Salva Casa, approvate modifiche requisiti abitativi, Agibilità sanante, varianti ante 1977 e cambi d’uso

Commissione approva emendamenti semplificanti le sanatorie e ristrutturazioni edilizie

Nella sessione tenutasi ieri (15 luglio 2024) la Commissione Ambiente ha approvato una seconda parte di emendamenti al decreto Salva Casa n. 69/2024; si rammenta che oggi dovrebbe concludersi l’iter di approvazione emendamenti, e inviare il testo modificato alla Camera domani 17 luglio per la prima approvazione.

Intanto non perdere la live YT col primo commento al testo, ore 11.00 di martedì 16 luglio:

Le altre semplificazioni in materia edilizia e di regolarizzazione

Entra nel canale Whatsapp di Carlo Pagliai

Si ripete che la valutazione e approvazione emendamenti in materia di tolleranze costruttive, sanatoria edilizia, sanatoria paesaggistica e sanatoria strutturale, assieme al Salva Milano, avverrà oggi 16 luglio nella preposta Commissione.

Ciò che è stato approvato oggi è un insieme di modifiche riguardanti i seguenti punti:

Si riportano di seguito gli stralci di emendamenti approvati, estratti dal verbale di Commissione.

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Recupero sottotetto abitativo semplificato

0a) all’articolo 2-bis è aggiunto, in fine, il seguente comma: « 1-quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli. »

Varianti in parziali difformità a licenze edilizie ante L. 10/1977, sanabili con SCIA speciale

Al comma 1, lettera b), numero 2), dopo le parole: previsioni di cui agli articoli inserire le seguenti: 34-ter,.

Conseguentemente: a) al medesimo comma 1, dopo la lettera f), inserire la seguente: « f-bis) dopo l’articolo 34-bis è inserito il seguente:
“Art. 34-ter. (Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo)
1. Gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore.
2. L’epoca di realizzazione della variante è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
3. Nei casi di cui al comma 1, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5. L’amministrazione competente adotta i provvedimenti di cui all’articolo 19, comma 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241, anche in caso in cui accerti il contrasto delle opere con l’interesse pubblico concreto e attuale alla loro rimozione. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 36-bis, commi 4 e 6. Per gli interventi di cui al comma 1 eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 5, secondo, terzo e quarto periodo.

Sanatoria automatica con Agibilità o Abitabilità rilasciata previo sopralluogo dei funzionari pubblici

4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge non annullabile ai sensi dell’articolo 21-novies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis.” »; b) al comma 2, dopo le parole: ultimo periodo inserire le seguenti: , all’articolo 34-ter.

Requisiti igienico sanitari Abitabilità riducibili

Ridotte le altezze minime abitative fino a 2,40 metri, e le superfici minime dei monolocali fino a 20 mq, rispettando determinate condizioni (Approfondimento).

Al comma 1, dopo la lettera c) aggiungere la seguente: c-bis) all’articolo 24, dopo il comma 5 sono inseriti i seguenti:

« 5-bis. Nelle more della definizione dei requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienicosanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monostanza, per una per- sona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

5-ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
a) i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari. 5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente».

Mutamenti d’uso, le modifiche e semplificazioni

Al comma 1, dopo la lettera b) inserire la seguente: b-bis) all’articolo 10, comma 2, sono premesse le seguenti parole: « Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23-ter, comma 1-quinquies, ».

Conseguentemente, alla lettera c): a) al numero 1) premettere il seguente: « 01) al comma 1 è premesso il seguente periodo:
“Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6” »; b) al numero 1), capoversi 1-bis e 1-ter, sopprimere le seguenti parole: senza opere; c) al numero 1), capoverso 1-quater:
1) al primo periodo, sostituire le parole: qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo con le seguenti: inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo;
2) al secondo periodo, sostituire le parole: Il mutamento con le seguenti: Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso;
3) dopo il secondo periodo aggiungere il seguente: Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria;
4) sostituire il terzo periodo con il seguente: Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate; d) al numero 1), sostituire il capoverso 1-quinquies con il seguente: « 1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:
a) nei casi di cui al primo periodo del comma 1, alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241;
b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all’articolo 6-bis, si procede ai sensi della lettera a) »; f) sostituire il numero 2) con il seguente: « 2) al comma 3: 2.1) il primo e il secondo periodo sono sostituiti dal seguente: “Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione”; 2.2) al terzo periodo, dopo le parole: “il mutamento della destinazione d’uso” sono inserite le seguenti: “di un intero immobile” e le parole: “sempre consentito” sono sostituite dalle seguenti: “consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1-quinquies” ».

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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