Il 110% sta finendo, e pure le ristrutturazioni gratuite di lusso • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
17/12/2023
Superbonus

Il 31 dicembre 2023 segnerà il trapasso dell’agevolazione fiscale edilizia più discussa di sempre

di Carlo Pagliai ingegnere e Fabio Squassoni avvocato

Inizialmente il Superbonus 110% era nato con nobili scopi e condivisibili, e forse si aprivano scenari di rigenerazione edilizie di cui c’è tanto bisogno: da una parte lo strumento apriva le porte alla transizione energetica, dall’altra parte esso è stato “stuprato” sotto diversi profili.

Il settore edilizio e immobiliare ne doveva uscire migliore con lo slogan “andrà tutto bene” e con vibrante soddisfazione, al contrario ne esce penalizzato: che piaccia o no, il settore edilizio è stato mandato in “overdose” finanziario per poi spedirlo improvvisamente in grave crisi di astinenza. Ma i postumi restano però a carico della Stato, con tutti i cocci.

Tanti soldi, troppi soldi, dovremmo dire: il primo errore grave è stato quello di dare tutto a tutti, in perfetto slogan sessantottino. La cosa peggiore è stata quella di acconsentire ad adeguare i prezziari agli aumenti speculativi della “ristrutturazione gratuita”, inseguendo ad esempio costi dei ponteggi varianti da 12 € a 39 € a metro quadrato; caso mai si doveva fare l’esatto contrario, imporre cioè un prezzario riferito al gennaio 2020, oltre il quale spettava al cittadino metterci mano.

Altro grave errore del S.B. 110% è stata la sua impostazione indifferenziata, dando tutto a tutti: era immeritocratico, concedendo il 110% a prescindere che il salto di classe energetica fosse di due classi invece di sette. Caso mai poteva essere l’occasione per spingere le demolizioni integrali di interi edifici.

Il Superbonus 110% ha avuto diversi lati “positivi”, se così dobbiamo definirli, cioè nuove consapevolezze:

Ha reso un po’ evidente quanto sia abusivo e difforme il patrimonio edilizio italiano, al punto in cui lo Stato stesso si è spinto a fare un pericoloso “gioco delle tre carte” con la CILAS, la pratica edilizia con lo Stato Legittimo “vedo e non vedo”. E adesso che stanno iniziando a uscire le prime sentenze sulla legittimità degli immobili oggetto di Superbonus, si intuisce quella profezia su cui ci siamo sgolati più volte: davvero si pensava di usare fondi pubblici per 100 miliardi di euro nel rifare in un patrimonio immobiliare buona parte pesantemente abusivo?
La fragilità del sistema produttivo e imprenditoriale: l’italiano perde il pelo e contro pelo, ma il vizietto dell’improvvisazione aziendale non c’è verso di toglierlo. Si è visto di tutto, da microimprese convertite sulla via del 110, a General contractor “virtuali” pronti a sparire appena necessario.
L’anello debole del sistema sono stati indubbiamente i professionisti, in particolare i Tecnici: essendo nella stragrande maggioranza rimasti strutturati in micro studi, si sono trovati impreparati e penalizzati ad affrontare un improvviso maremoto di soldi, commesse e cantieri. La cosa grottesca da rilevare è che buona parte di costoro abbia avallato l’ipotesi di effettuare interventi massicci e strutturali su interventi senza porsi adeguati interrogativi circa lo Stato Legittimo dell’immobile. D’altro quella clausola di riserva richiamata dopo il comma sulla CILAS annunciava tempesta di verifiche, e sappiamo bene che i giudici hanno ampi potere nel dare significato alle norme.
Il conflitto di interessi: possiamo definirla una “costante” culturale del nostro ecosistema, si sono visti frequenti casi di compartecipazioni palesi o apparenti tra professionisti, imprese e committenti; per esempio quando il professionista svolge l’intervento SB 110 sulla propria abitazione, oppure quando è in quota societaria col General Contractor. Oppure si è fatto ricorso a strani magheggi col meccanismo di mandati senza rappresentanza. Sicuramente il Fisco non farà molta fatica a dimostrare in certi casi il sotteso intento di usufruire delle generose agevolazioni fiscali, per fini personali, applicando le più gravose sanzioni.
Il condominio: a questo soggetto giuridico va assegnato il premio della critica. L’eccessivo frazionamento della proprietà privata rende difficilissima la gestione e la pianificazione di interventi massivi su edifici residenziali di grandi dimensioni. Intendiamoci, per fare interventi massivi di risparmio energetico e antisismici su questi immobili occorrono somme importanti, e nel condominio è difficile mettere tutti d’accordo per vari motivi: il condominio è un istituto giuridico che somiglia allo Stato italiano, ha sempre le casse vuote, e tutti sono litigiosi.
Prezzi triplicati: il precedente Presidente del Consiglio ha affermato che tale incentivo fiscale fosse andato oltre fuori misura, e che aveva distorto il mercato triplicando i prezzi. Oltre a ripetere quanto detto al punto sui prezziari, forse non era il caso di dare ulteriori proroghe che tale Governo invece aveva accordato. Ma il vero punto è un altro: anche i valori immobiliari hanno risentito di questa “droga monetaria edilizia”, alla quale è stato posto un contrappeso con retrogusto punitivo, ovvero la plusvalenza del 26% sulle future vendite degli immobili. Un affarone statale, perché oltre a colpire gli importi erogati con gli incentivi, si colpisce l’incremento di valore conseguente all’intervento.

Concludendo, ancora non si è aperta quella lunga stagione di controlli fiscali e tecnici che ineluttabilmente verrà, e si contano già i primi danni materiali e morali, poi si dovrà cominciare a contare i cadaveri (metaforicamente parlando) e i danni quelli veri, che principalmente pagheranno i cittadini.