Preliminare di vendita condizionato al mutuo, e diritto alla provvigione del mediatore immobiliare • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
17/09/2024
Preliminare vendita

La condizione sospensiva si avvera con l’erogazione del mutuo, e non alla pre-delibera reddituale positiva

Interessante la fattispecie affrontata nell’ordinanza di Cassazione Civile n. 18953/2024, in cui la parte promittente l’acquisto dell’immobile si è opposta vittoriosamente al pagamento della provvigione richiesta dall’agente immobiliare.

In linea generale nel contratto preliminare di vendita, condizionato all’ottenimento del mutuo bancario da parte del promittente l’acquisto, il mediatore immobiliare matura il diritto al compenso provvigionale all’avveramento della condizione.

Nella fattispecie il preliminare era sottoposto espressamente alla condizione sospensiva dell’ottenimento di un mutuo bancario da parte del promissario acquirente, sicché il diritto alla provvigione, secondo il primo comma dell’art. 1757 cod. civ. sarebbe potuto «sorgere» nel momento in cui si fosse verificata la condizione (Cass. Civ. II n. 20192/2019).

In tal senso va precisato che la clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo, rileva all’avvenuta erogazione del mutuo e non all’esito positivo della pre-delibera reddituale: quest’ultima infatti rappresenta solo una fase primaria di verifica di solvibilità della richiesta di mutuo in funzione del valore dell’immobile, e solitamente è antecedente alle verifiche tecnico-legali.

E’ chiaro che in queste situazioni viene invocata l’inadeguata diligenza del promissario acquirente per attivarsi e adempiere fattivamente all’ottenimento del mutuo, perchè a ridosso della qualifica di condizione mista. In altre parole si contesta al soggetto interessato al mutuo di non essersi sufficientemente adoperato per adempiere e far avverare la condizione sospensiva necessaria.

Anche la contestazione della finzione di avveramento (art. 1359 Codice Civile) è stata definitivamente respinta: essa è applicabile ad una condizione di natura casuale o, al più, mista perché consegue soltanto ad un comportamento attivo del contraente che sia titolare di un interesse contrario al perfezionamento dell’obbligazione condizionata:

Ai fini dell’ottenimento di un finanziamento da istituto di sua fiducia, quando il promissario acquirente si è rivolto ad un primario istituto di credito a livello europeo, ricevendone risposta negativa, è elemento sufficiente per dimostrare l’impossibilità concreta di ottenere un mutuo per quell’immobile. Con la conseguenza che diventa irrilevante ogni questione relativa alla prospettata perdita di interesse al contratto sopravvenuta, o alla finzione.

In chiusura va anche detto che l’erogazione concreta del mutuo avviene sempre atto notarile, contestualmente al rogito di trasferimento dell’immobile: di conseguenza, il pagamento della provvigione slitterà inesorabilmente al rogito definitivo stesso.