Nuovo acquirente dell’immobile abusivo subisce conseguenze per abusi anteriori al trasferimento • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/05/2024
Abusi edilizi

Tutti i rapporti giuridici attivi e passivi in capo al precedente proprietari sono traslati al nuovo proprietario

Quando l’acquirente, in veste di nuovo proprietario scopre abusi edilizi sull’immobile e realizzati dal precedente proprietario, non può pretendere che l’ingiunzione alla demolizione sia rivolta esclusivamente al suo dante causa, in qualità di effettivo responsabile dell’abuso.

La repressione degli abusi edilizi considera irrilevante la non coincidenza tra il soggetto che ha realizzato l’abuso edilizio e colui che è attualmente proprietario delle opere illegittimamente edificate. In altre parole, l’ultimo proprietario paga le conseguenze di tutti gli illeciti compiuti sull’immobile.

Infatti il presupposto per l’adozione di un’ordinanza di ripristino non coincide con l’accertamento di responsabilità storiche nella commissione dell’illecito, ma è correlato alla esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella codificata nella normativa urbanistico-edilizia, e alla individuazione di un soggetto il quale abbia la titolarità a eseguire l’ordine ripristinatorio, ovvero il proprietario, in virtù del suo diritto dominicale; sicché in modo legittimo la misura ripristinatoria è posta a carico, non solo dell’autore dell’illecito, ma anche del proprietario del bene e dei suoi aventi causa (Cons. di Stato n. 697/2024).

Il proprietario attuale viene colpito di sicuro dall’ordinanza di demolizione, così come verrà colpito anche il vero responsabile degli abusi, qualora tuttavia resti accertata tale circostanza: più passa il tempo e più diventa complesso dimostrarne l’effettiva compimento dell’illecito edilizio.

Tale conseguenza è prevista dall’articolo 31, commi 2 e 3, del d.P.R. n. 380/2001, il quale individua come destinatari della sanzione demolitoria, in forma non alternativa ma congiunta, il proprietario e il responsabile dell’abuso (vedi anche Cassazione Penale n. 16470/2024).; di conseguenza l’ordinanza di demolizione può legittimamente essere emanata nei confronti del proprietario dell’immobile anche se egli non è responsabile della realizzazione dell’opera abusiva, in quanto gli abusi edilizi integrano illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria, a prescindere dall’accertamento del dolo o della colpa o dall’eventuale stato di buona fede del proprietario rispetto alla commissione dell’illecito.

A niente vale la circostanza che l’acquisto della proprietà dell’immobile sia avvenuto in buona fede, dovendosi escludere nella fattispecie l’applicazione dei principi di tutela dell’affidamento e di colpevolezza invocati dagli appellanti.

Proprio perchè l’articolo 31 del DPR n. 380/2001 individua il proprietario come destinatario dell’ordine di demolizione a prescindere dalla sua responsabilità nella realizzazione dell’abuso, il carattere ripristinatorio e non sanzionatorio dell’ordine di demolizione non presuppone un previo accertamento di responsabilità, a differenza della successiva acquisizione gratuita al patrimonio comunale: «La demolizione di un abuso edilizio va ingiunta all’attuale proprietario dell’immobile non a titolo di responsabilità effettiva, bensì per il suo rapporto materiale con il manufatto, essendo finalizzata a colpire una situazione di fatto obiettivamente antigiuridica, nonché a ripristinare l’ordine urbanistico violato. L’abusività, infatti, configura una caratteristica di natura reale, che segue l’immobile anche nei suoi successivi trasferimenti, con la conseguenza che la demolizione è, di regola, atto dovuto e prescinde dall’attuale possesso del bene e dalla coincidenza del proprietario con il realizzatore dell’abuso edilizio (Cons. di Stato n. 655/2024, n. 237/2023)».

Seppur resta salva la responsabilità dal punto di vista amministrativo, col passare del tempo dall’ultimazione opere potrebbe configurarsi anche la prescrizione del reato edilizio, cioè verso il sanzionamento penale in caso di abuso edilizio “primario”.

Si riprende anche un altro principio affermato in Cassazione Penale con sentenza n. 17809/2024, il quale provvede a inquadrare sullo stesso piano di punibilità l’attuale proprietario, anche incolpevole o non esecutore materiale, assieme al vero responsabile dell’abuso, lasciando riserva di possibile azione legale risarcitoria verso quest’ultimo:

«in tema di reati edilizi, l’ordine di demolizione ha come destinatario non solo il condannato responsabile dell’abuso ma anche l’attuale proprietario del bene rimasto estraneo al processo penale, salva la facoltà del medesimo di far valere, sul piano civile, la responsabilità, contrattuale o extracontrattuale, del proprio dante causa; la prospettazione che la demolizione potrà essere eseguita d’ufficio a spese e a carico dell’attuale proprietario del bene non costituisce causa di nullità dell’ingiunzione»

Ecco perchè il nuovo acquirente dell’immobile abusivo, o del sedime su cui è stato realizzato, succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario e relativi al bene ceduto, ivi compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartita, pur essendo l’abuso commesso prima della traslazione della proprietà (Consiglio di Stato n. 697/2024, n. 3210/2017.

Ricordiamoci anche che l’ordinanza demolizione va notificata, per cui in caso di errata o mancata notifica al destinatario, l’efficacia del provvedimento inizia a decorrere da quando egli viene a conoscenza effettiva dell’atto (Cons. di Stato Parere n. 1322/2023, sentenza n. 8632/2019, n. 345/2018).