Caparra confirmatoria, acconto e clausola penale, differenze nel preliminare di vendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/05/2024
Preliminare vendita

Pur essendo diversi istituti, possono essere inserite congiuntamente dei contratti di promessa di vendita

Nei contratti preliminari di vendita le parti inseriscono condizioni e clausole per obbligarsi a vicenda a raggiungere il trasferimento immobiliare entro un certo termine, cioè ad adempiere a quanto concordato.

Premesso che per stipulare questi contratti risulta indispensabile avvalersi di professionisti onesti e molto qualificati, le parti promittenti venditrici e acquirenti tendono a inserire nei preliminari di vendita alcune clausole specifiche, alternativamente oppure congiuntamente, riguardanti il versamento di somme anticipate a titolo di:

acconto
caparra confirmatoria
penale
deposito cauzionale

L’inserimento di queste clausole e importi merita attenzione per la loro delicatezza, evitandone profili di vessatorietà e di confonderle tra di loro; esse hanno funzioni e finalità diverse di cui è necessario dare cenno. In tutte queste ipotesi condizionali e clausole, riveste un ruolo diverso l’ulteriore possibile profilo di risarcimento danni subito e dimostrabile da una delle parti promittenti, per esempio in funzione dell’immissione in possesso concessa alla parte promittente l’acquisto.

Acconto sul prezzo di vendita

L’acconto viene versato a titolo di mero anticipo del prezzo complessivo concordato, obbligandosi poi a versare il saldo all’atto definitivo oppure, salvo ulteriori acconti concordati. Invece è importante fare distinzione tra le somme versate a titolo di caparra confirmatoria e penale, come meglio evidenziato dalla sentenza di Cassazione Civile n. 10541/2024, la quale rammenta che esse possono essere inserite entrambe nello stesso preliminare.

Caparra confirmatoria, ruolo chiave nel preliminare di vendita

Intanto va detto che la caparra confirmatoria, oltre a dimostrare esteriormente la conclusione del contratto e ad integrare un’anticipata, parziale esecuzione della prestazione convenuta, ha la funzione di rappresentare un anticipato risarcimento del danno in caso di mancato adempimento.

La caparra confirmatoria si applica quando le parti hanno deciso di perseguire gli scopi dell’articolo 1385 del Codice Civile, e l’importo versato anticipatamente col preliminare di vendita ha funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, con meccanismo di:

ritenzione dell’importo da parte del venditore per inadempimento dell’acquirente;
restituzione/esazione del doppio di essa dal venditore all’acquirente, qualora non sia stata esercitato o concordato il diritto di recesso;

Ciò significa che la caparra, versata e concordata a “conferma” della volontà negoziale, si applica nel caso in cui il preliminare di vendita non debba essere più adempiuto per l’avvenuto esercizio del diritto di recesso (mentre la clausola penale è applicabile al caso in cui il diritto di recesso non sia stato esercitato).

Le somme versate a titolo di caparra confirmatoria e di penale sono legate al possibile inadempimento o recesso di un parte, in termini e modalità diverse: esse servono a indurre la parte obbligata all’adempimento, perchè in loro assenza sussiste una maggiore percezione di libertà (tranne per i profili di risarcimento danni cagionati).

In materia di risoluzione contrattuale occorre distinguere anche la legittimità del recesso di cui all’art. 1385 Codice Civile, precisando che non è sufficiente l’inadempimento “semplice”, ma occorre anche verificare la non scarsa importanza prevista dall’art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l’utilità del contratto alla stregua dell’economia complessiva del medesimo, come è accaduto nel caso di specie (Cass. Civ. n. 8773/2024).

Clausola penale e recesso

La clausola penale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l’esecuzione o la risoluzione (vedi anche Cass. Civ. n. 10953/2012).

In caso di previsione cumulativa di caparra confirmatoria e clausola penale nello stesso contratto preliminare di vendita, la quantificazione dell’ulteriore danno è automaticamente determinata dall’importo previsto a titolo di penale.

Occorre ricordare che il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l’inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell’inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null’altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accumunano tanto i presupposti – l’inadempimento della controparte – quanto le conseguenze – la caducazione ex tunc degli effetti del contratto – (Cass. Civ. n. 8773/2024, n. 2969/2019; Sezioni Unite n. 553/2009).

Deposito cauzionale

In determinate casistiche la promessa di vendita potrebbe contenere anche il versamento di somme a titolo di cauzione, anche congiuntamente alle altre clausole già analizzate.

La somma versata a titolo di deposito cauzionale ha funzione di garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno a carico del cauzionante stesso, consentendo al creditore di soddisfarsi su tale somma versata.