Abitabilità mancante in compravendita, cosa fare? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/06/2024
Compravendita immobiliare

Ipotesi di inadempimento o responsabilità risarcitoria in funzione della mancata esibizione di abitabilità o agibilità nell’atto di trasferimento

Si torna sul tema della compravendita di immobili e assenza di Abitabilità o Agibilità, riprendendo i principi enucleati dall’ordinanza di Cassazione Civile n. 5963/2024 (grazie all’ottima segnalazione dell’Avv. A. Zarcone).

Premesse necessarie:

l’assenza del documento abilitante l’uso dell’immobile in atto notarile non significa automaticamente che sia inagibile, e non configura condizione sufficiente per la nullità del rogito;
in questo post si considerano interscambiabili le nozioni di Abitabilità e Agibilità, ricordando che la prima attiene esclusivamente a immobili residenziali, la seconda riguarda gli immobili non residenziali;
Si prescinde dalla tipologia procedurale di ottenimento Agibilità o Abitabilità, pertanto si considerano equivalenti le procedure di rilascio del certificato da parte del Comune, o asseverate dal Tecnico abilitato;
esiste una giurisprudenza che ritiene legittimo escludere la pretesa di Agibilità/Abitabilità per immobili costruiti ante D.P.R. 380/01 (ho le mie riserve su ciò);

Nullità, risoluzione per inadempimento e responsabilità risarcitoria

La mancata consegna, menzione o allegazione dell’Abitabilità nel contratto di compravendita non produce alcun effetto di nullità dell’atto notarile: la normativa vigente non prevede alcun regime di commerciabilità legato all’Agibilità/Abitabilità, come invece la nullità formale legata ai titoli abilitativi edilizi (in tal senso Cass. Civ. n. 5963/2024, n. 23604/2023, n. 16216/2008, n. 24957/2007, n. 3687/1995, n. 8199/1990).

Infatti non è dato altresì rintracciare una norma imperativa, che contempli l’obbligo di un preventivo rilascio del certificato in questione e, dunque, neppure è configurabile una nullità “virtuale” (Cass. Civ. n. 5963/2024). Tuttavia, ai sensi dell’articolo 1322 Codice Civile le parti acquirenti e venditrici possono contrattare in autonomia l’assenza o meno dell’Abitabilità.

Piuttosto è necessario distinguere fra tre possibili scenari di compravendite avvenute senza menzionare o consegnare l’Abitabilità (Cass. Civ. n. 5963/2024, n. 23604/2023), configurando ipotesi diverse:

compravendita di “aliud pro alio”, cioè una cosa per un’altra, comportante risoluzione per inadempimento grave quando le discordanze accertate presentivo gravità tali da non essere sanabili;
vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali, senza risoluzione per inadempimento (grave), qualora le difformità o mancanze siano sanabili;
inadempimento non grave, senza risoluzione contrattuale, con responsabilità risarcitoria del soggetto venditore quando la mancanza dell’Abitabilità sia ascrivibile a questioni formali quali il ritardo del procedimento amministrativo.

Cosa può fare l’acquirente in assenza di Agibilità nella compravendita?

Per delimitare meglio i rispettivi ambiti si può sintetizzare che il difetto della consegna del certificato, quando sia appurata la ricorrenza delle condizioni sostanziali che ne avrebbero giustificato il rilascio, non può dare luogo alla risoluzione del contratto, in quanto siffatta deficienza attiene ad un aspetto meramente formale e non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res alienata, la cui identità sul piano statico e dinamico corrisponde esattamente all’oggetto della pattuizione.

Pertanto, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l’Abitabilità/Agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione per inadempimento, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 Codice Civile (Cass. Civ. n. 5963/2024, n. 7187/2022, n. 8220/2021, n. 4022/2018, n. 10995/2015, n. 22346/2014, n. 7281/2014).

A fronte della carenza documentale di Agibilità o abitabilità, può essere attivata solo l’azione di esatto adempimento nei confronti del venditore affinché si attivi per ottenerla, sempreché il promissario acquirente non ne fosse a conoscenza e, di conseguenza, non l’abbia espressamente accettata, anche in preliminare di vendita o proposta di acquisto (Cass. Civ. n. 1897/2023, n. 17123/2020, n. 20426/2018, n. 30950/2017).

Tuttavia, tra queste ipotesi al promissario acquirente resta la possibilità rifiutare la stipula del definitivo fino a quando non riceva la consegna dell’Abitabilità o Agibilità, salvo che non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’agibilità o comunque abbia esonerato il promittente venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. Civ. n. 24317/2022, n. 19749/2020, n. 12324/2020, n. 10665/2020, n. 2196/2020, n. 10820/2009, n. 15969/2000).

In tutti i casi, l’acquirente non potrà pretendere la risoluzione per inadempimento (o, in alternativa, esercitare il recesso), qualora i vizi risultino sanabili o sanati (Cas. Civ. n. 5963/2024).

Concludo con un consiglio: fate verificare l’immobile prima di ogni altra cosa, da un bravo Tecnico abilitato, evitando così di scoprire sorprese e discuterle in giudizio. Vale sia per acquirenti quanto per i venditori.