Doppia nullità degli atti di trasferimento immobiliare • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
09/07/2016
Commerciabilità immobiliare

Il principio assume duplice valenza formale e sostanziale in relazione alla regolarità dell’immobile nelle compravendite

ATTENZIONE: l’orientamento è stato superato dalle Sezioni Unite di Cassazione Civile n. 8230/2019.

Il legislatore dal 1985 ha sottoposto i trasferimenti immobiliari al rispetto di alcune condizioni, pena loro nullità.

L’applicazione della nullità scatta in maniera automatica se basata su validi presupposti, posto che la nullità ha scopo di rendere inefficace gli effetti di un negozio giuridico, come se virtualmente non avesse mai avuto luogo.

L’istituto giuridico della nullità, a differenza da quello dell’annullabilità, non è sottoposto a prescrizione alcuna salvi gli effetti dell’usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione (1422 c.c.).
Salvo diverse disposizioni di legge la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice (art. 1421 c.c.).

Nel caso dei trasferimenti immobiliari la nullità del contratto ha come diretta conseguenza la restituzione dell’immobile al precedente titolare.

Un contratto è nullo:

quando è contrario a norme imperative;
quando difetta di uno dei requisiti indicati dall’articolo 1325 c.c., cioè l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto, la forma, se prescritta sotto pena di nullità;
quando la causa è illecita o quando lo sono i motivi, se le parti si sono determinate a concludere il contratto esclusivamente per un motivo illecito comune ad entrambe (art. 1345 c.c.);
quando l’oggetto del contratto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile (art. 1346 c.c.);
in tutti gli altri casi previsti dalla legge;

La nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole comporta la nullità dell’intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella porzione di contenuto (art. 1419 c.c.).
La nullità di singole clausole non comporta la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative.

Il contratto nullo non può inoltre essere convalidato, salvo che la legge non disponga diversamente (art. 1423 c.c.).
Può invece produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero concordemente voluto se avessero conosciuto la nullità (cosiddetta conversione del contratto nullo, art. 1424 c.c.).

L’annullabilità invece ha minore gravità rispetto alla nullità.
Il contratto annullabile produce ugualmente tutti gli effetti di un contratto valido; questi possono essere annullati qualora fossero fatti valere con successo l’azione di annullamento, dietro domanda della sola parte il cui interesse è stabilito dalla legge.

Un contratto è annullabile in presenza di:

una parte legalmente incapace di contrattare in quel momento (art. 1425 c.c.);
consenso espresso per errore quando questo sia essenziale ed è riconoscibile dall’altro contraente (art. 1428 c.c.);
consenso estorto con violenza, anche se esercitata da un terzo (art. 1434 c.c.);
consenso carpito con dolo, quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe prestato il suo consenso (art. 1439 c.c.);

Solo l’incapacità del condannato in stato di interdizione legale può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse.

Gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili sono soggetti a nullità:

di carattere sostanziale, nel caso in cui gli immobili oggetto di trasferimento non siano in regola con la normativa urbanistica;
di carattere formale, quando dagli atti di trasferimento non risulti la circostanza della regolarizzazione in corso e degli estremi dei titoli abilitativi legittimanti l’immobile;

Questo in linea di principio di quanto espresso dalla Cass. Civ. II. 25811/2014; lo scopo del legislatore, a partire dalla promulgazione dell’art. 40 L. 47/85, è quello di impedire la commerciabilità di un certo tipo di immobili.

Per fare ciò l’impedimento della loro circolazione avviene tramite due profili di nullità formale e sostanziale.

Il primo riguarda la sostanza dell’oggetto di vendita, ovvero la sua reale configurazione, e la rispondenza in tutto o in parte agli atti abilitativi che hanno legittimato la sua realizzazione.

Il secondo attiene invece ad un aspetto puramente di forma e citazione di alcuni estremi in atti.

Esiste anche l’ulteriore ipotesi che potrebbe portare all’annullamento dell’atto (e non alla nullità di cui sopra) tramite l’eventuale richiesta di risoluzione per inadempimento qualora si verifichi la condizione “aliud pro alio” tra le parti della compravendita.

Una sostanziale divergenza tra stato attuale dell’oggetto immobile e gli atti abilitativi può configurare l’ipotesi di aliud pro alio, ovvero la differenza sostanziale tra quanto promesso in vendita e quello effettivamente commerciato.

Nella sentenza di Cassazione Civ. II. 18261/2015 c’è particolare distinguo su cui, ovvero a pag. 10 della sentenza afferma che, in base all’art. 40 L. 47/85:

« i beni immobili che abbiano subito, in epoca successiva al 1° settembre 1967, interventi di trasformazione edilizia per i quali sia necessaria la concessione, sono incommerciabili – con conseguente nullità dei relativi atti di trasferimento – ove l’alienante non dia conto degli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria o della presentazione della relativa domanda; ad escludere la commerciabilità è sufficiente che l’opera abbia subito modifiche nella sagoma o nel volume rispetto a quelli preesistenti.»

Come riferimento discriminante la commerciabilità la s.c. si attiene alla modifica di sagoma o volume, escludendo implicitamente le opere effettuate in parziale difformità dal titolo, confermando ancora quanto espresso in precedenza sul fatto che le difformità “minori” non comportano nullità degli atti.

Attenzione: tale ipotesi non preclude la facoltà dell’acquirente di richiedere ugualmente un risarcimento del danno ed eventuale risoluzione per inadempimento, da valutarsi in via discrezionale in un procedimento giudiziario.