Carlo Pagliai
20/03/2018
Abitabilità

Cassazione conferma esclusione del principio per contratti di affitto immobili privi di abitabilità

La nullità formale e automatica dei contratti riguarda la commerciabilità degli immobili con trasferimento degli stessi.

Il contratto di locazione degli immobili invece non è un atto di trasferimento tra vivi, ove avviene la cessione del bene con passaggio di proprietà.

Proprio perchè trattasi di contratti aventi nature assai distinte e e non sovrapponibili, esistono distinti regimi civilistici.

Per nullità formale si intende quella introdotta per agli atti di compravendita con L. 47/85 articoli 17 e 40 , principio poi recepito e parzialmente traslato nel D.P.R. 380/01 in materia di commerciabilità degli immobili.

Il principio di nullità punta ad impedire il trasferimento di immobili e passaggio di proprietà riguardanti costruzioni illegittime, o aventi stato dei luoghi gravemente illegittimi.

Sul punto si rinvia ai diversi articoli pubblicati in materia in questo blog.

La nullità del contratto di locazione non sussiste in caso di carenza di certificato di abitabilità.

Non è perseguibile il rilievo di nullità del contratto di locazione in base al carattere abusivo dell’immobile residenziale o la mancanza del certificato di abitabilità, in quanto non incide sui vizi della liceità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico).

Inoltre non può operare la nullità formale ex art. 40 della legge n. 47 del 1985, attinente solo atti negoziali con effetti reali, quindi specificatamente prevista e circoscritta a questa tipologia negoziale.

Quanto sopra emerge dalla sentenza di Cass. Civ. III 6122/2018, il quale sul punto conferma il conseguente obbligo di versamento del canone anche in riferimento ai caratteri di abusività dell’immobile e carenza del certificato di abitabilità.

Ben diversa la situazione se invece riguardasse un immobile con diffusi fenomeni di umidità di risalita tali da pregiudicare la salute umana degli abitanti al suo interno.

Ai fini dell’Abitabilità, oggi traslata nell’Agibilità, si precisa che in questo caso l’oggetto era l’assenza documentale del certificato stesso, non riferendosi piuttosto alle effettive condizioni di abitabilità quali salubrità e igienico sanitario.

In questo caso la tesi risultata infondata riguardava la sola nullità formale del contratto di locazione in relazione all’assenza del documento di abitabilità.

Approfondimento in questo video sulla abitabilità locazione: