Preliminare di vendita e Agibilità mancante: risarcimento o risoluzione contrattuale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/01/2024
Preliminare vendita

Il certificato di Agibilità costituisce requisito essenziale del bene compravenduto perchè ne garantisce l’utilizzabilità

Con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/01 le due previgenti procedure di Abitabilità e Agibilità sono state trasfuse nella seconda, la quale comportava il rilascio del Certificato di Agibilità da parte del Comune fintanto che il D.Lgs. 222/2016 non ha sostituito con la Segnalazione Certificata di Agibilità.

Pertanto d’ora in avanti parlerò di Agibilità intendendo assorbiti assieme sia i vecchi certificati di Abitabilità e qualsiasi procedura riguardante l’Agibilità, stante la continuità sostanziale normativa; si rammenta che sostanzialmente è il documento che attesta il “permesso” e idoneità di utilizzare l’immobile nei modi ivi indicati. Tra l’altro esiste anche una parte di edilizia storica e risalente sprovvista di Agibilità e abitabilità perchè costruita prima dell’istituzione della procedura.

Come comportarsi se nel preliminare risulta mancante l’Agibilità, e quali conseguenze potrebbe provocare in termini contrattuali per avviare la successiva esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 C.C., cioè l’obbligo di concludere la compravendita definitiva? La risposta utile proviene dalla sentenza di Cassazione Civile n. 32552/2023 (vedi anche n. 23604/2023):

la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l’ipotesi di vendita di aliud pro alio qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.

L’azione proponente la risoluzione del preliminare di vendita è basata sull’impossibilità di effettuare la successiva compravendita definitiva, perchè l’immobile difetta sostanzialmente dei vari requisiti promessi nel preliminare.

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A questo principio è opportuno ricordare anche che risulta giustificato il rifiuto del promissario acquirente a stipulare l’atto definitivo di vendita quando l’immobile sia sprovvisto del certificato di abitabilità o agibilità, in quanto sufficiente per configurare inadempimento (grave) del promittente venditore per consegna di “aliud pro alio”. Tale formulazione significa consegnare un immobile/cosa completamente diverso da quello pattuito e promesso nel preliminare.

Però c’è da capire quando si configuri la consegna aliud pro alio, condizione necessaria e da accertare comunque in sede giudiziaria. Esistono infatti due possibili scenari in caso di insussistenza di Agibilità nei contratti preliminari di vendita o “compromessi”:

Risarcimento danni: quando la mancanza deriva dalla sola assenza formale, restando presenti tutti i requisiti sostanziali per dotare l’immobile di Agibilità. Il danno va dimostrato e quantificato comunque in sede di giudizio, e attivato nei termini previsti dalla normativa.
Risoluzione per inadempimento: la restituzione dell’immobile al venditore e dei soldi all’acquirente può avvenire ai sensi dell’articolo 1453 Codice Civile qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità presagita. Notare bene che non si parla di nullità, ma di risoluzione.

Per quanto attiene la compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità/agibilità non determina, in via automatica la nullità dell’atto di trasferimento.

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La stessa circostanza non comporta in automatico la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state “sanate” a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (Cass. Civ. n. 23604/2023, n. 3419/2023, n. 34882/2022, n. 11653/2018, n. 13231/2010).

Pertanto la vendita può essere risolta per l’intervenuta consegna di aliud pro alio soltanto ove risultino mancanti i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l’agibilità, in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria. Ecco perchè è importante individuare qualitativamente se le carenze dell’immobile siano sanabili o insanabili anche dal punto di vista urbanistico, edilizio, strutturale o igienico-sanitario.

Se gradite un consiglio, fatevi consegnare l’Abitabilità alla firma del Compromesso.

Sul tema devo anche segnalare l’approfondimento relativo alle Agibilità e Abitabilità emesse anteriormente all’entrata in vigore del D.P.R. 380/01, per le quali esiste un orientamento giurisprudenziale amministrativo che chiarisce i limiti del nuovo regime di Agibilità. Praticamente è stato affermato che l’Agibilità non possa essere pretesa per immobili costruiti ante DPR 380/01 e mai ristrutturati. Non mi convince molto come principio, ma non posso ignorarlo.