Per la Cassazione qualifica ristrutturazione se mantiene caratteristiche identitarie con edifici anche dopo DL 76/2020
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Chiudere con infissi e tamponature spazi accessori crea nuova superficie utile abitativa
Ormai il concetto dovrebbe essere assodato: anche una piccola trasformazione edilizia di ridottissimi spazi ad uso accessorio potrebbe configurare nuova costruzione, anche come ampliamento (fatto salvo diverse disposizioni regionali).
Ciò che invece continua a non veicolare bene è la nozione di “ampliamento entro sagoma”, cioè la trasformazione funzionale di un elemento edilizio esistente tramite installazione di elementi aggiuntivi: per esempio la chiusura di una loggia o portico esistente con infissi e pareti, elementi privi di amovibilità. L’unica forma di eccezione da evidenziare è l’installazione delle VEPA, cioè le vetrate panoramiche amovibili, inserita in edilizia libera nel DPR 380/01 con DL 115/2022 (L. 142/2022).
La trasformazione di un balcone o di loggia in veranda chiusa, effettuata mediante infissi e tamponature e al di fuori dei casi espressamente fattibili con VEPA, non costituisce realizzazione di una pertinenza o precaria: al contrario, è assoggettata a permesso di costruire, perchè comporta, tramite la perimetrazione dello spazio interno abitabile, oltre ad una modifica prospettica, un ampliamento plano-volumetrico urbanisticamente rilevante, siccome arrecante un impatto significativo sull’assetto del territorio (vedi anche TAR Salerno n. 865/2024, Consiglio di Stato n. 469/2022). Lo stesso criterio è stato applicato anche nei casi di chiusura e tamponatura di tettoie aperte.
Infatti normalmente la chiusura della loggia (anche se circondata da pareti su tre lati) o del balcone per ricavare una veranda è finalizzato a creare nuovi spazi stabilmente chiusi, e utilizzabili come locali abitabili (camera, soggiorno) o accessori ad essi (ripostiglio, lavanderia).
Si tratta della trasformazione di una superficie accessoria in superficie residenziale, che determina la creazione di un nuovo ambiente nell’originario organismo edilizio e che, in quanto tale, si traduce in termini di aggravio del carico urbanistico; la potenziale insediabilità di abitanti nell’immobile chiarisce bene il concetto di incremento di carico insediativo.
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Per quanto invece sia scritta in maniera capziosa, la definizione di VEPA in edilizia libera in articolo 6 c.1 DPR 380/01 contiene diverse condizioni e limitazioni che ne portano ad escludere la possibilità di configurare una veranda sotto mentite spoglie; non bisogna mai dimenticare o aggirare la caratteristica chiave delle V.E.P.A, cioè la sua amovibilità (e tale concetto richiama sempre la facile amovibilità).
La definizione di VEPA, oltre ad essere limitata ai balconi aggettanti e logge rientranti all’interno dell’edificio (e quindi escludendo i piani terra e seminterrati), circoscrive molto il suo ambito applicativo e finalità, da soddisfare congiuntamente:
- dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche
- devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;
Motivo per cui occorre valutare bene l’esatta tipologia di trasformazione edilizia e funzionale che si intende effettuare, onde vedersi contestare l’illecito edilizio, anche in ambito condominiale, difficilmente sanabile per carenza di volumetria.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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