Preliminare di vendita: esecuzione in forma specifica non fattibile senza estremi titoli edilizi

La sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali immobiliari non può essere pronunciata in assenza di certe dichiarazioni o allegati

Il preliminare di vendita è un contratto che prevede rispettive obbligazioni tra la parte acquirente e venditrice.

Nel caso in cui una delle due parti sia inadempiente nei confronti dell’altra è possibile chiedere l’esecuzione specifica di quanto promesso nel contratto, ai sensi dell’art. 2932 del C.C.

Si tratta di un’azione che una parte può attivare, suo tramite procedura giudiziaria, allo scopo di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto preliminare di vendita non concluso. In caso di trasferimento di proprietà immobiliare, la stessa domanda di esecuzione specifica non può essere accolta se la parte richiedente essa non esegue la sua prestazione.

Lo scopo di questa norma è la tutela concreta della parte che ha svolto correttamente il proprio adempimento, fornendo un adeguato strumento capace di soddisfare l’interesse prefissato attraverso una sentenza costitutiva, cosa che invece non sarebbe direttamente ottenibile tramite le ordinarie procedure di esecuzione che porterebbero alla semplice condanna di stipula nei confronti dell’inadempiente.

L’esecuzione in forma specifica consente di sostituire la posizione della parte inadempiente nel preliminare di vendita

Questa procedura giudiziaria, pur avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto (preliminare di vendita) non può realizzare un effetto maggiore, derogatorio e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti col preliminare.

Inoltre l’esecuzione in forma specifica non può eludere obblighi e disposizioni normative che governano, nella forma e contenuto, l’autonomia negoziale dei trasferimenti immobiliari, intesi come atti definitivi di compravendita (Cass. Civ. VI n. 8489/2016).

Ad esempio, come nella fattispecie giudiziaria citata, l’insussistenza della dichiarazione e/o degli estremi della licenza edilizia, concessione edilizia o concessione edilizia in sanatoria (ex art. 17 L. 47/85 oggi in art. 46 DPR 380/01) legittimante l’immobile, rende nullo il trasferimento immobiliare tra vivi.

L’insussistenza di questa dichiarazione e dei relativi estremi non comporta la nullità del preliminare, tuttavia rende non possibile l’esecuzione in forma specifica in sede giudiziaria (Cass. Civ. VI n. 8489/2016).

Questo limite, considerato l’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio e di legalità sul profilo urbanistico, incide direttamente sulle condizioni dell’azione prevista dall’art. 2932 c.c., senza alcun rilievo dell’astratta possibilità di una successiva sanatoria della nullità.

Nel caso in esame, la Corte di Cassazione, nell’esaminare la documentazione prodotta, ha ritenuto che i documenti prodotti dall’appellante non fossero idonei e sufficienti per la pronuncia della sentenza sostitutiva del contratto definitivo di compravendita.

In particolare non risultavano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, dati che generalmente sono contenuti in una dichiarazione del venditore negli atti di compravendita definitiva.

La Cassazione nella sentenza ha puntualmente sottolineato pure che:

  • la domanda di rilascio del certificato di agibilità prodotta dall’appellante non è equipollente a detta dichiarazione, sia perché in essa e negli allegati non sono riscontrabili gli estremi del permesso di costruire; inoltre la domanda di tale certificato, può essere anche negata (acquistare un immobile senza Agibilità non conviene);
  • l’accatastamento dell’immobile non è indice di regolarità urbanistica, in quanto il Catasto ha prevalente mansione fiscale diversa dall’ufficio tecnico comunale, preposto alla vigilanza del territorio (l’accatastamento non garantisce la legittimità urbanistica);

La sentenza si conclude con l’improcedibilità al trasferimento coattivo, addirittura dichiarando soccombente la parte che ne richiedeva il trasferimento.

Motivo per cui è sempre consigliato far verificare preventivamente l’immobile prima del preliminare stesso.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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