Abusi edilizi compiuti progressivamente in epoche diverse per Stato Legittimo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/01/2024
Abusi edilizi

L’illecito edilizio composto richiede valutazione unitaria anche se stratificata nel corso del tempo

Il Consiglio di Stato conferma la costante linea giurisprudenziale per cui l’opera abusiva debba essere identificata con riferimento all’unitarietà degli interventi, anche se realizzati progressivamente e in epoche diverse (sentenza n. 10726/2023 Consiglio di Stato).

Il tema diviene ricorrente soprattutto quando si cerca di ricomporre lo Stato legittimo dell’immobile obbligatoriamente previsto dall’articolo 34-bis c.3 DPR 380/01. In altre parole è possibile che dalle indagini immobiliari emergano abusi compiuti separatamente e in epoche distinte, come una serie di opere effettuate in tempi diversi anche da proprietari diversi.

La probabilità aumenta quando si effettuano indagini su immobili ancora gravati da domande di condono edilizio inevase: non vi stupite di trovare situazione in cui sulla singola unità immobiliare risultano pendenti tre domande di condono ai sensi delle leggi n. 47/85, n. 724/94 e 326/03, ciascuna relativa ad abusi effettuati in distinte epoche. I proprietari di questi immobili hanno confidato, sbagliando, della certezza del buon esito della domanda di condono e nel presunto “diritto acquisito”.

Sommatoria di illeciti edilizi stratificati nel tempo sull’immobile.

Tuttavia regolarizzare oggi questi grovigli di irregolarità comporta obbligatoriamente di compararli e valutarli con la disciplina urbanistico edilizia vigente, una disciplina anch’essa dinamica nel tempo. Questo criterio unitario va inteso come valutazione del livello di gravità, di categorie di intervento e di procedimento, indubbiamente.

Tali principi sono meglio espressi nella giurisprudenza amministrativa:

nel verificare l’unitarietà o la pluralità degli interventi edilizi, non può tenersi conto del solo profilo strutturale, afferente alle tecniche costruttive del singolo manufatto, ma deve prendersi in esame anche l’elemento funzionale, al fine di verificare se le varie opere, pur strutturalmente separate, siano, tuttavia, strumentali al perseguimento del medesimo scopo pratico (tra le tante, Consiglio di Stato n. 883/2022, n. 6235/2021, n. 1434/2019);
al fine di qualificare un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, va dunque compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi si presterebbe a comportamenti opportunistici finalizzati ad eludere (attraverso l’artificioso ‘frazionamento’) la disciplina edilizia e urbanistica (Consiglio di Stato n. 10726/2032, n. 8238/2022).

Ma, se teniamo rigidamente conto di questi principi e orientamenti giurisprudenziali, non risulterebbe possibile regolarizzare un “abuso edilizio composto” come una serie di distinti abusi? La procedura di regolarizzazione va gestita anch’essa in via unitaria?

Applicare rigidamente questo approccio renderebbe impossibile applicare l’altro requisito altrettanto “ortodosso”, cioè la doppia conformità urbanistico edilizia richiesta all’epoca dell’abuso e ad oggi per:

SCIA in sanatoria, articolo 37 c.4 D.P.R. 380/01;
Accertamento di conformità, articolo 36 D.P.R. 380/01;

Immaginiamo: sullo stesso appartamento sono stati effettuati abusivamente una veranda abusiva nel 1993 e modifiche di prospetto nel 2006, tutto comprovato da elementi probanti certi. Che facciamo, assorbo traslando nel tempo uno dei due illeciti, a scelta discrezionale, oppure faccio una sanatoria unica riguardante due distinte valutazioni per ciascun illecito edilizio temporalmente individuato?

Ritengo debba applicarsi gioco forza il secondo criterio, cioè sanatoria unica relativa a distinti abusi. Tale soluzione peraltro è la più vantaggiosa per il Comune, perchè consente più sanzionamenti separati, se vogliamo dirla tutta.

Non posso omettere che ho visto trattare abusi compiuti in epoche diverse impostando procedure di sanatoria separate e a catena tra loro: questo approccio forse diventa essenziale quando occorre tenere distinti gli illeciti, soprattutto quando essi sono puntualmente concatenati tra loro.

Esempio: il primo abuso era l’ampliamento del fabbricato, il secondo abuso è l’apertura di una finestra proprio su quella parte in ampliamento.