Lottizzazione abusiva e mutamento di destinazione d'uso territoriale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/03/2016
Lottizzazione abusiva

Il suo concetto non si limita alla materiale trasformazione urbanistica dei luoghi, e va inteso sempre in un’ottica globale delle opere.

Il fenomeno della lottizzazione abusiva è il reato più grave nella scala degli abusi edilizi nell’ordinamento giuridico italiano, e purtroppo ha caratterizzato alcuni contesti urbani.

La prima citazione basilare di Lottizzazione emerge dalla Legge Fondamentale n. 1150/42 in ordine sparso tra i vari articoli, lasciando trapelare in maniera intuitiva una sua possibile definizione.
Da una lettura speditiva si intende che la lottizzazione comporta una trasformazione territoriale a scopo edilizio mediante « suddivisione degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano » regolatore. [1]
Lo stesso provvedimento vietava la lottizzazione a scopo edilizio senza la preventiva autorizzazione del Comune fintanto non fosse approvato il piano regolatore particolareggiato.
Da questo assunto, era vietata ogni trasformazione territoriale in contrasto con la pianificazione e strumentazione urbanistica comunale, materiale e immateriale.

La lottizzazione edilizia è un insieme di opere materiali comportanti la sostituzione funzionale del territorio assieme all’aumento del carico urbanistico.

Con la Legge Ponte n. 765/1967 la definizione di lottizzazione, e relativi reati, diventa più articolata.
Viene rimarcato il suo concetto e valore di trasformazione rilevante del territorio connessa ad opere di urbanizzazione e suddivisione in lotti, tanto è vero che dall’entrata in vigore della L. Ponte il rilascio delle licenze edilizie divenne subordinato all’impegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative agli stessi lotti.

La L. 10/1977 Bucalossi in questo senso non provvide ad apportare sostanziali modifiche; il più corposo provvedimento della L. 47/1985 sul Condono edilizio provvide a:

affrontare la possibilità di regolarizzare in via tombale le lottizzazioni abusive effettuate fino ad allora;
attuare strategie normative per impedire ancora questa tipologia di reato;

Con l’art. 18 della L. 47/85 la definizione di lottizzazione abusiva si articolava su due aspetti ovvero:

1 Lottizzazione materiale con attuazione di opere compiute comportanti trasformazione urbanistica od edilizia del suolo:

violazione delle prescrizioni agli strumenti urbanistici vigenti o adottati;
violazione delle prescrizioni di leggi statali, regionali o assenza di prescritta autorizzazione;
assenza di prescritta autorizzazione (o convenzione);

2 Lottizzazione immateriale o negoziale con predisposizione per opere futuribili:

frazionamento del terreno in lotti per successiva cessione, aventi caratteristiche, natura e destinazioni tali da comportare una loro prevedibile urbanizzazione a scopo edificatorio, in violazione e contrasti agli strumenti urbanistici.

Per limitare questa categoria di abusi e impedire la futura predisposizione delle lottizzazioni abusive il Legislatore nel 1985 introdusse l’obbligo di:

allegare apposito Certificato di destinazione d’uso negli atti di trasferimento immobiliare;
depositare preventivamente in Comune una copia del tipo di frazionamento catastale;

La stessa definizione di lottizzazione abusiva è rimasta invariata fino ai giorni nostri e vige nell’art. 30 del DPR 380/2001, mantenendo in essere le stesse procedure relative al Certificato di destinazione d’uso e sui frazionamenti.

Nel frattempo la giurisprudenza ha affrontato casi più specifici, in particolare si reputa interessante quanto si evince dalla sentenza del Consiglio di Stato sez. IV n. 3115/2014, da cui si può estrapolare che

in assenza di opere fisiche esterne ai manufatti la lottizzazione può realizzarsi attraverso un globale mutamento di destinazione d’uso dei volumi facenti parte di un complesso edificato, in modo da conferire all’area interessata un diverso assetto territoriale.

La sentenza tratta lo specifico caso con cui equipara la lottizzazione immateriale configurata con la sistematica deruralizzazione di un complesso agricolo avvenuta assieme a opere accessorie.

La giurisprudenza penale ha costantemente considerato la lottizzazione abusiva in termini più ampi, accostandola anche al reato di pericolo: esso è integrato non solo dall’effettiva trasformazione del territorio, ma da qualsiasi attività oggettivamente comportante il solo pericolo di urbanizzazione non prevista o in contrasto con quella pianificata dallo strumento urbanistico (Cass. Pen. Sez. III, n. 37383/2013).

In sintesi l’ipotesi di lottizzazione abusiva è integrata da un insieme di opere che concretamente stravolgono l’assetto territoriale preesistente per realizzare un nuovo insediamento abitativo. concretizzandosi come ostacolo alla futura pianificazione del luogo, oppure in ultima analisi come la realizzazione o aumento di un carico urbanistico che necessità adeguamento degli standard.

Il concetto fondante non è solo quello di inquadrare la lottizzazione come “opera comportante trasformazione urbanistica ed edilizia”, bensì quello di “trasformazione urbanistica ed edilizia”.
Per questo vi rientrano a pieno titolo le lottizzazioni immateriali quali ad esempio il mutamento di destinazione d’uso di edifici esistenti, in quanto possono influire sull’assetto urbanistico del territorio e dei terreni su cui insistono e tali da necessitare l’integrazione degli standard urbanistici.

La principale ratio della norma è infatti salvaguardare la potestà di controllo, tutela e corretta pianificazione del territorio da parte del Comune; ne consegue quindi che la verifica della conformità della trasformazione abusiva sia rispondente alle previsioni delle vigenti norme urbanistiche, quindi non solo disgiuntamente alle singole opere facenti parte dell’intero complesso (C.d.S. sez. IV n. 3115/2014).

SANABILITA’ DELLE LOTTIZZAZIONI ABUSIVE

Il rilascio di eventuali permessi di costruire diretti o in sanatoria non ha alcun rilievo sanante verso la fattispecie di lottizzazione abusiva: questo perchè fin dal 1942 ogni lottizzazione necessitava di specifica e preventiva autorizzazione.

In sintesi un insieme di singole opere e volumi che hanno ottenuto rilascio di titoli edilizi anche in sanatoria, e facenti parte di una lottizzazione abusiva, devono essere sanzionati perchè sussiste la lottizzazione abusiva quale reato indipendente (C.d.S. sez. V. n. 301/1996).

Nella stessa direzione vi è la pronuncia della Corte Costituzionale espressa con sentenza n. 148/1994 con cui è stato ribadita l’esclusione della condonabilità, ai fini penali, del reato di lottizzazione abusiva, nel caso in cui la la stessa risultasse conforme a prescrizioni normative e alla strumentazione urbanistica.

Per tutto il resto, interviene la prescrizione.

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