Chi affitta monolocali troppo piccoli e fuori legge rischia molto • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/12/2024
Edilizia

Nell’intervista a LaPresse ho illustrato i limiti delle deroghe e lo Stato Legittimo per alloggi monostanza

Riporto di seguito il testo integrale dell’intervista fattami dall’Agenzia LaPresse.it, con autorizzazione a pubblicare concessa (grazie mille).

“I proprietari” che affittano monolocali da 14 metri quadrati “non sanno cosa rischiano. Se qualcuno si ammala in un monolocale di queste dimensioni può chiedere i danni in base alle norme del Testo unico edilizia e igienico-sanitarie”. Così a LaPresse l’ingegnere e urbanista Carlo Pagliai, creatore del blog ‘studiotecnicopagliai.it’ e del suo canale YouTube seguito da 51 mila iscritti nel mondo degli appassionati di edilizia e addetti ai lavori dell’urbanistica, intervenendo sul dibattito in corso a Milano che riguarda gli affitti di monolocali di piccolissime dimensioni.

La polemica

Un dibattito nato dopo che il fondatore di Vogliocasa, Gian Maria Tirrico, ha dichiarato al Corriere della Sera, giovedì, di aver affittato “14 metri quadri” in “zona Politecnico” in “13 minuti” a 750 euro al mese. “Se vuoi svegliarti tardi al mattino per andare a lavorare e vivere in città qui devi pagare – ha aggiunto l’imprenditore nell’intervista che sta suscitando reazioni sui social – C’è chi dice con gli stessi soldi si comprerebbe una villa in Basilicata. E allora andasse in Basilicata”.

Sanzioni pecuniarie

“Devono porsi seriamente il problema della loro regolarità”, spiega l’ingegnere civile iscritto all’albo di Firenze, perché dopo “accertamenti” degli “organi pubblici” potrebbe “essere emanata ordinanza di rimessa in pristino da effettuarsi entro 90 giorni, con sicura dichiarazione di inagibilità e ordine di sgombero”. Un fatto che “comporterebbe anche disagi all’inquilino in buona fede” che deve lasciare l’immobile. “Molti pensano che decorso il termine non ci siano conseguenze”, chiarisce l’autore di saggistica specializzata come i libri ‘Nuovo Stato Legittimo Immobiliare’ e ‘Salva Casa: nuove sanatorie e semplificazioni immobiliari tra D.L. 69/2024 e L. 105/2024’ (circa 7mila copie vendute). In realtà una volta “trascorso il termine scattano automaticamente sanzioni pecuniarie da 2.000 a 20.000 euro” e la “conseguente acquisizione gratuita al patrimonio pubblico”. Questi ‘micro-frazionamenti’, se non opportunamente progettati, potrebbero pregiudicare la qualità dell’aria e di conseguenza la salute dell’abitante”, continua Pagliai. In base alla legge è “l’inquilino” la figura obbligata “a denunciare al Comune l’irregolarità edilizia entro un anno dalla constatazione” altrimenti perde il “diritto al risarcimento danni”.

Le legge ‘Salva Casa’

L’ingegnere urbanista fa una panoramica su quali sono i “requisiti” degli appartamenti “che valgono per tutti” per affittare o compravendere. Fino a poche settimane fa rispondevano soltanto al decreto ministeriale del 5 luglio 1975 e prevedevano superficie minima, per alloggi monostanza, di 38 mq per due persone e di 28 mq per una persona, comprensiva dei servizi. Dopo la legge ‘Salva Casa’, voluta nel 2024 dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, sono stati ridotti rispettivamente ad un minimo di 28 metri quadrati per due persone – aggiunge Carlo Pagliai – e 20 metri quadrati per una persona. “A condizione che siano effettuati particolari interventi sul patrimonio edilizio esistente, restando invece escluse le nuove costruzioni dalla deroga ‘Salva Casa’”. L’altra possibilità per derogare a questi criteri “obbliga i proprietari a dimostrare di averli autorizzati con pratiche edilizie antecedenti” al DM del 1975 oppure “dimostrare inconfutabilmente ai sensi della normativa sullo Stato Legittimo la loro preesistenza”. Servono “documenti probanti” di “epoche remote in cui non c’era obbligo di titolo edilizio”. In ogni caso la “presenza dei monolocali doveva rispettare le superfici minime previste dai regolamenti edilizi e igienici locali”.

In astratto esiste la possibilità di affittare anche monolocali da 14 metri quadrati “ma bisogna porsi il problema sulla piena legittimità di quella consistenza e con quale titolo abilitativo è stata fatta quella trasformazione, oltre all’obbligo di ottenere la necessaria certificazione di Abitabilità e Agibilità“. Una “possibilità remota”, la definisce l’esperto della materia, perché è “poco probabile che sia una tipologia di alloggio di epoca ‘risalente’” visto che “in passato – prosegue – il taglio degli alloggi era molto più ampio”. Per i frazionamenti degli appartamenti è “altissima la probabilità” che siano avvenuti di recente con opere murarie e impiantistiche interne. “Sicuramente la fame di alloggi monostanza – conclude Carlo Pagliai – come questi rende evidente un problema di emergenza abitativa e inadeguate politiche sulla casa”.