Agenzia immobiliare, diritto provvigione sorge quando collegata causalmente a conclusione affare • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/12/2024
Compravendita immobiliare

quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione

Messa in contatto tra le parti insufficiente, occorre identità dell’affare proposto con quello concluso per maturare il diritto

Interessante la recente ordinanza di Cassazione Civile n. 31187/2024 del 5 dicembre 2024: non scatta il diritto alla provvigione per l’agente immobiliare se dopo il suo intervento la conclusione dell’affare avviene in seguito tra le parti. In altre parole se il mediatore immobiliare mette in comunicazione le parti svolgendo senza esito positivo le trattative, e queste provvedono a concludere tra loro in modo indipendente dall’agenzia, quest’ultima non ha diritto alla provvigione.

Prima di giungere ad affrettate decisioni bisogna contestualizzare bene la fattispecie dell’ordinanza, che ribadisce principi comunque già consolidati. Non significa che adesso è possibile “scavalcare” gli agenti immobiliari che hanno svolto una prima fase di messa in contatto tra le parti, visite e trattative negoziali: il vero punto è capire se e in quale misura l’accordo finale sull’affare sia diverso da quelle caratteristiche dell’eventuale accordo instaurato dal mediatore, o del suo apporto operato nella prima fase.

L’orientamento di Cassazione su casi simili è stato confermato in numerose precedenti pronunce (Cass. Civ. n. 7626/2023, n. 3165/2023,n. 27185/2022, n. 11443/2022, n. 22426/2020), stabilendo che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività del mediatore, che sussiste quando il mediatore abbia utilmente messo in relazione le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest’ultima possa ritenersi conseguenza dell’opera prestata dall’intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso. Causalità che deve essere concreta e dimostrabile da parte dell’agente immobiliare, considerato che l’onere di prova è posto in capo a tale professionista (interessante anche un precedente post analogo sull’ottenimento condizionato del mutuo).

La stessa giurisprudenza ha stabilito il principio per cui la provvigione dell’agente immobiliare è dovuta tutte le volte in cui si pervenga alla conclusione dell’affare pur in assenza di un intervento del mediatore in tutte le fasi della trattativa (presupponendosi, quindi e in ogni caso, che una concreta trattativa sia stata posta in essere) ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, purché il suo intervento abbia inequivocabilmente – dal punto di vista materiale e funzionale – costituito l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo il richiamato criterio della causalità adeguata, ovvero sempre che l’affare, poi successivamente concluso, possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario.

MA ATTENZIONE: in senso contrario, non sussiste il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti per effetto d’iniziative nuove siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare in maniera indipendente da quell’originario intervento non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.

Significa che si configura lo “scavalco” quando l’accordo definitivo tra le parti è identico a quello messo a punto dal mediatore: egli ha diritto alla provvigione non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti (preliminare di vendita o proposta irrevocabile accettata con dovute clausole). La condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l’identità dell’affare proposto con quello concluso, vi deve essere continuità nella operazione e la conclusione dell’affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. Civ. n. 31187/2024, n. 7626/2023, n. 3165/2023, n. 27185/2022, n. 22426 del 2020).

La sola messa in contatto tra le parti non è condizione sufficiente per maturare la provvigione: al fine del sorgere del diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755, comma 1, Codice Civile, è necessario che tra l‘utile intervento del mediatore nelle fasi delle trattative e la conclusione dell’affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di giudizio da compiere ex post, ad affare compiuto, e incombendo sul mediatore l’onere della relativa prova, senza che l’aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all’intervento il carattere dell’adeguatezza.

Nella fattispecie esaminata nell’Ordinanza di Cassazione Civile n. 31187/2024 risulta che le parti venditrici e acquirenti abbiano ritenuto non determinante l’apporto dell’agenzia attrice di causa alla compravendita, in quanto l’acquirente è venuta a conoscenza della vendita da più fonti, e sottoscritto una proposta di acquisto con un’altra agenzia, sostenendo che l’agenzia non aveva contribuito in alcun modo a far raggiungere un accordo sul prezzo, nonostante la pubblicizzazione dell’immobile e svariate visite svolte. Il nesso di causalità sull’apporto della prima agenzia non è stato convincente, in quanto l’affare si è concluso con compravendita in tempo successivo, e a condizioni diverse, essendoci stata una riduzione del prezzo, così da avvicinare la domanda all’offerta (mancanza di identità tra affare proposto e concluso).