Regime di Commerciabilità beni soggetti a vincolo paesaggistico • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
21/02/2025
Paesaggistica

La regolarizzazione paesaggistica è un processo più complesso e incerto rispetto a quella edilizia

Da quanto segue emerge come venditori e acquirenti debbano essere consapevoli che certe irregolarità potrebbero non essere sanabili, portando a conseguenze legali, amministrative o persino penali, inclusa la possibilità di dover demolire le parti di costruzione non conformi. In generale, la regolarità e la regolarizzazione paesaggistica si presentano come processi complessi e incerti rispetto alla regolarizzazione edilizia, data anche la natura discrezionale tecnica della valutazione di compatibilità paesaggistica. Questo rende indispensabile una valutazione accurata delle condizioni di un immobile prima di procedere alla vendita o alla pubblicizzazione dell’offerta. Diciamo pure che non esiste attualmente un regime di commerciabilità legato al profilo paesaggistico dell’immobile al pari di quello previsto dagli articoli 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01: in altre parole non è richiesta la menzione degli eventuali titoli autorizzativi paesaggistici all’interno degli atti di trasferimento tra vivi, senza la quale scatta la nullità dello stesso atto.

Tuttavia, quando un soggetto decide di mettere in vendita un immobile è essenziale lo svolgimento di verifica approfondita riguardo eventuali vincoli paesaggistici che gravano sull’immobile. L’indagine deve essere condotta da Tecnici qualificati attraverso consultazioni di banche dati e sportelli cartografici, ed è determinante per identificare la presenza e il tipo di vincoli paesaggistici applicabili. È fondamentale determinare con precisione la natura del vincolo paesaggistico, esaminando le normative specifiche per comprendere le restrizioni applicate agli interventi edilizi. Questo passaggio è importante non solo per comprendere le attuali limitazioni imposte da direttive e prescrizioni del vincolo, in grado di vietare o condizionare gli interventi ammissibili.

La verifica serve anche per identificare eventuali difformità o violazioni edilizie che potrebbero richiedere una regolarizzazione. Si tratta di verificare lo Stato Legittimo del profilo “paesaggistico”, anche se non ancora espressamente codificato, mentre ilprocedimento di regolarizzazione paesaggistica è previsto dall’articolo 167 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio. Esso introduce un meccanismo per sanare opere realizzate in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, qualora risulti accertata la loro compatibilità con gli obbiettivi di tutela prefissato dai vincoli paesaggistici, escludendo invece quelli in contrasto a tali obbiettivi; inoltre col comma 4 non sono ammessi alla regolarizzazione gli interventi che abbiano incrementato le superfici o i volumi oltre a quelli legalmente esistenti:

4. L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
b) per l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;
c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

La normativa è particolarmente severa per gli abusi edilizi paesaggistici, soprattutto per quelli realizzati prima del D.Lgs. 157/2006, creando un dibattito giuridico sull’opportunità di sanare tali violazioni. Con Legge n. 105/2024 “Salva Casa” è stata aggiunta una particolare deroga al divieto di regolarizzazione postuma per illeciti sottoposto a vincolo, effettuati in assenza o difformità dall’Autorizzazione paesaggistica: all’interno dell’articolo 36-bis T.U.E. il comma 4 è stata prevista la possibilità di presentare istanza di Compatibilità paesaggistica anche nei casi di creazione o incremento di volumetria e superficie utile:

4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.