Aggiornamenti catastali post interventi legati al superbonus • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/12/2023
Superbonus

Le opere agevolate potrebbero aver modificato caratteristiche e redditualità catastale dell’immobile

Affrontiamo il tema delle verifiche catastali successive agli interventi che hanno beneficiato del superbonus, in particolare, per gli immobili che hanno subìto modifiche, anche se considerati interventi non particolarmente invasivi.

Per quel che se ne crede, interventi di questo tipo ha probabilmente inciso sul valore catastale e sulla relativa rendita, anche senza cambiare necessariamente le caratteristiche distributive e di prospetto dell’unità. Però, se siamo onesti intellettualmente, possiamo dire che interventi rilevanti come quelli del Superbonus, e anche dei bonus minori, hanno apportato notevole miglioramento qualitativo e valore, a fronte di costi sostanziosi (grazie anche alla cessione del credito e sconto in fattura).

La riprova arriva dall’aumento di valore che si spunterà al momento della loro successiva vendita, ed è per questo che il legislatore ha già previsto di assoggettare a specifica tassazione le plusvalenze conseguenti al Superbonus 110.

Sarà opportuno riflettere sull’aggiornamento catastale postumo a interventi ritenuti non invasivi, come l’installazione di un cappotto termico o sostituzione/installazione di impianti. Si potrebbero fare simulazioni col programma DOCFA, ma ciò sarà difficile da far digerire ai proprietari: in buona parte schizzeranno verso l’alto le rendite catastali, perchè relative a situazioni non aggiornate o risalenti nel tempo.

Intanto consiglio di valutare attentamente l’incidenza dell’installazione pannelli solari e fotovoltaici sulla rendita catastale e sul valore dell’immobile, anche in relazione al famoso 15% incidente su valore e rendita catastale.

Si anticipa la possibile approvazione dell’articolo 21 della Manovra Economica 2024, che concederebbe all’Agenzia delle Entrate il potere di effettuare verifiche basate su liste selettive elaborate con sistemi tecnologici e banche dati interoperabili. Occhio: l’Agenzia delle Entrate avrà accesso a informazioni dettagliate sugli interventi, grazie anche alla cessione di credito, e avrà la possibilità di inviare comunicazioni di compliance da parte dell’Agenzia delle Entrate e la necessità di coordinare la presentazione del Docfa con la fine dei lavori per evitare sanzioni.

Tra l’altro l’aggiornamento del profilo catastale degli immobili sarà attenzionato anche per verificare ipotesi di abuso del diritto, cioè quelle modifiche artefatte e preordinate ad aumentare massimali e possibilità di accesso ai benefici fiscali; essi sono stati richiamati anche dalla Circolare 23/2022 che avvertiva sul fatto che l’amministrazione finanziaria può effettuare controlli in merito a interventi apparentemente non invasivi.

Di seguito il mio video commento: