Contraddizioni tra Commerciabilità formale e Stato Legittimo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/12/2024
Commerciabilità immobiliare

Le due definizioni normative convivono insieme, ma indipendenti l’una dall’altra, almeno in apparenza

Non è pensabile ignorare l’una dall’altra, poiché sono regimi che presentano molti punti in contatto tra loro. Il regime di commerciabilità consente l’alienazione degli immobili, citando gli estremi dei titoli abilitativi e/o l’attestazione Ante ‘67, informazioni ricavabili inevitabilmente dallo Stato Legittimo dell’immobile. Tale regime ha carattere macroscopico perché:

punisce con nullità (formale) dell’atto in caso di assenza o non veridicità di questi dati;
non prevede alcun controllo sostanziale o di rispondenza tra l’effettivo stato dei luoghi coi titoli menzionati, e non prevede neppure dichiarazioni in tal senso
incontra un limite ai titoli abilitativi primari, tralasciando quelli di livello inferiore come S.C.I.A. ordinaria, C.I.L.A., D.I.A;
L’adempimento è posto in capo al venditore;
Non prevede obbligo di attestazione resa da un Tecnico abilitato;

Il regime di Stato Legittimo entro tolleranze è diventato un adempimento obbligatorio da rispettare nel deposito di ogni pratica edilizia (Stato Legittimo amministrativo) e nei trasferimenti o costituzione di diritti reali, nonché nello scioglimento della comunione (Stato Legittimo commerciale). Si configura come un regime puntuale e sostanzialista, in quanto:

È un’operazione strutturata in due fasi consecutive, ricostruire la legittimità e verificarne la conformità;
Si estende a qualsiasi pratica edilizia di ogni epoca;
Comporta accertamenti anche in epoca e zone allora non sottoposte ad obbligo di titolo abilitativo (e pertanto anche Ante ‘67 e Ante ‘42);
È assente un contrappeso sanzionatorio o punitivo, non prevedendo conseguenze in caso di mancato adempimento;
Non prevede nullità (né formale né sostanziale);
È un adempimento imposto in forma generica senza specificare soggetti destinatari e tenuti all’obbligo;
È una attestazione rilasciabile soltanto da Tecnici abilitati;

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Da questo quadro comparativo emergono contraddizioni: la sovrapposizione del regime formalista (Commerciabilità) e sostanziale (Stato Legittimo) non produce un regime complessivo pienamente efficace per contrastare la circolazione di immobili con irregolarità edilizie, bensì due regimi autonomi. Dal raffronto emerge il rapporto complementare tra molti punti, tuttavia manca un collegamento normativo tra loro: sembra quasi che a ciascuno dei due regimi manchi quanto scritto nell’altro per raggiungere completezza ed efficacia. È possibile una revisione della prima di quanto si possa pensare, ma al netto di ciò posso affermare che allo strumento spuntato della nullità formale (in commerciabilità) sia stato affiancato uno strumento depotenziato dello Stato Legittimo. Tra Commerciabilità formale e Stato Legittimo possiamo sintetizzare due scenari opposti, e per i quali le Parti coinvolte devono tenere adeguata diligenza per non trovarsi a sorprese:

L’immobile potrebbe essere conforme al centimetro nei confronti dello Stato Legittimo, ma la mancata menzione di un titolo abilitativo che ne forma parte integrante, configura la nullità formale dell’atto;
Lo Stato Legittimo non conforme o fuori tolleranze non produce effetti sulla nullità dell’atto e non esiste espresso divieto al trasferimento;

Se da una parte lo Stato Legittimo in tolleranze rischia di non essere adeguatamente percepito/rispettato nei trasferimenti immobiliari, bisogna dire invece che sta iniziando a mostrare il suo volto più temibile nell’ambito amministrativo delle pratiche edilizie. Intendo dire che con l’entrata in vigore del D.L. 76/2020 gli uffici tecnici pubblici preposti a verificare le pratiche edilizie hanno alzato ulteriormente il livello di combattimento, chiedendo a stretto giro adeguate richieste di integrazione e dimostrazione dello Stato Legittimo, anche per semplici C.I.L.A. e C.I.L.A.S., con crescente emanazione di ingiunzioni alla demolizione e rimessa in pristino per mancata dimostrazione. Infatti, lo Stato Legittimo amministrativo, rispetto a quello commerciale, è aggredibile in ogni momento dal controllo dell’Amministrazione in quanto le irregolarità hanno carattere permanente.

Inoltre, proprio perché le pratiche edilizie devono essere controllate dalla P.A., è praticamente inserito un controllo che si estende a qualunque mattone fuori posto; nello Stato Legittimo commerciale invece non sussiste un controllo forzato, esterno e ineludibile. È stato aperto il più grande Vaso di Pandora immobiliare: siamo di fronte alla più grande fase di purificazione degli immobili alla quale gli operatori guardano con preoccupazione, man mano che ne prendono coscienza. Non credo che questo nuovo clima di revisione sia visto con piacere da parte dell’Amministrazione: finché si tratta di emanare ordinanze di demolizione circoscritte all’abuso colto in flagranza è un discorso, ma essere costretti a fare il check-up totale delle pratiche in ingresso aumenterà inesorabilmente il contenzioso tra cittadini e P.A. stessa.