Immobili interamente abusivi Post '67 e nullità atto di compravendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
17/05/2024
Commerciabilità immobiliare

L’edificio realizzato senza titoli abilitativi subisce limiti alla commerciabilità e validità dell’atto di trasferimento, tranne qualora iniziato Ante ’67

E’ un argomento che ho approfondito a lungo nel mio ultimo libro “Stato Legittimo immobiliare“, disponibile solo su Amazon.

L’immobile costruito interamente e originariamente abusivo dopo il 1° settembre 1967, e mai regolarizzato con condono o sanatoria, incontra limiti alla commerciabilità, col rischio di nullità dell’atto di trasferimento effettuati tra vivi, anche nella classica compravendita, per esempio.

La vigente normativa sulla commerciabilità (art. 40 L. 47/85 e art. 46 D.P.R. 380/01, integrati dalla L. 662/96) richiede l’obbligo di indicare i riferimenti dei titoli abilitativi primari (licenze edilizie, concessioni edilizie e permesso di costruire), che devono ovviamente includere anche quelli dell’originaria costruzione post ’67. In caso di mancata menzione in atto di trasferimento dei predetti titoli abilitativi primari, l’atto è soggetto a nullità formale, come meglio conclamato dalla sentenza di Cassazione Civile resa a Sezioni Unite n. 8230/2019.

Se tale sentenza SS.UU. n. 8230/2019 ha sciolto vari dubbi e contrasti giurisprudenziali, stabilendo il principio fondamentale «In presenza, nell’atto, della dichiarazione dell’alienante che cita i dettagli del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido indipendentemente dalla conformità o meno della costruzione realizzata con il titolo menzionato», da essa si deduce chiaramente il divieto di commerciabilità, e di nullità dell’atto, per gli immobili costruiti dopo il 1° settembre 1967 senza alcuna licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire, o senza le relative versioni rilasciate in sanatoria o i relativi condoni edilizi.

Infatti, seguendo il principio menzionato, diventa impossibile fornire una dichiarazione veritiera riguardo all’esistenza del titolo abilitativo per l’originaria costruzione post ’67; per esempio, una costruzione è stata realizzata completamente abusiva nel 1978, ed oggi il venditore non può omettere tale dichiarazione sia a livello formale, e non può dichiarare che la costruzione sia stata realizzata interamente senza permessi edilizi perchè non previsto.

Inoltre, l‘unica eccezione ad omettere tale dichiarazione di sussistenza permessi e titoli abilitativi è ammessa per gli edifici la cui costruzione è stata iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, per i quali solo per essi è ammissibile effettuare la dichiarazione sostitutiva attestante questa circostanza: è la famosa dichiarazione “ante ’67” resa dal venditore nell’atto di vendita.

In senso analogo è stato affermato che «ai sensi dell’art. 46 citato, come interpretato dalla più recente giurisprudenza di legittimità, anche gli atti di divisione immobiliare sono affetti da nullità in assenza degli estremi del permesso di costruire ovvero del permesso in sanatoria, e ciò anche se la divisione abbia ad oggetto immobili realizzati in data successiva al 1° settembre 1967, ma anteriormente all’entrata in vigore della legge n. 47/1985.» (Cass. Civ. n. 2062/2024). Di conseguenza, la nullità dell’atto e l’incommerciabilità dell’immobile post ’67 si verifica quando l’edificio è costruito completamente senza un titolo abilitativo, mentre si ammette la validità dell’atto per le costruzioni originariamente dotate di titolo abilitativo anche se affette da gravi irregolarità e abusi.

Di nuovo, per maggiori approfondimenti rinvio all’acquisto del mio libro su Amazon “Stato Legittimo immobiliare“.

estratto dall’articolo 40 c.2 L. 47/85:

Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.

estratto dall’articolo 46 c.1 DPR 380/01:

1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.