Conformità catastale e tolleranze edilizie post DL Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
11/06/2024
Conformità catastale

Semplificata la tolleranza di piccole irregolarità edilizie, quali effetti in atti di trasferimento e compravendite

L’intera normativa urbanistico edilizia va concepita come un enorme mosaico, e ogni qualvolta si modifica un tassello cambia l’intera visione del quadro. Se è vero che il Decreto Legge n. 69/2024 “Salva Casa” ha provveduto a modificare soltanto alcuni punti del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, è anche vero che ragionare a compartimenti stagni tra le varie normative è deleterio.

Siccome a livello comunicativo sta passando il messaggio di presunta liberalizzazione verso molte irregolarità “intollerabili” del passato, non vorrei che indirettamente si pensasse allo stesso modo nell’ambito degli atti di trasferimento immobili tra vivi, come le compravendite, in particolare nel regime di commerciabilità e di conformità catastale.

Proprio perchè è stato allargato il perimetro applicativo delle tolleranze edilizie, e fatti salvi ulteriori ampliamento in sede di conversione in legge, occorre evitare l’estensione di certi criteri validi in un settore nei confronti di altri similari. E’ appunto il caso delle tolleranze costruttive ed esecutive, maggiorate e più generose rispetto all’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, e il rapporto con la conformità catastale o conformità oggettiva da dichiarare negli atti.

In definitiva è consigliata prudenza nel valutare la corrispondenza tra stato di fatto dell’immobile con quanto presente nei dati e planimetrie catastali, senza mescolare i criteri previsti dalle tolleranze costruttive edilizie.

Infatti esiste un ambito di tolleranze edilizie (art 34-bis D.P.R. 380/01), da non utilizzare ciecamente come tolleranza catastale; anzi, proprio perchè la disciplina di conformità catastale per atti di trasferimento (art. 29 c.1-bis L. 52/85, inserito con D.L. n. 78/10, convertito in L. n. 122/10 ) non contiene una specifica tolleranza catastale, occorre fare riferimento alla stessa normativa catastale circa l’obbligo di aggiornamento o meno.

La domanda ricorrente diventerà: lo spostamento di 30 cm di porta interna ipotizzabile in tolleranza edilizia, renderà inutile anche l’aggiornamento della planimetria catastale in quanto irrilevanti ai fini di rendita catastale e tributari? La mancata corrispondenza tra stato dei luoghi e planimetria deve aprire anche interrogativi verso lo Stato Legittimo dell’immobile, per verificare se risulti entro o fuori tolleranze costruttive.

Per mio conto è consigliato aggiornare la planimetria catastale, e i relativi dati contenuti in visura, anche per discordanze di lievissima entità per evidenti motivi:

si rappresenta con massima precisione la realtà dei luoghi
si cristallizza una configurazione immobiliare a futura memoria
si evita possibili contestazioni future da parte di altri professionisti e futuri acquirenti
il costo di aggiornamento è ampiamento sostenibile
i notai rogitano con maggior sicurezza e chiarezza

Per chi invece non conosce gli obblighi di verifica e dichiarazione di conformità catastale per atti di trasferimento tra vivi, può proseguire la lettura dei seguenti paragrafi, o consultare l’elenco dossier.

Distinzione tra conformità urbanistica e catastale

Non è per niente facile delineare nel dettaglio le caratteristiche, requisiti e la nozione di conformità catastale. Prendiamo ad esempio la piena rispondenza dello stato di fatto con quello risultante nelle planimetrie, che sconfina nelle valutazioni tecniche: una porta spostata di 20 cm è condizione sufficiente per contestare la mancata rispondenza di conformità catastale?

Inoltre il tema della conformità catastale non si deve mai, e dico mai, trattare disgiuntamente da quello della conformità urbanistico-edilizia di un immobile. Infatti la mancanza di reciproca rispondenza tra stato di fatto, stato legittimo e situazione catastale non è buon segno, e richiede probabilmente una attenta verifica di tutto l’immobile.

Infatti anche persiste la tendenza sbagliata di far coincidere la conformità urbanistico edilizia di un immobile con la conformità catastale, quando invece sono profili assai diversi:

conformità urbanistica e Stato Legittimo: corrispondenza tra lo stato di quanto costruito e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso planivolumetrico sia per le singole unità che lo compongono;
conformità catastale: corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare nei confronti dei relativi dati e intestazioni catastali, nonchè della corrispondente sua planimetria.

Vediamo meglio come si contraddistingue la conformità catastale, secondo norme e giurisprudenza consolidata.

Definizione di Conformità catastale

La conformità catastale si definisce come un rapporto di piena rispondenza tra stato di fatto, effettivo dell’immobile, nei confronti di diversi aspetti e informazioni contenute nei documenti e atti conservati al Catasto. Per quanto posso anticipare, il requisito di conformità catastale non è soltanto di tipo formale, ma richiede anche quello sostanziale. E come tutti i requisiti, assume valore qualora sia corrispondente a verità. La conformità catastale prescritta dall’art. 29 c.1 bis legge n. 52/1985 richiede la verifica congiunta sotto due profili:

1) conformità catastale oggettiva, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell’immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo.
Essa dispone che il contratto contenga, oltre all’identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico abilitato) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, ed attiene alla sfera della validità del medesimo, stante l’espressa previsione della nullità dell’atto privo del contenuto prescritto.

2) conformità catastale soggettiva, ossia l’identità tra l’autore/venditore dell’atto e l’intestatario catastale dell’immobile.
Essa obbliga il notaio rogante ad individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, e gli impone di compiere una determinata attività e tuttavia non introduce un contenuto necessario del contratto, atteso che non prevede alcuna sanzione di nullità dell’atto rogato senza la sua osservanza (Cass. Civ. 37369/2021).

La conformità catastale oggettiva pertanto riguarda la rispondenza di:

dati identificativi catastali (foglio, particella, subalterno, classamento, ecc);
identificazione della planimetria catastale con espresso riferimento di corrispondenza all’immobile oggetto di compravendita;
conformità tra stato di fatto immobile alla planimetrie;

Scopo dell’obbligo di conformità e sanzione di nullità dell’atto

L’onere dichiarativo è posto a carico degli intestatari dell’atto, e non può certamente ritenersi assolto tramite la dichiarazione di conformità allo stato di fatto della sola planimetria catastale depositata.

Infatti la sola l’esibizione e allegazione della planimetria catastale non può sopperire alla mancanza della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell’immobile, anche del distinto requisito richiesto dalla norma e rappresentato dai dati catastali, perchè soltanto questi ultimi costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali dell’immobile rilevanti ai fini fiscali (Cass. Civ. n. 39403/2021).

Non è possibile pensare ad una interpretazione diversa in quanto verrebbe meno lo scopo della stessa norma, riducendo i dati catastali al contenuto della planimetria stessa, quando invece il legislatore ha tenuto assolutamente distinti questi elementi.

In sostanza, negli atti notarili di compravendita la dichiarazione richiesta ex art. 29, comma 1-bis, riguarda la conformità allo stato di fatto non solo della planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali: questi ultimi costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali.

E non c’è dubbio di ciò: la presenza della congiunzione “e” contenuta nell’art. 29, comma 1-bis L. 52/1985 prevede che la dichiarazione delle parti debba riguarda entrambi gli aspetti. Il dubbio infatti è stato sciolto col consolidamento della giurisprudenza (Cass. Civ. n. 11507/2016, n. 20465/2016).

Pertanto anche l’omissione di una sola delle informazioni di conformità catastali comporta la nullità assoluta dell’atto notarile di compravendita, perché la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi dell’art. 28 della legge notarile (Cass. Civ. n. 39403/2021, n. 16519/2020, n. 21828/2019, n. 20465/2016, n. 8611/2014).

La sanzione di nullità dell’atto notarile scatta in caso di assenza dei requisiti di conformità catastale, e ha un contenuto di carattere oggettivo: essa intende prevenire e sanzionare atti che non siano conformi allo stato di fatto dell’immobile, in relazione anche ad eventuali violazioni della disciplina urbanistica. (Cass. Civ. n. 3089/2020).

Di conseguenza la nullità dell’atto non può essere ancorata ai soggetti che svolgono la funzione di controllo di conformità, ben potendo la difformità permanere anche dopo l’atto notarile.