Abitabilità "Sanante" o tollerante col Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
20/09/2024
Salva Casa

Parziali difformità accertate al sopralluogo o ispezione, quando considerarle regolarizzate

Torno sul tema delle certificazioni di Abitabilità e Agibilità rilasciate in passato, previo sopralluogo e ispezione di funzionario pubblico per accertare l’avvenuta esecuzione dell’opera in conformità al progetto approvato, introdotto con L. 105/2024 all’articolo 34-ter comma 4 D.P.R. 380/01.

Con questa recente disposizione è possibile considerare (a certe condizioni) come tolleranze edilizie quelle parziali difformità effettuate rispetto al titolo abilitativo rilasciato (e quindi licenze edilizie e concessioni), quando il rilascio dell’abitabilità da parte del Comune è stato preceduto da apposite ispezioni e sopralluoghi per accertare la regolarità sotto due profili:

edilizi (conformità al progetto approvato)
sanitari e salubrità (prosciugatura dei muri e altro)

Questo tipo di accertamento era imposto dall’articolo 221 del R.D. 1265/1934, appositamente per la procedura di rilascio dell’autorizzazione ad abitare (cioè Abitabilità); tuttavia questa nuova forma di regolarizzazione semplificata si applica anche a quella analoga che autorizzava l’uso di immobili non residenziali: l’Agibilità.

Abitabilità regolarizzante, le condizioni

Intanto è opportuno riportare il testo esteso del comma 4 art. 34-ter DPR 380/01, che sembrerebbe godere di autonomia rispetto ai tre precedenti commi, relativi alle mancate varianti di parziali difformità a licenze edilizie rilasciate ante L. 10/1977 (occhio alle licenze prorogate fino al 1984):

4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis

Risultano necessari vari presupposti e condizioni, che possiamo sintetizzare:

parziali difformità dal titolo abilitativo (licenze o concessioni), restando esclusi gli illeciti di variazioni essenziali o superiori, oppure quelli effettuati autonomamente rispetto a titolo rilasciati;
sopralluoghi e ispezioni effettuati dai funzionari pubblici, per verificare la conformità edilizia;
mancata emissione di ordinanze demolizione e rimessa in pristino;
rilascio successivo di Abitabilità o Agibilità, non annullabili oggi con art. 21-nonies L. 241/90;

Proprio perchè configurano tolleranza costruttiva ed esecutiva, rinviando all’articolo 34-bis, restano comunque soggette a:

eventuale Attestazione di conformità sismica inserita nel relativo comma 3-bis per zone sismiche escluse quelle a bassa sismicità;
rispetto delle norme di settore e vincolistiche;

Inoltre, proprio questo meccanismo di equiparazione a tolleranze edilizie, rende superfluo depositare questa situazione nei confronti del Comune: caso mai sarà necessario attestare questa circostanza e condizioni in sede di attestazione tolleranze per atti di trasferimento immobiliare tra vivi, oppure per pratiche edilizie inerenti opere (CILA, SCIA e Permesso di Costruire).

Tra l’altro ti segnalo anche apposito video con un esempio pratico:

Accertamento parziali difformità dai funzionari pubblici: è sufficiente sopralluogo o la verbalizzazione precisa?

In quale modo si potrà considerare assolto l’accertamento ispettivo pubblico della parziale difformità e della mancata variante all’epoca? In presenza di difformità parziali accertate al sopralluogo dei funzionari pubblici, si stanno profilando due possibili scenari applicativi per considerarle regolarizzate o meno:

Sostanziale: occorre l’effettiva descrizione e quantificazione dell’irregolarità allora presente
Formale: è sufficiente il sopralluogo e relativa dichiarazione

Su questo punto sarà necessario un provvedimento correttivo, perchè tra i dipendenti pubblici e Tecnici professionisti si stanno già formando due scuole di pensiero. Personalmente auspico che prevalga l’orientamento formale, ritenendo sufficiente il sopralluogo o ispezione del funzionario incarico, che dovrà però risultare dai documenti, con loro verbale allegato al procedimento di rilascio dell’Abitabilità o Agibilità.

Provo a fare un esempio parallelo al collaudo statico delle strutture: l’obbligo è formale, è vero, ma implica anche l’esecuzione di tutte le verifiche, sopralluoghi, accertamenti, provini e saggi che il collaudatore ritiene necessario; se per qualche motivo costui non le ha eseguite, e ha ritenuto sufficiente il quadro documentale e ispettivo per dichiarare collaudata la struttura, è una sua valutazione discrezionale sotto propria responsabilità.

E analogamente, riterrei calzante ed equivalente lo stesso approccio del collaudatore statico a quello della verifica di conformità edilizia prevista per Abitabilità e Agibilità del passato, svolte secondo il R.D. 1265/34 e fino al D.P.R. 425/94, da cui tale dichiarazione di conformità fu conferita al Direttore dei Lavori.