SCIA Ante 1977, irregolarità edilizie e verifica conformità (FAQ Salva Casa) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/02/2025
Salva Casa

Linee Guida Salva Casa ritengono sufficiente comunicare con SCIA le mancate variante ante L. 10/1977

Indice

Linee Guida Salva Casa ritengono sufficiente comunicare con SCIA le mancate variante ante L. 10/1977
Parziali difformità compiute in variante a licenze e titoli ante L. 10/1977
Oblazione, criteri e calcolo
Esclusa verifica doppia o singola conformità
Silenzio assenso (che non c’è)
Coinvolgimento di altri enti e uffici pubblici.
Conclusioni e consigli

Si ripete che le Linee guida o FAQ Salva Casa diffuse dal Ministero delle Infrastrutture abbiano una valenza da ponderare con attenzione, e detto ciò esse hanno preso posizione su come applicare la cosiddetta SCIA ante ’77 per regolarizzare la mancata presentazione di varianti in corso d’opera o varianti finali ai titoli abilitativi rilasciati anteriormente alla L. 10/1977.

A tal proposito le stesse FAQ ritengono che sia sufficiente il rilascio del titolo/licenza edilizia anteriormente all’entrata in vigore della legge 10/77, per le quali le opere si siano concluse anche dopo tale data. Segnalo invece che a tal proposito ci sono stati ben due provvedimenti normativi che hanno prorogato automaticamente l’efficacia di quelle licenze edilizie rilasciate ante L. 10/77 fino al 31 dicembre 1984 (ne ho parlato molto nel mio libro Nuovo Stato Legittimo). Facciamo allora un rapido riassunto della speciale SCIA in sanatoria ante ’77, se così possiamo definirla, disciplinata dai primi tre commi dell’articolo 34-ter D.P.R. 380/01.

Articolo 34-ter c.1-2-3 DPR 380/01:

Gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore.

2. L’epoca di realizzazione delle varianti di cui al comma 1 è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

3. Nei casi di cui al comma 1, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5. L’amministrazione competente adotta i provvedimenti di cui all’articolo 19, comma 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241, anche in caso in cui accerti l’interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 36-bis, commi 4 e 6. Per gli interventi di cui al comma 1 eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 5-bis.

Parziali difformità compiute in variante a licenze e titoli ante L. 10/1977

Intanto la “Scia Ante ’77” riguarda le discordanze rientranti nelle vigenti parziali difformità (articolo 34 DPR 380/01) rispetto a titoli edilizi rilasciati prima dell’entrata in vigore della Legge 10/1977 (“Legge Bucalossi”). Questo significa che gli interventi edilizi iniziati prima di questa data, con titoli abilitativi validi come le licenze edilizie, ma anche quelle comunque denominate antecedenti alla L. 1150/1942), possono essere stati continuati successivamente all’entrata in vigore della legge 10/77.

Occorre ripetere che tale possibilità di regolarizzare con questa speciale SCIA è circoscritta alle parziali difformità apportate rispetto al titolo abilitativo, in corso d’opera rispetto ad esso: significa che devono qualificarsi come varianti contestuali ad un intervento autorizzato, e non possono essere confuse con interventi effettuati senza titolo abilitativo, concessione edilizia o permesso di costruire al di fuori del predetto intervento. Restano escluse dal beneficio sanante invece gli abusi edilizi più rilevanti come quelli effettuati in assenza di permesso o in totale difformità da esso, oppure con variazioni essenziali dal progetto approvato con titolo abilitativo.

In tutto questo il ruolo del professionista Tecnico diventa rilevante perchè dovrà asseverare tutti i necessari presupposti, tra cui la classificazione della categoria di intervento, l’epoca di esecuzione dell’irregolarità attraverso la documentazione prevista dalla definizione di Stato Legittimo (articolo 9-bis c.1-bis DPR 380/01) oppure, in caso di sua insufficienza, asseverare la datazione sotto responsabilità professionale. Le Linee guida del MIT hanno focalizzato altri aspetti interessanti, esaminati di seguito.

Oblazione, criteri e calcolo

Le linee guida rinviano agli stessi criteri stabiliti SCIA in sanatoria articolo 36-bis comma 5, in particolare specificando che la procedura e quantificazione dell’oblazione siano riferiti alla lettera b), cioè quelli riferiti alla generale SCIA in sanatoria, da effettuarsi previa valutazione sul doppio dell’incremento di valore venale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

5. Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma di un importo:

a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Esclusa verifica doppia o singola conformità

Le linee guida ritengono che la speciale SCIA in sanatoria Ante ’77 non debbano contenere alcun tipo di verifica di conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia (prevista dagli articoli 36 e 36-bis, ma anche dall’articolo 6-bis). In questo modo tale adempimento diviene una mera comunicazione tardiva di variante, prescindendo dal rapporto di conformità dell’abuso ai vari strumenti urbanistici e regolamenti edilizi. A sostegno di questa indicazione milita l’inutile ripetizione o ridondanza della generale SCIA in sanatoria articolo 36-bis: perchè aggiungere una SCIA in sanatoria Ante 1977, se ha la stessa oblazione e stessa doppia conformità asincrona della SCIA in sanatoria articolo 36-bis?

Seguendo questa impostazione potrebbero divenire regolarizzati anche illeciti insanabili perfino in contrasto alla disciplina vigente ad oggi e/o all’epoca dell’abuso, immaginate due edifici situati a 9,50 metri invece che a 10 metri. In definitiva, si profilerebbe la possibilità di regolarizzare anche abusi sostanziali, ancorché penalmente prescritti:

Doppia conformità “rigida”, disciplina urbanistico-edilizia ad entrambe le epoche;
Doppia conformità “asincrona”, disciplina urbanistica oggi e requisiti disciplina edilizia all’epoca di abuso;
Singola conformità ad oggi (“sanatoria giurisprudenziale”), disciplina urbanistica ed edilizia vigenti solo oggi;
Singola Conformità epoca dell’abuso, sanatoria formale tardiva ora per allora;
Nessuna verifica di conformità, con effetti anche condonistici per opere in contrasto a pianificazione, normative e regolamenti urbanistico-edilizi;

Silenzio assenso (che non c’è)

Le linee guida affermano che la SCIA ante 1977 goda del silenzio assenso, quando invece normativa e giurisprudenza affermano l’esatto contrario; a mio avviso occorre glissare su questa considerazione, perchè la SCIA si configura come una speciale comunicazione predisposta dal Tecnico professionista, consiglio sempre di non confidare troppo nel silenzio assenso.

Coinvolgimento di altri enti e uffici pubblici.

Oltre a ribadire che la SCIA Ante ’77 incida soltanto sulla regolarizzazione del profilo edilizio, conferma la necessità di coinvolgere e ottenere i vari atti di assenso dai rispettivi enti pubblici competenti, mentre sulla paesaggistica c’è il rinvio diretto alla speciale procedura di Compatibilità paesaggistica postuma dell’articolo 36-bis DPR 380/01, sottacendo invece sulla materia strutturale e sismica.

Conclusioni e consigli

Si può affermare che la SCIA ante ’77 consenta di regolarizzare parziali difformità compiute in variante a licenze edilizie rilasciate ante L. 10/1977, sulle quali il MIT ritiene che non siano sottoposte a verifica di conformità urbanistico-edilizia a causa del rilevante tempo trascorso e della mancanza di specifica procedura dall’epoca.