Abitabilità sanante con difformità accertate, un esempio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/01/2025
Abitabilità

Verbalizzazione discordanze nel sopralluogo dei funzionari pubblici per rilascio di Abitabilità potrebbe sanarle

Analizzo con video commento una fattispecie di Certificato di Abitabilità rilasciato in presenza di difformità verbalizzate durante il sopralluogo effettuato dalla pubblica amministrazione. Si tratta della casistica di regolarizzazione implicita introdotta dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa” nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 all’articolo 34-ter comma 4, soprannominata “Agibilità sanante“, tuttavia dovremmo parlare piuttosto di Abitabilità o Agibilità “tollerante”, perchè tale norma fa espresso rinvio alle disposizioni e agevolazioni previste dall’articolo 34-bis DPR 380/01:

4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis.

Si rammenta che questa disposizione incontra alcuni limiti e restrizioni applicative:

parziali difformità dal titolo abilitativo (licenze o concessioni), restando esclusi gli illeciti di variazioni essenziali o superiori, oppure quelli effettuati autonomamente rispetto a titolo rilasciati;
sopralluoghi e ispezioni effettuati dai funzionari pubblici, per verificare la conformità edilizia;
mancata emissione di ordinanze demolizione e rimessa in pristino;
rilascio successivo di Abitabilità o Agibilità, non annullabili oggi con art. 21-nonies L. 241/90;

Proprio perchè configurano tolleranza costruttiva ed esecutiva, la norma rinvia alle disposizioni previste dall’intero articolo 34-bis, restando comunque:

soggette a eventuale Attestazione di conformità sismica inserita nel relativo comma 3-bis per zone sismiche escluse quelle a bassa sismicità;
soggette al rispetto delle norme di settore e vincolistiche;
fatti salvi diritti di terzi;

Nella fattispecie commentata nel video il Comune, durante la verifica con sopralluogo, ha rilevato e accertato una cantina interrata non prevista nella licenza edilizia rilasciata, e sul quale è opportuno interrogarsi se configuri oggi parziale difformità o se configuri un illecito edilizio di livello superiore. Quando il rilascio di Abitabilità e Agibilità da parte dell’Amministrazione sia avvenuto con evidenza di abuso edilizio, espressa con opportuna verbalizzazione, elimina i dubbi se quell’illecito sia stato conosciuto dalla parte di esso, e sul quale non siano stati presi i dovuti provvedimenti repressivi e sanzionatori.

Buona visione.