I Delusi dal Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
31/08/2024
Salva Casa

Molti rimarranno scontenti quando comprenderanno la reale portata della sanatoria edilizia semplificata L. 105/2024

E’ quasi passato un’anno da quando il Ministro del MIT aprì ad una soluzione verso le piccole irregolarità che spesso affliggono gli immobili. Al netto dell’annuncite varie, il provvedimento che avrebbe dovuto gettare colpi di spugna su verande, cantinette, mansarde e “la stanza in più fatta dal nonno” si è manifestato in due tempi: un primo decreto legge n. 69/2024, e il suo palese raddoppio in fase di conversione in legge n. 105/2024.

Molti colleghi professionisti di mia conoscenza hanno scelto volutamente di non studiare la norma fintanto che non sia divenuta definitiva, cioè convertita in legge e pubblicata in Gazzetta Ufficiale. E’ una scelta di cui porto rispetto, ma non condivisibile.

Man mano che le persone e i Tecnici iniziano ad esaminare i nuovi margini di “sanabilità”, applicandoli ai casi specifici di interesse, si rendono conto che questi margini sono appunto ridotti alle piccole irregolarità.

Molti aspettavano un condono, altri addirittura forme di condono automatico tipo “giubileo dell’urbanistica” a costo zero, cioè una dichiarazione di resa da parte dello Stato.

E ovviamente, esprimendo molta delusione con frequenti commenti sui miei profili social. Ciò significa diverse cose:

Il Ministro ha mantenuto la promessa iniziale (piccole irregolarità, niente condono), e allo stesso tempo non ha evitato di suscitare aspettative ben superiori alla portata prevista dal provvedimento;
L’italiano medio pensava all’arrivo del Quarto Condono edilizio, o meglio dire che sperava in esso; è arcinoto che se gli prometti un’unghia, si prende il braccio e non è comunque soddisfatto.
La generale situazione di abusività è assai più elevata di quanto ipotizzato rispetto ai nuovi strumenti e procedure di regolarizzazione edilizia ammessi col Salva Casa;

La buona notizia è che il provvedimento normativo ha infranto alcune barriere ritenute finora invalicabili dalla Cassazione, Consiglio di Stato e Corte Costituzionale; la cattiva notizia è che ben poco risulterà sanabile anche dopo il Salva Casa, e magari è stata una consapevole scelta politica.

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Oltre ai profili normativi ampiamente analizzati e commentati nell’ultimo libro “Salva Casa” su Amazon, altri aspetti pratici rendono assai difficoltoso regolarizzare col nuovo regime, per non dire impossibile. Prendiamo due problematiche ai limiti di “ossimoro urbanistico“:

La SCIA sanante le varianti di titoli abilitativi rilasciati ante L. 10/77 incontra un limite, ovvero la verifica di tutte le eventuali irregolarità edilizie realizzate posteriormente al periodo di efficacia del medesimo titolo. In soldoni, se la signora Marcella del quarto piano ha realizzato una veranda abusiva sul balcone nel 1991, dubito che possa depositarsi questa speciale SCIA ante ’77 (vedi articolo 34-ter D.P.R. 380/01) con tanta libertà.
La scissione dello Stato Legittimo “unicum” in più modalità (singola unità ed edificio globale) appare paradossale: l’articolo 9-bis comma 1-ter permette di scorporare lo Stato Legittimo della singola unità immobiliare dalle parti comuni previste dall’articolo 1117 del Codice Civile. Peccato che in un condominio è quasi tutto parte a comune, secondo tale articolo: sottraendo virtualmente le parti comuni da ciò che si pensa di aver comprato, in definitiva restano di proprietà esclusiva le porte interne, le piastrelle e i rubinetti, e forse qualche tramezzo non portante. Ironia a parte, la proprietà esclusiva “vera” in condominio è davvero un ossimoro, al massimo si acquista una quota millesimale di un più ampio fabbricato condominiale.

E mentre piano piano molti soggetti interessati iniziano a rendersi conto che possono condonare poco o nulla, o sanare qualcosina, si profila all’orizzonte il possibile paradosso dei paradossi: il provvedimento “Salva Milano“.

Se fino a poco tempo fa era solo un idea, è importante sottolineare che è stato davvero depositato alla Camera il relativo Disegno di Legge n. 1987, e che lascia stupefatti. Premesso che seguirò con dovizia l’evoluzione di questa iniziativa, da subito sembrerebbe una norma con rilevanti effetti condonatori su scala urbanistica.

In altre parole noi Tecnici adesso dovremo spiegare ai clienti che molto probabilmente la veranda sul balcone al quarto piano non ha possibilità di essere regolarizzata, però se avesse costruito un grattacielo alle medesime condizioni di (presunte) irregolarità delle inchieste milanesi, si profila una possibile soluzione rapida e accattivante.

Sarebbe la strada giusta per far incavolare gli italiani per evidente disparità di trattamento (condonatorio), a meno che non diano anche agli altri abusivisti italiani il tanto agognato Quarto Condono edilizio.