti pubblici non possono inviare l’ordinanza di ripristino all’amministratore pro tempore del condominio, ma deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, quali unici comproprietari delle stesse (cfr. TAR Umbria n. 544/2024, TAR Sicilia, Catania, n. 3130/2022, che richiama TAR Lazio, quater, n. 6276/2022, TAR Basilicata, n. 14/2022 e TAR Campania n. 3005/2020, cit.). Effettivamente è possibile che l’amministratore di condominio non abbia avuto alcun ruolo o responsabilità nella realizzazione degli abusi, effettuati prima della sua nomina o perfino risalenti nel tempo: l’amministratore non ha alcuna legittimazione riguardo all’ordinanza di rimessa in pristino, e alle possibili conseguenze in caso di sua mancata ottemperanza. Ai fini della legittimazione passiva del soggetto destinatario dell’ordine di demolizione, l’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, nell’individuare i soggetti colpiti dalle misure repressive nel proprietario e nel responsabile dell’abuso, considera evidentemente quale soggetto passivo della demolizione il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l’abuso, potere che compete indubbiamente al proprietario, anche se non responsabile in via diretta. In altri termini, affinché il proprietario di una costruzione abusiva possa essere destinatario dell’ordinanza di demolizione non occorre stabilire se egli sia responsabile dell’abuso, poiché la disposizione citata si limita a prevedere la legittimazione passiva del proprietario non responsabile all’esecuzione dell’ordine di demolizione, senza richiedere l’effettivo accertamento di una qualche responsabilità. Infatti, il presupposto per l’adozione di un’ordinanza di ripristino è correlato solamente all’esistenza di una situazione di abuso, indipendentemente da ogni aspetto relativo alla responsabilità dello stesso, sicché la norma pone a carico, non solo dell’autore dell’illecito, ma anche del proprietario del bene e dei suoi aventi causa, l’ordine ripristinatorio, in virtù del suo diritto dominicale sulla res che gli consente di intervenire per porre fine all’abuso.

Il Consiglio di Stato ha infatti più volte affermato che «L’abusività dell’opera edilizia legittima il conseguente provvedimento di rimozione dell’abuso, che, di regola è atto dovuto e prescinde dall’attuale possesso del bene e dalla coincidenza del proprietario con il realizzatore dell’abuso medesimo” (Cons. St., sez. VI, 11/06/2021, n. 4524), sempre che il proprietario dell’immobile non responsabile “sia nelle condizioni materiali per potere intervenire concretamente sulla res abusiva” (Cons. St., sez. VI, 17/08/2021, n. 5909). Difatti, “I provvedimenti sanzionatori a contenuto ripristinatorio/demolitorio riferiti ad opere abusive hanno carattere reale con la conseguenza che la loro adozione prescinde dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante l’immobile, applicandosi gli stessi anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell’irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell’ordine giuridico violato» (cfr. Cons. di Stato n. 3711/2024, n. 3660/2021).

Quale ruolo assume l’Amministratore di condominio verso gli abusi edilizi su parti comuni?

L’amministratore pro tempore non riveste nessuna delle due posizioni da cui discende la legittimazione passiva in quanto:

non è proprietario, salvo che non lo sia anche per minime quote di almeno una porzione dell’immobile;
non è responsabile dell’abuso, salvo che abbia avuto un ruolo attivo all’esecuzione dell’illecito.

D’altra parte il Condominio, essendo un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica , non può essere destinatario di provvedimenti sanzionatori di abusi edilizi, pur se relativi alle parti comuni degli edifici (TAR Umbria 544/2024, TAR Napoli 1207/2022, Cass. Civ. n. 17984/2024, n. 25288/2015 e n. 16562/2015; idem, n. 10679/2015); tale orientamento giurisprudenziale evidenzia come siffatto principio è stato confermato anche dopo le modifiche introdotte nel codice civile dalla legge 220/2012 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), poiché quest’ultima, pur avendo attribuito un attenuato grado di soggettività al condominio, non lo ha comunque fatto assurgere al rango di ente dotato di vera e propria personalità giuridica (cfr. Cass. civ., SS.UU., n. 19663/2014), di modo che il Condominio sicuramente non può essere individuato come proprietario nemmeno delle parti comuni del complesso immobiliare e destinatario di provvedimenti sanzionatori, soprattutto in assenza di ulteriori elementi per ritenere che il Condominio possa essere individuato come responsabile degli abusi edilizi (cfr. T.A.R. Campania n. 3005/2020).

Quindi, anche ove gli abusi rilevati risultino realizzati su parti comuni, l’ordinanza di ripristino non può essere rivolta all’amministratore pro tempore del condominio, ma deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici (com)proprietari delle stesse (cfr. TAR Umbria 544/2024). Nel dubbio il Comune farebbe bene ad inviarlo anche all’Amministratore, almeno a titolo di conoscenza. Certamente la responsabilità dell’Amministratore condominiale rimane esclusa alle condizioni espresse sopra, tuttavia potrebbero emergere gravi responsabilità quando l’esecuzione degli illeciti per mancata vigilanza e conservazione delle parti comuni, e soprattutto deve attivarsi quando riceve notizia e notificarla al competente ufficio tecnico comunale. La difficoltà per il Comune sarà la corretta identificazione dei rispettivi condòmini tramite visure catastali ed ipotecarie, al fine di inserirli tutti nell’ordinanza di demolizione e rimessa in pristino.