Stato Legittimo della singola unità immobiliare, edificio e parti condominiali

Differenziata la dimostrazione di legittimità urbanistico edilizia degli immobili con Legge Salva Casa

La conversione in legge n. 105/2024 del D.L. 69/2024 ha riservato diverse sorprese, tra cui un regime differenziato con cui valutare la regolarità di alcune porzioni di immobili in maniera semplificata.

La novità è inserita nel Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, in coda alla definizione generale di Stato Legittimo di cui all’articolo 9-bis c.1-bis, ovvero con l’aggiunta del successivo comma 1-ter:

1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Senza dilungarsi troppo sulla definizione generale di Stato Legittimo, questa nuova disposizione consentirebbe di non considerare certe porzioni o elementi dell’edificio nella verifica dell’immobile.

Come sottolineato dal sottoscritto da quattro anni a questa parte nei libri e in svariati articoli, la verifica dell’immobile pone sempre il problema di tenere conto ciò che ha intorno e dell’edificio in cui è inserito. A dirla tutta dovrebbe tenere conto anche dell’intero lotto edificato di cui è componente. Prima di analizzare queste nuove forme di Stato Legittimo differenziato, è calzante il concetto riportato due volte nel libro “Salva Casa” su Amazon:

Lo Stato Legittimo va considerato un “unicum” inscindibile.

Tra Stato Legittimo “globale” e Stato Legittimo “singolo”

Potremmo attribuire diversi nomignoli a queste nuove opzioni di verifica di Stato Legittimo, diciamo però che la definizione novellata prevede inizialmente:

• al comma 1-bis la distinzione tra Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare:
• al comma 1-ter l’ulteriore distinzione tra Stato Legittimo dell’edificio e delle parti comuni di esso, nei confronti delle singola unità immobiliari;

Per essere precisi, il comma 1-ter configura piuttosto una deroga riservata alla verifica operativa nella dimostrazione dello Stato Legittimo verso due elementi: edificio e singola unità immobiliare.

E’ curioso notare come questa “deroga operativa” debba essere applicata sottraendo dalle indagini e verifiche le rispettive parti eseguite in difformità:

1. edificio: non rilevano le difformità insistenti sulle (e non “nelle”) singole unità immobiliari dello stesso edificio;
2. singole unità immobiliari: non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio (richiamate in nozione ex articolo 1117 del Codice Civile);

Per quanto apprezzabile lo sforzo del legislatore nel voler semplificare questo tipo di verifiche, lo spostamento o la creazione di questi confini merita attenta valutazione.

Rapporto tra Stato Legittimo dell’edificio e singola unità

In primo luogo anche la normativa novellata dal Salva Casa dispone di verificare le tolleranze costruttive ed esecutive esclusivamente verso le singole unità immobiliari nei confronti dei rispettivi titoli abilitativi, facenti parte dello Stato Legittimo (vedi commi 1-2-3), non risultando in alcun modo presente una “tolleranza globale” dell’edificio.

In secondo luogo, la norma indica per due specifiche casistiche l’irrilevanza delle difformità, ma non degli abusi, che sono altra cosa: la difformità presuppone una discordanza comparabile ad un elemento/porzione comunque dotato di titolo abilitativo. Ed ecco che l’abuso condominiale effettuato in assenza di titolo potrebbe mettersi di traverso. Ma al netto di queste considerazioni, quando si dovrà dimostrare la verifica di Stato Legittimo e relative tolleranza di singola unità immobiliare, si dovrà comunque verificare la regolarità delle parti comuni e segnalarle in quanto tali. E voglio proprio vedere come dovremo trattare il muro portante in condominio in cui è stato effettuato un bel varco/porta senza cerchiatura: al netto di poterle “ignorare” ai fini dello Stato Legittimo “singolare”, si pone il problema di segnalarle o meno all’Amministratore di Condominio.

In terzo luogo, dal comma 1-ter emerge una considerazione essenziale per applicare l’esenzione o irrilevanza della difformità: per la singola unità immobiliare inserita nell’edificio condominiale bisogna saper distinguere le parti comuni, espressamente rinviate all’articolo 1117 del Codice Civile. Una volta effettuata questa distinzione e la relativa sottrazione delle parti comuni, la verifica di Stato Legittimo entro tolleranze può riguarda “soltanto” le parti esclusive. Tuttavia, se dall’appartamento situato al quarto piano in condominio si sottraggono le parti comuni, alla fine resta ben poco in proprietà esclusiva:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

In quarto luogo, l’ultima parte del nuovo Stato Legittimo “differenziato” contempla finalmente la verifica urbanistico edilizia dell’intero organismo edilizio, cioè dell’edificio. Da una prima lettura traspare una verifica maggiormente orientata verso il profilo urbanistico rispetto a quello puramente edilizio; è cosa buona è giusta, perchè i parametri urbanistici spesso riguardano l’edificio nel suo insieme: in fin dei conti quante volte si è posto il problema di verificare la volumetria, l’altezza massima, la posizione e sagoma della costruzione? Tuttavia il Testo Unico Edilizia adesso dispone da una parte la verifica di tolleranza per sole singole unità immobiliari (art. 34-bis), e dall’altra dispone di ignorare le difformità (e non gli abusi) insistenti sulle singole unità quando la verifica dimostrativa di Stato Legittimo riguarda l’edificio nel suo insieme.
Salta subito all’occhio quanto già arcinoto da alcuni anni: la verifica di Stato Legittimo “globale” dell’edificio con quale parametri di tolleranza posso rapportarla, considerato che le tolleranze operano testualmente soltanto verso le singole unità immobiliari? Probabilmente servirà un futuro correttivo per rendere correttamente operativa una disposizione che nel suo complesso una ragione di esistere ce l’ha.

Conclusioni e consigli

Diciamo però che la verifica di Stato Legittimo dovrebbe avvenire coerentemente alle modalità di rilascio del titolo abilitativo: se esso contempla edificio e singole unità in maniera indifferenziata (parti comuni + esclusive), operare una scissione tra di esse secondo suggerimento normativo sopravvenuto potrà semplificare certi passaggi, lasciando in opera gli illeciti. E’ auspicabile che in futuro una norma correttiva possa semplificare maggiormente la sanatoria e regolarizzazione dell’intero immobile, gettando le basi del fascicolo di fabbricato elettronico.