Agibilità e Abitabilità: storia normativa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
02/03/2016
Abitabilità

Dotare un vecchio immobile della necessaria Agibilità è abbastanza complesso e merita una attenta analisi delle normative vigenti e pregresse.

L’obbligo di produzione del certificato di Abitabilità risale al R.D. n. 1265/1934 (T.U Leggi sanitarie), modificato dal D.P.R. n. 425 del 22 aprile 1994 e infine dal D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001.

In genere ci si riferisce al Regio Decreto n. 1265/1934: questo era un testo unico che riorganizzò l’argomento dell’abitabilità e delle verifiche in materia di salubrità delle abitazioni già previgenti.

Prima di esso infatti c’era l’articolo 39 della L. 5849/1888, poi traslato nell’art. 69 R.D. 636/1907, che disponeva «le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l’autorizzazione del sindaco”, determinando altresì le modalità di rilascio del provvedimento».

Questa formulazione fu rivisitata appunto col Testo Unico del 1934, tenuto conto che tale normativa non era ancora coordinata con l’obbligo di licenza edilizia per nuovi edifici o loro modifiche “rilevanti” situati all’interno dei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG previsto con successiva Legge n. 1150/1942 “Fondamentale”.

La questione dell’abitabilità/agibilità merita debita trattazione, sia per motivi di commerciabilità degli immobili sia per interventi di successiva trasformazione.

DISTINZIONE TRA AGIBILITA’ E ABITABILITA’

Questi termini non vengono chiaramente distinti a partire dal T.U. Regio Decreto 1265 del 1934 in quanto i pochi articoli afferenti, oltre a non distinguersi sulla destinazione d’uso, non rendono neppure palese il titolo che doveva rilasciare l’allora Podestà (poi Sindaco).

Mi trovo concorde con quanto pubblicato in un articolo di Ediltecnico, ovvero che i termini pur essendo diversi di fatto le prassi amministrative le hanno ritenute omogenee ed equipollenti tra loro, non richiedendo neppure specifici procedimenti amministrativi .

T.U. LEGGI SANITARIE N. 1265/1934 (ancora in parte vigente)

Partiamo allora dal R.D. 1265/1934, un provvedimento normativo che riorganizzò la materia igienico sanitaria in un Testo Unico, comprendendo anche la procedura della autorizzazione dell’abitabilità con mera funzione di autorizzazione sanitaria e non anche edilizia, quindi da non correlare con le licenze edilizie, in particolare gli articoli 220(abrogato) e 221 come segue:

Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, e’ punito con l’ammenda da lire duecento a duemila (comma abrogato dall’art. 136 DPR 380/01).

Di fatto dal 1934 fino alla emanazione della Legge Ponte del 1967 non si hanno modifiche sostanziali di questa norma, neppure la successiva emanazione della Legge “Fondamentale” n. 1150/1942 vi entrava in merito, pur introducendo l’obbligo di licenza edilizia nei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG.

Il T.U. del 1934 sottaceva sul restante patrimonio edilizio costruito fino a quel momento.

Dalla mia esperienza di ricerche urbanistiche ho spesso riscontrato le autorizzazioni di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di agibilità per gli immobili ad uso non residenziale

In sostanza era una normale prassi attuata da buona parte degli enti pubblici.

LEGGE PONTE DEL 1967

Il primo testo normativo in campo edilizio che avvalora l’esistenza duplice dell’autorizzazione di Agibilità e Abitabilità è la legge n. 765/1967 che modificava l’art. 26 della L. 1150/42 in materia di sospensione o demolizione delle opere difformi al PRG; in esso appare la dicitura “dichiarazione di abitabilità o di agibilità” senza riportare altri aspetti.

L’INTRODUZIONE DEL DPR 425/1994

Il provvedimento entrava in merito ai procedimenti di autorizzazione all’abitabilità, dichiarandone l’applicazione alle opere di cui all’art. 220 del previgente T.U. del 1934.

collaudo statico per opere in conglomerato cementizio e a struttura metallica;
accatastamento dell’immobile;
dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti;
dichiarazione del Direttore Lavori della conformità dell’opera al progetto;

La norma, in quella stesura non entrava in merito sugli impianti, anche se rimaneva previgente la L. 46/1990 e quindi andavano normalmente allegate le relative dichiarazioni di conformità; inoltre non era espressamente citato anche gli aspetti relativi alla prevenzione incendi e L. 13/1989, tanto meno la materia acustica.

L’AGIBILITA’ NEL NUOVO T.U.E. DPR 380/2001

Le innovazioni introdotte dal T.U. furono rilevanti sia sul piano procedurale, su cui adesso si preferisce esulare, sia sul piano sostanziale e qualitativo. In prima battuta fu abolito in toto il previgente DPR 425/1994 e introdotto con l’art. 24 e seguenti un nuovo regime in materia.

condizioni di sicurezza;
igiene;
salubrità;
risparmio energetico;
impianti installati;

La richiesta del certificato deve essere effettuata in caso di:

nuove costruzioni;
ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
interventi sugli edifici esistenti che possono influire sui predetti requisiti;

Si ritiene che vi debbano rientrare gli interventi “sostanziali” quali ristrutturazioni, cambi di destinazione, deruralizzazioni, frazionamenti o fusioni, e quelli comportanti aumento del carico urbanistico.

Le documentazioni indispensabili da allegare sono:

accatastamento;
certificato di collaudo statico;
dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato a firma del richiedente nonchè l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
dichiarazione conformità o collaudo impianti;
dichiarazione conformità rispetto normativa su barriere architettoniche;

Anche questa norma sottace sugli aspetti della prevenzione incendi, acustica o similari.

In seguito alle modifiche introdotte dal “Decreto del Fare” divenuto L. 98/2013 il certificato di agibilità può essere richiesto ottenuto per:

singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonchè collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

L’Agibilità può essere revocata con ordinanza del sindaco, procedura espressamente prevista dal vigente art. 222 del R.D. 1265/1934, nonchè in ossequio dell’art. 50 D. Lgs. 267/2000. Infatti non esiste un contrasto con la disciplina di cui all’art. 50 del T.U. n. 267 del 2000 tenuto conto che proprio l’art. 26 del d.P.R. 380/2001 prevede espressamente che il rilascio della certificazione di agibilità non impedisce l’esercizio del potere sindacale, richiamando proprio l’art. 222 R.D. n. 1265/1934, col quale un sindaco può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero (Cons. Stato. sent. 617/2016).

SPECIFICHE REGOLAMENTAZIONI COMUNALI

Non di rado ho pure riscontrato regolamenti edilizi comunali che integravano la disciplina con ulteriori adempimenti e prescrizioni volti a definire più dettagliatamente gli aspetti igienico sanitari degli immobili.

AGIBILITA’ PER IMMOBILI SPROVVISTI

L’annosa questione dell’insussistenza dell’agibilità sugli immobili si può presentare nei seguenti casi sul patrimonio edilizio storico e costruito:

prima dell’entrata in vigore del R.D. 1265/1934;
dall’entrata in vigore del R.D. 1265/1934 ad oggi;

Su queste casistiche ci sarà modo di affrontarle con maggior completezza in un prossimo articolo.

Si può solo anticipare che le norme urbanistiche vigente non entrano espressamente in merito e sarebbe quanto meno necessario che il Legislatore provvedesse per evitare inutili contenziosi e paralisi di una parte del mercato immobiliare.

Ancora oggi infatti non esiste una specifica norma relativa agli immobili costruiti ante 1934 e sprovvisti di agibilità/abitabilità.