Compravendita, buona fede compratore su dichiarazioni rese dal venditore • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
11/03/2025
Compravendita immobiliare

Nel trasferimento immobiliare l’affidamento viene meno per negligenza di verifica dell’acquirente

Con ordinanza di Cassazione Civile n. 5062/2025 è stato confermato un principio utile per chi svolge compravendite immobiliari, soprattutto per chiarire il possibile valore della buona fede tra venditori e compratori, e pertanto nel ripartire le rispettive responsabilità derivanti dalle dichiarazioni rese nel rogito notarile.

La fattispecie aveva per oggetto l’esistenza di una servitù di fatto, non trascritta nei registri immobiliari, di transito veicolare sul piazzale compravendito, e costituente un onere apparente, per assenza di segni visibili obbiettivamente e permanentemente destinati al transito. Ciò ha sollevato un contenzioso in ambito civile per lamentare la violazione dell’articolo 1489 del Codice Civile in ordine alle azioni attivabili dall’acquirente sugli oneri gravanti sull’immobile e non dichiarati nell’atto di trasferimento, per i quali le conseguenze possono oscillare tra la risoluzione del contratto o riduzione del prezzo. Peraltro è un tema già accennato anche in analogia ai vizi riscontrabili dall’acquirente, e ai possibili limiti delle azioni risarcitorie, oppure all’omissione della presenza di vincoli sull’immobile aventi natura culturale, storica, artistica e archeologica.

Articolo 1489 Codice Civile
Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali 1599 non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

Sulla fattispecie la Cassazione ha richiamato il consolidato principio secondo cui:

«L’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri
o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dal compiere qualsiasi
indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui
dichiarazione, con l’effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è
responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla
stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano
apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo
verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone
della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell’alienante. Tale diritto,
però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita
nel modo d’essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o
diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo
caso, non opera il principio dell’affidamento ed il compratore deve subire le
conseguenze della sua negligenza» (vedi anche Cass. Civ. n. 14289/2018).

In altre parole, la tutela della buona fede dell’acquirente viene limitata qualora egli possa (e debba) percepire coi propri sensi la presenza reale e concreta dei vari oneri e diritti esercitati sul bene: non è una cosa semplice da poter fare o percepire, perchè richiede la conoscenza di nozioni tecniche e giuridiche. L’acquirente difficilmente è in grado di dedurre la presenza di servitù o elementi che possano configurare oneri di vario tipo sull’immobile, in particolare per quelle apparenti (vedi articolo 1061 comma 2 Codice Civile).