Abusi edilizi per errata rappresentazione grafica immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/10/2021
Conformità urbanistica

Come gestire le discordanze coi progetti edilizi causate da errori di rilievo architettonico

Svolgendo accesso agli atti per acquisire copia dei titoli edilizi già presenti in archivio (concessioni, licenze, permessi di costruire, ma anche DIA, SCIA e CILA, ecc), ci vengono esibiti i documenti progettuali architettonici e urbanistici in cui viene rappresentata la trasformazione oggetto di intervento.

Generalmente si può sintetizzare che vengono evidenziati tre stadi di trasformazione oggetto di titolo abilitativo:

Stato attuale (situazione ante opera, il rilievo dello stato dei luoghi);
Stato modificato (situazione post opera);
Stato sovrapposto (la trasformazione evidenziata con colori giallo per le demolizioni, e rosso per le aggiunte);

Faccio presente che lo stato attuale dell’immobile oggetto di intervento deve coincidere con la recente definizione normativa di Stato Legittimo ex art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/01.
Se non conosci questa definizione, puoi leggere tutti i miei approfondimenti testuali e video.

DEFINIZIONE: STATO LEGITTIMO IMMOBILE

Quando si avvia le operazioni di verifica immobiliare possono presentarsi differenze tra le misure effettuate oggi con quelle risultanti dagli elaborati progettuali, e ciò può essere causato da:

Illeciti, abusi e irregolarità edilizie compiuti successivamente alla produzione di quegli elaborati progettuali;
Errato rilievo architettonico e/o dei relativi elaborati progettuali, sia per metodo che per strumentazione;

Nel secondo caso queste divergenze possono essere qualificate come illeciti, ancorché di natura involontaria.

In questo articolo affrontiamo il caso in cui i rilievi architettonici e tutti i predetti stati di rappresentazione grafica immobiliare presentino discordanze a causa di errori di rilievo geometrico.

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Errata rappresentazione grafica o di rilievo, scenari possibili

Quando si acquisiscono gli elaborati grafici relativi a precedenti o pregresse pratiche edilizie, qualora comparate al rilievo dello stato odierno, possono emergere discordanze che possono essere state causate da:

errato rilievo architettonico e misurazione edificio, con conseguente errata rappresentazione grafica degli elaborati;
errata rappresentazione grafica, nonostante il rilievo sia stato eseguito correttamente;

Nella prima ipotesi l’errata rilevazione dell’edificio compromette anche la redazione dei progetti perchè spesso il rilievo viene graficizzato come Stato attuale, e utilizzato a sua volta come progetto e sovrapposto. In sostanza si parla di propagazione degli errori.

Nel secondo caso il rilievo è stato svolto correttamente, tuttavia nelle fasi di rappresentazione grafica l’edificio viene rappresentato con misure discordanti per vari motivi, che possono essere semplici errori di montaggio del rilievo oppure scelto per vari motivi.

Le discordanze tra stato attuale e le quotature/misure progettuali dei precedenti titoli abilitativi edilizi si qualificano come illeciti edilizi. Come comportarsi e valutarle?

Questo tipo di discordanze emergono soprattutto quando si svolge una valutazione comparativa tra le rappresentazioni grafiche riportate nelle pratiche edilizie del passato e le misurazioni svolte ad oggi con strumenti e tecnologie odierne.

E’ sbagliato pensare che <<più sono vecchie le pratiche edilizie, più sono elevate le discordanze tra oggi e allora>>, perchè in passato si poteva ottenere comunque un buon rilievo architettonico, qualora compiuto con buon metodo e precisione. Certamente nei decenni passati e soprattutto negli anni del Boom edilizio vi è stata una certa approssimazione di rappresentazione grafica, forse dovuta anche al generale clima di “leggerezza” o generosa prassi di tolleranza edilizia.

Oggi però ci muoviamo con tecnologie di rilievo architettonico avanzate, capaci di rilevare una costruzione al millimetro “per davvero” in maniera tridimensionale, e sono note come “laser scanner 3D”. Sono strumenti in grado di riprodurre virtualmente la consistenza interna ed esterna dell’edificio tramite una “nuvola di punti”. Per spiegarla semplicemente, lo strumento proietta a livello tridimensionale fasci laser con cui rilevare una fittissima maglia di punti aventi quote e coordinate su memoria digitale.

Questa mole di dati viene inserita e processata da particolari software al computer, per effettuare le dovute operazioni di restituzione grafica; si ottiene un vero e proprio modello 3D al computer da poter elaborare per i vari scopi, tra cui la produzione dei tipici elaborati grafici necessari per pratiche edilizie.

Chiaramente quando andiamo a comparare un elaborato prodotto da Laser scanner 3D con elaborati e rilievi grafici prodotti anni fa con tecniche e metodi di minor precisione (e approssimativi) saltano fuori discordanze di vario tipo.

Ecco perchè nella verifica dello Stato Legittimo dell’immobile si confronta un dettagliato rilievo strumentale dell’immobile con gli elaborati grafici dei vari titoli abilitativi edilizi.

A questo punto gli scenari per risolvere e legittimare queste discordanze diventano pochi, e occorre valutare:

Il rispetto delle vigenti tolleranze edilizie previste dal DPR 380/01 (e anche in quelle eventualmente previste dalle norme regionali);
La Regolarizzazione di queste discordanze ove possibile, tramite le procedure previste dall’attuale Testo Unico DPR 380/01 (Permesso in sanatoria, SCIA in sanatoria o CILA tardiva) oppure dall’avvenuta presentazione di Condono edilizio;
La Rettifica di errata rappresentazione degli elaborati, che potrebbe essere richiesta soltanto sulla base di comprovata dimostrazione di errore;

Questa procedura è meglio nota nell’ambito delle pratiche di aggiornamento catastali Docfa, in quanto costituisce apposita causale; tuttavia non esiste nel DPR 380/01 e nella normativa edilizia una procedura amministrativa codificata in tal senso.

Qualora si dimostri davvero l’errata rappresentazione grafica si può soltanto procedere attraverso l’applicazione di prassi amministrativa e di buon senso, da entrambe le parti: Pubblica Amministrazione e cittadino richiedente. Ma ciò non significa che il cittadino abbia diritto a rettificare, e mi duole dire che la questione rischia di diventare oggetto di apprezzamento discrezionale caso per caso.

Faccio l’esempio degli elaborati grafici contenuti in una pratica di Condono edilizio già rilasciata: risultano depositate in essa fotografie comprovanti la posizione di una finestra o di una veranda, ma nello stato condonato la misura è sbagliata di 30 cm. E’ buona prassi accettare la rettifica dal cittadino richiedente, e perciò si provvede al ritiro della concessione a sanatoria già rilasciata per sostituirla con quella corretta.

Tale prassi applicata da molti Comuni, alcuni dei quali l’hanno pure disciplinata coi regolamenti edilizi, permette di rettificare questi errori riportati negli elaborati progettuali.

Il consiglio che voglio dare

Alla Pubblica Amministrazione rivolgo un appello di sensibilizzazione e di applicare il buon senso ove possibile, perchè spesso nella catena di pratiche edilizie afferenti allo stesso immobile, questo non è mai cambiato di un centimetro, ma si sono avvicendati tecnici diversi con “metri diversi”. E trovo grottesco dover sanare un mero errore, soprattutto quando è riconoscibile con prove provate.

Ai cittadini e ai Tecnici, suggerisco di fare dovute verifiche incrociate nelle pratiche edilizie e di commissionare rilievi architettonici dettagliati con strumentazione adeguata, perchè oggi la frontiera è questa.