Abitabilità e ipotesi Aliud pro alio nella compravendita immobiliare

L’assenza dell’abitabilità può incidere sugli aspetti contrattuali intervenuti tra le Parti

L’ipotesi di aliud pro alio si concretizza quanto viene consegnato “una cosa per un’altra” come da articolo n. 1497 del C.C.

Il principio è statuito espressamente nel codice civile, e il legislatore ha statuito una sorta di tutela a favore dell’acquirente qualora l’oggetto venduto non presenta le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata.

In tale ipotesi è previsto il diritto di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento alla promessa, purché tale difetto superi i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi; questo diritto è soggetto ai termini di decadenza e prescrizioni indicati dall’art. 1495 del C.C.

I margini entro il quale scatta l’ipotesi di aliud pro alio non sono ben definiti in ambito di compravendita immobiliare, e gli orientamenti giurisprudenziali sono fonti da consultare per distinguere con esattezza, e caso per caso, gli specifici margini.

L’ipotesi aliud pro alio, in linea di principio, ricorre quando il bene risulti totalmente difforme da quello promesso in modo tale da incidere sia sulla sostanza sia in termini economici; l’ipotesi ricorre anche quando l’oggetto immobiliare risulti appartenente ad una categoria o genere del tutto diverso da quello compravenduto, oppure si presenti provo di caratteristiche funzionali atte a consentire l’effettivo utilizzo secondo finalità contrattuali.

E ancora, si configura l’aliud pro alio quando l’immobile consegnato abbia difetti tali da renderlo inutilizzabile o difetti di particolari requisiti e qualità per assolvere alla sua funzione economico-sociale o essenziali per realizzare la finalità negoziale del contratto di compravendita.

Si precisa che non scatta l’ipotesi di nullità formale come invece prevista in materia di commerciabilità sotto il profilo edilizio e urbanistico.

In particolare la dotazione dell’immobile del documento amministrativo di Abitabilità è assolutamente indispensabile per il suo utilizzo, che sia residenziale o non residenziale.

D’ora in avanti, come già descritto in altri articoli, il termine Abitabilità è inteso assorbito nella normativa nell’Agibilità, per cui li useremo in maniera equiparata.

Può accadere che l’atto di trasferimento non contempli l’abitabilità (oggi Agibilità) o che ne risulti espressamente indicata la sua assenza.

All’atto notarile possono verificarsi le seguenti ipotesi circa l’agibilità/abitabilità:

  1. mancata menzione della sussistenza, ma ottenibile in seguito;
  2. mancata menzione di sussistenza e impossibilità di suo rilascio postumo;
  3. menzionata assenza con obbligo del venditore a dotarlo in sede postuma all’atto;
  4. menzionata assenza con obbligo del venditore a dotarlo in futuro, con successiva impossibilità;

Nel primo caso non può scattare l’ipotesi di aliud pro alio; nel caso in cui l’immobile, pur sprovvisto di tale documento, può conseguirlo senza alcun problema su istanza da parte del venditore. Qualora questo sia inadempiente o si rifiuti, il compratore può (deve) procedere a conseguirlo. In tal caso l’acquirente può legittimamente chiedere il risarcimento del danno e delle spese derivanti da questa inadempienza, ma non sufficiente a far scattere l’aliud pro alio.

Il secondo caso è analogo al primo, con la differenza che per alcuni motivi l’immobile non risulti sanabile sotto il profilo edilizio oppure non sia riscontrata la completa presenza di tutti i requisiti necessari per conseguire il rilascio dell’abitabilità. In tal caso scatta l’ipotesi di aliud pro alio.

Nel terzo caso l’assenza è menzionata espressamente fin dall’atto ma il venditore si deve adoperare per il suo rilascio; in questo caso l’aliud pro alio non scatta soprattutto qualora sia rilasciato in sede postuma all’atto.

Nel quarto caso, analogo al terzo, la differenza riguarda l’imprevista impossibilità di conseguirlo. L’ipotesi di aliud pro alio può scattare.

Secondo la giurisprudenza nel caso in cui non ricorrano le condizioni per conseguire il certificato di abitabilità a causa di insanabili violazioni urbanistiche, può ipotizzarsi la mancata consegna del documento stesso un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto né, in tema di preliminare di vendita, la mancanza del certificato di abitabilità integra un’ipotesi di aliud pro alio ovvero un inadempimento, qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione (Cass. Civ. II 18511/2014, n. 3851/2008, n. 16024/2002).

La giurisprudenza conferma che se il conseguimento dell’abitabilità possa essere agevolmente ottenuto, il suo mancato rilascio tra le parti non dà luogo alla risoluzione del contratto di compravendita immobiliare (Cass. Civ. II n. 5195/2017).

Certamente, nel caso in cui nell‘atto di compravendita definitivo sia espressamente accettato da ambo le parti la possibilità del suo mancato rilascio, oppure una clausola di accettazione dell’assenza dell’abitabilità senza riserve, in quel caso l’aliud pro alio non può trovare accoglimento. Chiaramente sono aspetti contrattuali che possono incidere sul prezzo finale e nelle fasi di negoziazione commerciale.

Tali circostanze inerenti l’assenza o impossibilità di conseguire l’Abitabilità devono emergere fin dal preliminare di vendita, e miglior cosa sarebbe fin dalla sua proposta sul mercato in termini di inserzione e offerte.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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