Trasformazione lastrico solare in terrazzo, soggetta a permesso di costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/04/2025
Permesso di Costruire

Consiglio di Stato qualifica intervento rilevante questa creazione di superficie

Interessante la sentenza di Consiglio di Stato n. 2307/2025, riguardante la conversione di una copertura piana in spazio ad uso terrazzo, avvenuta in passato senza titolo abilitativo e dichiarata già esistente nello stato attuale di una SCIA del 2018. Peraltro, tra i vari motivi che hanno portato il Comune ad annullare la SCIA (o meglio, a dichiarare inefficace), vi è la rappresentazione non veritiera dello stato di fatto e dello Stato Legittimo, basata su una ambiguità, in quanto l’indicazione del terrazzo è desunta dall’atto di compravendita del 2017. In tal senso, il Consiglio di Stato ha ritenuto corretto la procedura di annullamento effettuata dal Comune, anche dopo i termini ragionevole di dodici mesi (ai sensi dell’articolo 21-nonies L. 241/90, modificato da L. 108/2021).

In relazione alla trasformazione del lastrico solare in terrazzo e alla legittima preesistenza di un terrazzo di copertura preesistente, per costante giurisprudenza amministrativa, in termini urbanistici la differenza tra un lastrico solare e un terrazzo consiste nella circostanza che il primo si configura quale parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è inteso come ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti.

Invero, la trasformazione di un solaio di copertura in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, necessita del rilascio del permesso di costruire non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice SCIA né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6 d.P.R. n. 380/2001 (Cons. di Stato n. 2307/2025).

Peraltro, la definizione di terrazza (o terrazzo) è descritta nella voce n. 40 Regolamento Edilizio Tipo nazionale 2016: Elemento edilizio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell’edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni.

E’ possibile che la legislazione regionale possa aver semplificato il procedimento, declassandolo dal permesso di costruire a segnalazione certificata inizio attività, ma il criterio primario stabilisce che l’incremento di superficie utile, oppure accessoria, configuri intervento di trasformazione urbanistico-edilizia permanente sul territorio, mentre meriterebbe un approfondimento l’insieme degli interventi pertinenziali.

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